Судебный кейс: Оспаривание отказа Росреестра в государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Фабула дела.
В 2023 году ко мне обратился Клиент, так как он неоднократно получал отказы от Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности! Необходимо отметить, что регистрировать свое право собственности Клиент не торопился и с момента покупки квартиры прошло более 6 лет. За это время компания, которая продала квартиру клиенту была ликвидирована. После анализа законодательства и анализа предоставленных документов было принято решение обратиться на основании ст. 218 КАС РФ в Лобненский городской суд с Иском о незаконности и необоснованности отказа Росреестра в регистрации но судом было отказано в удовлетворении Административного иска. Апелляция в Московском областном суде удовлетворяет требования, признав отказ Росреестра незаконным и необоснованным.
Правовые позиции сторон.
- Административный Истец:
- Согласно ч. 9 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ, при ликвидации продавца регистрация проводится на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ.Росреестр обязан был запросить сведения о статусе ООО в порядке межведомственного взаимодействия.
- Административный Ответчик (Росреестр):
- Настаивал на необходимости подачи заявления от обеих сторон сделки (ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ).Отказ мотивировал неустранением недостатков (непредставление документов от ООО.Утверждал, что а=выбран ненадлежащий способ защиты.
- Суд первой инстанции:
- Отклонил иск, сославшись на отсутствие заявления от продавца и ненадлежащий способ защиты c моей стороны (п. 3 ст. 551 ГК РФ)необходимость обращения с иском к продавцу, а не к Росреестру.
- Апелляционный суд (Московский областной суд):
- Признал отказ Росреестра незаконным, указав, что:ООО было ликвидировано, поэтому его заявление физически невозможно.Росреестр не выполнил обязанность по запросу сведений из ЕГРЮЛ (ч. 9 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ).
Ключевые юридические нюансы.
- Особенности регистрации при ликвидации продавца:
- Ч. 9 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ предусматривает упрощенный порядок, если продавец ликвидирован. Регистрирующий орган должен запросить данные из ЕГРЮЛ самостоятельно, если заявитель не предоставил выписку.
- Баланс интересов:
- Апелляция подчеркнула, что формальный подход Росреестра (требование заявления от несуществующего юрлица) нарушает права добросовестного покупателя.
- Процессуальные аспекты:
- Суд первой инстанции не учел фактическую невозможность выполнения истцом требования о заявлении от ООО и посчитал что необходимо обращаться с иском .Апелляция исправила это, сославшись на принцип эффективности защиты прав (ст. 309 КАС РФ).
Выводы для практики.
- Для граждан: При ликвидации контрагента важно сразу предоставить выписку из ЕГРЮЛ или требовать от Росреестра ее запроса.
- Для регистрирующих органов: Необходимо учитывать реальные обстоятельства и использовать механизм межведомственного взаимодействия.
- Для судов: Требуется оценивать не только формальные основания отказа, но и фактическую возможность выполнения условий сторонами.
Итог: Дело демонстрирует конфликт между формальным соблюдением процедуры и защитой прав добросовестного приобретателя. Апелляционное определение восстановило баланс, обязав Росреестр действовать в рамках закона № 218-ФЗ гибко.
Начать дискуссию