Татьяна Сусалёва
..
Законодатель разделил арендаторов на 3 категории, те кому положена отсрочка, те, кому положена скидка, те, у которых всё хорошо. Есть ещё группа, которая и отсрочку вправе требовать и просить снизить отсроченные суммы, но с ними пока совсем не разбирались. Безусловно, по всем группам много проблем. Договоры по которым предоставлена отсрочка и рассрочка оплат на 2021-2023 год, но которые не стали стороны продлевать. Что с задолженностью? Ее после расторжения как выплачивать? Как было задумано в постановлении правительства или единым платежом на день прекращения правоотношений?
А если арендатор не хочет ни скидки, ни отсрочки, а хочет просто закрыть бизнес? А арендодатель не хочет и применяет все договорные рычаги- уведомление за 3 месяца, плата за отказ досрочный, только через суд расторжение и т.д. Упрощённой процедуры , то не придумали... Значит сначала заключайть арендатор должен соглашение по арендной плате, а потом искать возможности малой кровью отказаться?
А на основании каких данных ( придумать то можно, было бы желание и возможность, но все же) суд должен рассчитывать достаточную сумму скидки? Статистика пока отсутствует, а для ее формирование нужно раскрытие коммерческой тайны...и ещё много вопросов..
Теперь в руках у арендаторов второй Обзор ВС :)) https://vc.ru/legal/124409-mnogo-horoshih-novostey-dlya-arendatorov-i-odna-neplohaya-novost-dlya-arendodateley-vs-rf-vypustil-obzor-2-po-covid-19
Спасибо за комментарий. Как и в любом деле, где есть человеческий фактор, возможны различные варианты исхода, как самих переговоров, так и переписки. Между тем, применение письма с данным алгоритмом нашему доверителю обеспечило на прошлой неделе снижение арендной платы до уровня коммунальных расходов на период с 01 апреля 2020 года и до даты окончания режима повышенно готовности в г. Москве. Хотя на первичное письмо ООО получило отказ. Локация - центр Москвы. Площадь 229,3 кв.м.. :))
Пришлось также отбить параллельно причины отказа на первое письмо, но результат доверителя более чем порадовал.
В п. 3 ст. 19 ФЗ-98 сказано в .....связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации...... решения О ВВЕДЕНИИ РЕЖИМА ПОВЫШЕННОЙ ГОТОВНОСТИ ИЛИ чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
У нас в большинстве регионов - как раз принято решение о введении режима повышенной готовности.
Здесь могу сказать только то, что сам по себе короновирус не убирает обязательство арендатора по оплате, - здесь совокупность обстоятельств должна быть. Сегодня вышел Обзор ВС РФ, который указал, что "признание распространения
новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не
может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от
типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в
котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств
непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств
конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера
неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий
должника и т.д.)."
Это он горячится :)) Или арендодателя веселит :)
Для начала решите, что Вы хотите: сохранить договор или нет.
Если сохранить, то:
Сделайте повторный круг, отталкиваясь от отрицательного ответа, и запаситесь дополнительной аргументацией.
Возможно, стоит организовать переговоры по видео-связи или лично (если это возможно с учетом запретов).
Предварительно постройте план переговоров
Проведите анализ арендодателя. Возможно, он сам подпал под «льготы» и Вы можете на это тоже обратить внимание в переговорах.
Возможно, в Вашем регионе для сговорчивых арендодателей введены дополнительные послабления – сообщите ему об этом.
Возможно, у Вашего арендодателя есть еще арендаторы, и стоит объединиться ними в своей просьбе.
Возможно, Вы субарендатор, и Ваш арендодатель- не собственник, уже получил скидку от собственника. Если это так и Вы об этом узнали - озвучьте.
Выявите свой максимально желаемый результат. (скорее всего в первом письме Вы его уже озвучивали).
Выявите самый крайний вариант, который Вы готовы принять как решение проблемы.
Проведите анализ договора и структуры арендных платежей, с целью выявления того размера скидки, которая должна быть безболезненна воспринята арендодателем.
Скорее всего это и есть зона возможного соглашения.
Также проанализируйте, если у Вас альтернативный вариант. Например, снять помещение рядом у более лояльного арендодателя? Если да, то получите письмо от соседа, который будет рад и коммунальным платежам или %оборота и используйте этот козырь.
Также проанализируйте, что самое страшное произойдет, если Вы не договоритесь. Минимизируйте последствия. Например, вывезите ценное имущество, чтоб его не смог удержать арендодатель.
После этого начинайте второй раунд.
Совершенно верно. И на сегодняшний день список ОКВЭД пострадавших отраслей расширили согласно Постановлению Правительства от 18 апреля 2020 г. № 540
Ирина, данная статья посвящена конкреттным новелам и тому, как их можно будет применять.
Например, в Сингапуре и вовсе запретили суду принимать заявления о взыскании задолженности по арендной плате, запретили расторжение договора аренды в связи с неоплатой в период карантина.
Арендодатели тоже в кризисе, это бесспорно. В ряде регионов РФ уже принимаются нормативно-правовые акты о снижении / освобождении от налога на имущество тех арендодателей, которые предоставили арендаторам скидку и отсрочку. Да, и здесь есть нюансы - письмо ФНС России с "рекоммендациями" по этому вопросу, но все же это начало.
Мы с коллегами за диалог арендодателя и арендатора. Мы уверены, что это поможет обеим сторонам выжить. И готовы оказывать услуги по ведению переговоров для поиска решений. Если Ваш арендатор будет банкрот, и такие же как он бывшие его конкуренты тоже будут такими же неплатежеспособными, то Вы останетесь с пустующим помещением. Нет ничего дороже, чем пустующее помещение. Поэтому арендатору и арендодателю нужно договариваться:
- об отсрочке;
- о рассрочке;
- об уменьшении;
- об изменении формулы рассчета арендной платы : коммунальные платежи+% от оборота;
- о зачете депозита в счет оплаты за период действия режима повышенной готовности;
- об уменьшении арендуемой площади;
- о бартерной оплате (например оказание арендатором юридических услуг, полиграфических работ выполнение и т.д.)
и т.д.
Каждая из сторон правоотношений должна задаться вопросом, что им нужно: сохранить правоотношения или расторгнуть договор?
Вы как арендодатель, что получите от рассторжения? А от участия 2-3 года в деле о банкротстве? А положительное решение по задолженности, которое приставы не смогут исполнить?
Наш ответ сегодняшней ситуации - переговоры. Если обеим сторонам выгоднее продолжить правоотношения - значит нужно соглашения об изменении договора. Условия - это уже индивидуальная история по каждой паре - арендатор/арендодатель.
Ответила Вам в письме :)
Форс-мажор в данном случае является сами НПА и запретительные меры применимо к конкретному арендадору и договору аренды, с эти согласны большинство коллег.
Здесь есть несколько вариантов действий:
1. Если Вы арендатор- организация и индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции
можно перейти от п.3 ФЗ-98 от 01.04.2020 к п. 1 данного закона:
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Этот пункт содержит не только право требовать, но и обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке.
Правительство РФ издало ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2020 г. N 439
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ
ТРЕБОВАНИЙ К УСЛОВИЯМ И СРОКАМ ОТСРОЧКИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В нем есть блок рекомендаций и требований к отсрочке по арендной плате (сроки выплаты задолженности, срок отсрочки и т.д.). Важно, что отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества в том числе частной собственности, за исключением жилых помещений.
2. Обратиться в суд с требованием о понуждении изменения условий об арендной плате в соответствии с условиями заключенного Вами договора о пересчете. Можете получить в региональной ТПП заключение специально для Вашего договора, что запретительные меры были форс-мажором и не позволяли использовать имущество.
Обращаю внимание, что если Вы ссылаетесь исключительно на форс-мажор, необходимо согласно условиям Вашего договора о нем уведомить.
3. Обратиться в суд применяя статьи 451 и 614 ГК РФ и новые нормы Закона ФЗ-98 от 01.04.2020. Есть один нюанс - чаще всего суды не берут на себя ответственность за определение новых условий договора и предлагают расторгнуть. Такого решение можно избежать, если доказать, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
4. Предложить арендодателю альтернативные условия изменения условий оплаты:
- перейти на % с оборота (разные вариации с каммунальными платежами или без)
- засчитать депозит за апрель, а восстановить его в рассрочку;
- сократить площадь арендуемого помещения;
- поучаствовать в "бремени содержания" арендованного имущества;
-др.
5. Растогнуть договор / отказаться от договора.
Это слишком категорично.
Алгоритм работает со многими арендодателями.
Если же у Вас такой непонимающий арендодатель, то и Ваш способ - заявление на стол, - с ним тоже не будет работать. На Ваше заявление он устроит Вам дополнительную головную боль: удержание имущества, взыскание задолженности, восстановление помещения - косметический ремонт и еще много разного и интересного.
Поэтому еще раз говорю, я убеждена, что нужно писать письма, читать заключенный договор, искать комбинацию взаимовыгодных предложений.
Алгоритм же разработан для того, чтоб помочь постороить грамотное обоснование своего требования/просьбы, называйте как хотите.
Ведь когда вы уверены в обоснованности своей просьбы, вам легче начать разговор с арендодателем. Если у вас под рукой есть еще и законный план "Б", план "С", то уверенность возрастет еще больше.
Например, можно поговорить с собственником пустующего помещения напротив или через дорогу, - может он на ближайшие 2- 3 месяца готов за 10%. 20%,30% арендной платы сдать вам помещение. У него сейчас - 0 дохода, а будет 10%. 20%,30% и задел на будущее.
С таким планом "С" и слова арендодателя " тогда съезжай" - не такие уж и страшные.
Что касается предложения "аренда исключительно % от оборота + коммуналка". Оно безусловно интересно арендатору, но в обычных условиях найдет яростное сопротивление у тех самых непонимающих арендодателей. В случае с описанным Вами арендодателем он скажет (из практики): - "Интересно, почему я должен получать меньшую арендною плату только потому, что ты -арендатор набрал ленивых сотрудников, которые не знают даже техники продаж?".
В договорах с подобным условием обычно все равно имеет место твердая часть, меньше которой арендодатель получить не может. Больше - да, - если обороты хорошие, а меньше - нет.
Дерзайте!
Тут Вы оцениваете свою ситуацию: насколько критично для Вас сохранение помещения и подъемна отсрочка.
Можно:
- согласиться на отсрочку и заключить дополнительное соглашение, если Вы хотите сохранить отношения с арендодателем и не хотите на него давить. Безусловно, при таком варианте нужно оценивать возможности Вашего бизнеса потянуть эту отсрочку. Можно поторговаться на более длительную, например отсрочку или рассрочку;
- можно требовать заключить соглашение об уменьшении арендной платы в судебном порядке;
- можно расторгнуть договор по соглашению сторон и подписать акт возврата помещения. При этом заключить его такими датами, в которых у Вас не было задолженности либо актуальными , но с прощением долга.
Также,если договор предусматривал обеспечительный платеж, можно заключить соглашение с арендодателем о том, что обеспечительный платеж засчитывается в счет апреля, а его восстановление стороны договорились отсрочить, например до 31 декабря 2020 года
Все верно. Есть разные арендодатели: те, которые ежемесячно сдавали километры квадратных метров и те, которые сдавали единственное нежилое помещение, находящееся в собственности и расположенное на первом этаже здания. И тем и другим сейчас вряд ли найти нового арендатора. Сейчас легче сохранить старого. Потому как если твой арендатор будет банкрот, мало надежды, что встав в принципиальное отрицание через суд ты взысчишь задолженность по арендной плате. Поэтому лучше для всех договориться сейчас на уменьшение арендной платы, отсрочку, рассрочку, то что поможет устоять. Брать в свои руки инициативу. Впадать в уныние нельзя! Действовать!
:))) Если заперся изнутри и стараешься хоть так компенсировать уплаченные в марте за апрель деньги и сделанный в помещении в начале года ремонт :)
У наших клиентов есть договоры, которые позволяли бы им совсем не оплачивать этот период, договоры в которые мы когда-то включили условия о том, что если в результате обстоятельств непреодолимой силы будет невозможно использовать имущество или использование будет затруднено, то арендатор освобождается от обязательств оплаты или оплата пересчитывается соответственно. Это тот самый момент, когда паранойя юриста сработала. Но клиенты и их арендодатели все же партнёры, поэтому сегодня клиенты просят уменьшение оплаты, существенного, но уменьшения, хотя имеют право по договору на освобождение от данного обязательства. Но это выбор каждого и зависит от конкретной ситуации: все может быть очень плохо, а может арендатор вообще достиг дна. У нас есть уже случаи, когда и сами арендодатели предложили арендаторам приостановить начисление арендной платы. Нам лишь осталось закрепить это на бумаге. Так что мы сейчас все в этой лодке и нам нужно выплыть.
Сейчас в большинстве договоров есть условия об электронной переписке. Поэтому всё же речь облекаем в письма... Пишем на тот самый официальный адрес электронной почты, который в договоре указан. Если Вы знаете, что отвечают обычно по другому адресу, то его (их) указываете как дополнительные адреса, на которые уйдет письмо.
Предложите отсрочку по п. 1 ст.19 ФЗ -98 от 01.04.2020. Там прописана обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента получения обращения арендатора
К тому же ждём пакет послаблений для арендодателей, которые предоставили скидки арендаторам. "Так, заявил премьер-министр, муниципалитетам и регионам будет рекомендовано снижать имущественные налоги для арендодателей в обмен на снижение ставок аренды или отсрочку платежей МСП." Аналогичные заявления даёт Москва. Так что, - не вешать нос!
Можно договариваться без писем, но с оформлением дополнительных соглашений, можно с помощью писем и дополнительных соглашений, главное не сидеть и не ждать чудо. :)
В РФ 85 субъектов, изданные НПА похожи, но не идентичны. Есть режимы, в которых е
действуют пропуска, в которых пропусков нет, более широкие и более узкие ограничительные меры. В Тюмени, например, все БП закрыты на амбарный замок, и разосланы письма, что потом будет аренда пересмотрена в зависимости от мер поддержки. В Москве арендодатели схитрили и написали: думайте своей головой, ходить в офис или нет,- БП открыты.
ОКВЭД ещё больше, чем субъектов.
Поэтому алгоритм, а не образец. Потому что алгоритм единый есть, он понятен, а образец под каждый субъект РФ и вид деятельности нужно писать. Успехов Вам!
Проработаем! :)
Может красный так действует, может поздний час.. А может то положение, в котором нынче арендаторы.
Надеюсь, очерк был Вам полезен.
Сегодня Андрей Егоров, Владмир Липавский и Тимофей Носов (не последние юристы РФ) на онлайн вебинаре это обсуждали и пришли к выводу, что " пока не сказано, что только в отношении каких-то особенных помещений, значит касается всех/любых арендуемых помещений". Я сними согласна.
Очень жаль, что Вам не полезно :) И очень хорошо, что у Вас проблемы арендатов всей РФ нет!
Спасибо!! :) Было бы отлично, если бы статья стала полезной тем, кто ищет ответы на свои или как я на чужие вопросы :)
Спасибо Вам :) Дочитают самые стойкие и мужественные :)))
Главный посыл, - да, такая схема возможна, и не смущает Роспатент. Поэтому это статья перевёртыш: сначала ответ, а потом обоснование для усидчивых :)
Здравствуйте. Если Вы подпадаете под действие Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439
"Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"
- у Вас ОКВЭД пострадавшей отрасли.
то вы можете просить и об уменьшении отсроченной арендной платы, так как
в постановлении рекомендовано «при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией»;