ЗАСТРОЙЩИКАМ ПРОДЛИЛИ КАРТ-БЛАНШ НА БЕСПРЕДЕЛ. А ДОЛЬЩИКИ СНОВА ПОЛУЧИЛИ КУЧУ НАВОЗА ПОД НОВОГОДНЮЮ ЁЛКУ.
Меня зовут Суслов Альберт, и в качестве брокера по инвестиционной недвижимости на Черноморском побережье Кавказа и Крыму я совершенно не бесплатно помогаю умным людям вложить свои кровно заработанные в курортную недвижимость. Для спекуляции ли, получения приличного дохода с аренды или для собственного удовольствия. Для тех, кто умеет читать и имеет серьезный интерес к курортной доходной недвижимости - мой авторский телеграм-канал "ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА".
Наконец, завершился ежегодный новогодний российский маразм, беспощадный и уже давно лицемерный и фальшивый. С традиционными скидками, при которых в итоге цена оказывается выше, чем обычно, и акциями, которые влекут за собой повышенные расходы в ближайшем будущем, с "подведениями итогов" и "прогнозами на будущий год" 😊)
То, что было, УЖЕ не имеет значения, а то, что будет, нам ЕЩЕ не известно. Поэтому обратим внимание на моменты, которые только что случились и имеют прямое влияние на дольщиков новостроек.
ПОДАРКИ. БЕЗ НИХ НГ НЕВОЗМОЖЕН!
Слуги народа традиционно протаскивают самые невыгодные для надоевшего им народа законопроекты и поправки, пока этот самый народ либо готовится к НГ, либо пытается прийти в себя после этого шабаша обещаний, маркетинга, продаж, отмывок и откатов.
Вот и в этот раз вождь российского стройкомплекса и заступник застройщиков всея Руси Марат Шакирзянович Хуснуллин и Ко порадовал оба лагеря подарками. Застройщиков одарил по-царски индульгенциями в образе продления моратория, а вот дольщикам традиционно подкинул под ёлку кучу навоза весом этак в 2 кило. Это если сказать поэтично. Но, честно, хочется сказать совсем по-иному… Прозой!
Итак, вице-премьер прекрасно отработал 2024 год, закончив его мастерским аккордом под названием "продление моратория на неустойки для застройщиков и особого порядка приемки квартир в новостройках". Как бы "всего лишь" до конца июня 2025 г. (население и так нервное, не будем нагнетать!), но кто же мешает "эх, раз, еще раз, еще много, много раз!" продлить? Политическая и экономическая обстановка способствует...
ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ
Как брокер по курортной недвижимости, я постоянно сталкиваюсь с вопросами своих клиентов о рисках покупки недвижимости на стадии строительства.
Озвучу, к чему готовиться дольщикам, которые планируют получение ключей на свои бетонные владения как минимум до июня 2025, но, скорее всего, это коснется получающих ключи и во второй половине 25, и в 26... Дальше пока заглядывать не будем. Зараза безнаказанности и отсутствия ответственности очень приятна, и ее так и хочется узаконить навсегда... 👀 Но отбросим поэтику в сторону и сосредоточимся на строгом изложении фактов.
СУТЬ ИЗМЕНЕНИЙ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
В конце 2024 г., накануне оливье и шампанского, правительство, благодаря строительному лобби, в очередной раз продлило мораторий на неустойки для застройщиков и особый порядок приемки квартир в новостройках. Казалось бы, эта мера временная, введенная на период ковидных беснований, но мы видим, что некоторые временные меры, вызывающие приятные ощущения в карманах, постепенно, не мытьем так катаньем, становятся постоянными (или постоянно продлевающимися) и даже узакониваются. Для застройщиков это, безусловно, позитивное решение. Они получили, по официальной трактовке, дополнительную страховку от финансовых рисков в условиях нестабильной экономической ситуации.
Эх, и красиво же звучит! Хотя я никогда не понимал, в чем состоит риск застройщика, если он просто-напросто выпрямит свои руки и добросовестно, без уродств и косяков, передаст квартиру дольщику. Или того хуже - сдаст дом в обещанные сроки. Судя по всему, в этом случае российский застройщик действительно чем-то рискует. Наверное, своей совершенно неконтролируемой «жабой». Мне приходилось видеть вполне достойных застройщиков, на квартиры и дома которых можно было смотреть без содрогания. И ничего, живут и здравствуют эти застройщики, не разорились. Значит, и другие так могут? Или нет? «Жаба» не дает? В любом случае, для большинства покупателей строящихся квартир картина уже давно малорадужная. Из моей практики могу сказать, что положение дольщиков существенно усложнилось. И, прямо скажу, я испытал это на своей шкуре в том числе.
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ СТРОЯЩЕЙСЯ НЕДВИЖИМОСТИ В СВЕТЕ ПРОДЛЕННОГО МОРАТОРИЯ
1. Отсутствие финансовых гарантий
Раньше угроза крупных штрафов заставляла застройщиков более ответственно подходить к срокам. Теперь же я все чаще сталкиваюсь с ситуациями, когда сроки сдачи объектов сдвигаются без существенных последствий для строительных компаний. Покупатели фактически лишены возможности на законных основаниях получить компенсацию за просрочку.
2. Сложности при приемке квартир
Особый порядок приемки существенно усложнил процедуру фиксации недостатков. На моей практике участились случаи, когда покупателям приходится принимать квартиры с недоделками, которые в обычных условиях стали бы основанием для отказа от подписания акта приема-передачи. А сейчас приходится принимать квартиру фактически «как есть». Иной раз на это «как есть» лучше не смотреть.
3. Риск двойных трат
Некоторые мои клиенты (кто покупает квартиру на курорте для ПМЖ) сталкиваются с ситуацией, когда приходится одновременно платить ипотеку за недостроенную квартиру и снимать жилье. Раньше неустойка хотя бы частично компенсировала эти расходы и перенос сроков сдачи дома переживался не так тяжело.
ЕЩЕ ПРИЯТНОСТИ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ОНИ ЖЕ - ОГОРЧЕНИЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ
- Размытые сроки устранения недостатков. При обнаружении дефектов застройщик теперь имеет более широкие временные рамки для их устранения. Из моего опыта, этот процесс может затягиваться на месяцы. Сделано это для т��го, чтобы дольщик не стал ждать и принял квартиру как есть, тем самым облегчив застройщику жизнь.
- Сложности с документальной фиксацией. Особый порядок приемки зачастую затрудняет процесс документирования недостатков. Я рекомендую своим клиентам тщательно фото- и видеофиксировать все обнаруженные проблемы. А еще лучше – пользоваться услугами профессиональных приемщиков. Ох, и не любят их застройщики! Потому что они могут обнаружить существенные недостатки. Это уже не есть веселье для застройщика, но тоже невеликая проблема, ибо в силу обстоятельств большинство дольщиков предпочитают самостоятельно (если вообще это возможно), устранить найденные существенные недостатки и не ожидать этого от застройщика.
- Ограниченные возможности судебной защиты. Даже имея на руках доказательства нарушений, добиться компенсации через суд стало значительно сложнее. Мораторий существенно ограничивает правовые механизмы защиты интересов дольщиков. Кроме того, не забываем, что «телефонное» право в России существует, хоть и трансформировалось в «государственно-указующее». Поэтому если Родина приказала, российские судьи используют такую замечательную вещь, как дискрецию судьи. Она означает свободу усмотрения судьи при принятии решений в рамках закона. Судья имеет право выбирать наиболее справедливое и обоснованное решение в ситуациях, где нормы закона допускают разные толкования или предоставляют выбор между несколькими вариантами. И я, как юрист, имеющий опыт участия в судебных заседаниях, могу сказать, что дискреция эта почти всегда направляется «государством» в пользу именно застройщика. Но все, естественно, в рамках закона. Ни-ни! Напомню: закон и справедливость часто – разные вещи.
ПОЙТИ ПОВЕСИТЬСЯ ТЕПЕРЬ?
Если сильно хочется и написали грамотное завещание на свою новостройку, то можно. Но это тоже надо уметь. Если не умеете, то не стоит – измучаетесь, а толку не будет. Лучше дам рекомендации, как подключить мозг и провести некоторые несложные действия во имя сохранности своих сбережений и нервов.
1. Тщательно проверяйте застройщика
- Изучите историю головной конторы (это часто совсем не то, что указывается как СЗ «Кирпич девелопмент». Копайте глубже!), ее текущие и реализованные проекты. Если таковых нет и новостройка – дебют застройщика, то будьте еще внимательнее.
- Проверьте финансовую устойчивость застройщика. Знаю я одного застройщика в Крыму, начавшего проект с громким названием и у самого синего моря, но имеющего приличные такие долги. Своим клиентам я его не рекомендую. Да мало ли что… Хорошо, если достроит. А если нет? Это апартаменты, господа. Есть реальный риск не получить никакого возмещения.
- Оцените репутацию на рынке и отзывы предыдущих покупателей. Подключайте опять голову. На маркетинг застройщики выделают хорошие деньги, поэтому относитесь к отзывам с известной долей скепсиса. Придется перелопатить тонну навоза, прежде чем найдете нечто настоящее, от чего и будете отталкиваться.
- Проанализируйте статистику задержек по другим объектам. Это важно. Есть хронические «опоздуны» на полгода, год. Это не лечится. По вашему объекту тоже опоздают. Тем более, что сейчас это «можно». А бывают в силу неблагоприятных обстоятельств. Но сейчас они покрываются мораторием, не наказываются, поэтому старайтесь понять, не злоупотребляет ли застройщик своими новыми правами, совершенно не заслуженными. Есть застройщики, которые почему-то и при текущем раскладе не только не срывают сроки, но и сдаются досрочно. На курортах среди апартаментов с управлением таких больше почему-то, чем в жилых гетто на материке.
2. Формируйте доказательную базу
- Если решаете с застройщиком какой-то вопрос, и особенно если ситуация конфликтная или около - ведите только письменное и подробное общение с застройщиком. Электропочта, мессенджеры… Сохраняйте, скриншотьте…
- Фиксируйте все обещания и договоренности письменно.
- Сохраняйте все уведомления и ответы на претензии.
- Составляйте акты осмотра с максимальной детализацией.
3. Планируйте бюджет и сроки окупаемости
- Закладывайте в свои финансовые или инвестиционные планы возможную просрочку сдачи объекта. В среднем на полгода, а лучше - больше.
- Создавайте финансовую подушку на случай двойных трат.
- Рассматривайте альтернативные варианты временного проживания (если строящаяся квартира планируется как единственное жилье).
- Планируйте бюджет с учетом возможных расходов на устранение недостатков полученной квартиры.
ПРЕДОХРАНЯЙТЕСЬ!
В текущих реалиях особенно важно предпринимать превентивные меры по защите своих интересов. Дураком или лохом быть в наши времена хоть и почетно, но почему-то очень дорого. Не все дольщики настолько богаты, мне кажется.
1. Главное. Закажите на маркетплейсе автоматическую ушную лапшеснималку повышенной производительности. Без нее к застройщику – ни ногой!
2. Юридическая экспертиза. Настоятельно рекомендую привлекать юристов для проверки договора долевого участия ДО его подписания. Особое внимание стоит уделить пунктам о качестве работ и срокам устранения недостатков.
3. Независимая строительная экспертиза. При приемке квартиры лучше привлечь независимого эксперта с подтвержденной квалификацией, участника всех необходимых профильных СРО. Его заключение может стать важным доказательством при возникновении споров.
4. Страхование рисков. Рассмотрите возможность дополнительного страхования р��сков, связанных с недостатками строительства и просрочкой сдачи объекта. Непопулярная среди российских дольщиков мера по причине тотальной правовой неграмотности. Но поклонникам экзотики можно и рассмотреть.
ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОБНАРУЖЕНИИ ПРОБЛЕМ
Если вы все же столкнулись с проблемами (просрочка сдачи объекта либо всякого рода «чудеса» в процессе приемки), рекомендую следующий алгоритм действий.
Запомните: все, что описано ниже имеет только одну основную цель – максимально подготовиться к судебным разбирательствам. Если, конечно, посчитаете, что в результате недобросовестных действий застройщика потеряли настолько много, что имеет смысл побороться в суде за свои права с учетом того, что государство сделало все, чтобы вам это не удалось.
1. Незамедлительная фиксация найденных нарушений
- Привлеките независимого эксперта
- Составьте подробный акт осмотра
- Проведите фото- и видеофиксацию
- Составьте письменную претензию
2. Коммуникация с застройщиком
- Направьте официальную претензию
- Требуйте письменных ответов на все обращения
- Фиксируйте все устные договоренности в письменном виде
- Ведите учет всех контактов с представителями застройщика
3. Подготовка к возможным судебным разбирательствам
- Собирайте доказательную базу
- Консультируйтесь с юристами
- Изучайте судебную практику по аналогичным делам
- Готовьте документы для возможного обращения в суд
ПОРА С ЭТИМ КОНЧАТЬ
Как человек, слегка понимающий рынок недвижимости, могу сказать, что продление моратория на неустойки и особый порядок приемки в очередной раз существенно меняют баланс сил между застройщиками и дольщиками. Не бойтесь, господа товарищи, покупать доли в бетонных ящиках. Мой опыт показывает, что успешная покупка новостройки возможна ВСЕГДА, но иногда требует более тщательной подготовки и внимания к деталям. Главное - не пренебрегать превентивными мерами защиты своих интересов и быть готовым к возможным задержкам и сложностям.
Надеюсь, эти рекомендации помогут вам принять взвешенное решение и избежать типичных ошибок при покупке квартиры или апартамента в новостройке. Помните, что профессиональная помощь - ваш главный инструмент защиты в условиях действия моратория!
Будьте здоровы и богаты!