Покупка недвижимости во Вьетнаме: как выбрать стратегию под вашу цель
Покупка недвижимости во Вьетнаме — это возможность решить самые разные задачи: от комфортного сезонного проживания до увеличения капитала через инвестиции. Для успешной сделки важно чётко определить свою цель, так как от неё зависит выбор подходящего объекта, анализ рисков и стратегия владения. В этой статье мы разберём основные цели покупки и подходы, которые помогут вам достичь своих задач.
1. Сезонное проживание и релокация
Покупка недвижимости для сезонного проживания или релокации — одна из самых популярных причин покупки зарубежной недвижимости. Вьетнам в этом ключе привлекателен благодаря низкому порогу входа, защите прав покупателей и удобным визовым условиям. Однако эта цель связана с четким определением задач и необходимостью учитывать некоторые ограничения.
Ключевые факторы выбора недвижимости для сезонного проживания:
Сезонное проживание — это одна из самых популярных причин покупки недвижимости за границей, и Вьетнам становится всё более привлекательным выбором. Покупатели выбирают Вьетнам благодаря следующим причинам:
- Доступность: Стоимость недвижимости остаётся сравнительно низкой — современную квартиру у моря можно приобрести за $55,000–60,000.
- Гарантии: Вьетнамское законодательство защищает права покупателей жилой недвижимости через право собственности и страхование строительства.
- Гибкость визового режима: Электронная виза на срок до 90 дней делает сезонное проживание максимально удобным.
Задачи, которые нужно решить:
- Подобрать квартиру в привлекательной локации с развитой инфраструктурой и безопасностью.
- Найти объект с надежной управляющей компанией, которая сможет заботиться о квартире, включая её сдачу в аренду в период отсутствия владельца.
- По законам Вьетнама иностранцы могут приобретать недвижимость только у застройщика или у другого иностранца, а значит выбор на вторичном рынке крайне ограничен. Скорее всего квартиру вы будете покупать у застройщика, а если это будет ликвидный объект в хорошей локации то скорее всего придётся покупать на начальных этапах строительства.
Стоит помнить, что многие объекты в курортных локациях являются не жилой недвижимостью, а курортной. В этом случае вы не сможете получить право собственности, а стройка не будет застрахована. Подробнее об особенностях законодательства с точки зрения владения недвижимостью расскажу в одной из следующих статей.
Инвестиционный потенциал:
В отличие от других типов покупки, сезонное проживание или релокация редко ориентированы на прибыль от аренды или значительный рост стоимости недвижимости. Основные ограничения:
- Аренда в низкий сезон приносит ограниченный доход, так как в высокий сезон жильё используется владельцем.
- Хорошо развитая инфраструктура рядом с объектом минимизирует потенциал роста цены по сравнению с развивающимися районами, что снижает привлекательность для перепродажи.
2. Инвестиция с целью перепродажи
Потенциал инвестиций во Вьетнаме
Недвижимость Вьетнама становится отличным инструментом для тех, кто хочет заработать на перепродаже. Эффективность подобной стратегии во Вьетнаме достигается при горизонте планирования 3-5 лет и входе в проект на ранних стадиях строительства.
Ключевые аспекты выбора:
1. Районы с потенциалом роста:
- Выбирайте локации с развивающейся инфраструктурой.
- Наивысшую доходность обеспечивают новые микрорайоны и города с высоким ростом ВВП, быстрой урбанизацией и постоянно растущими инвестициями в инфраструктуру.
- Стоит отдавать предпочтение проектам с небольшим стоком, что снизит конкуренцию как при перепродаже, так и при сдаче в аренду.
- Популярные локации зачастую имеют меньший потенциал роста, так как их стоимость уже достигла пика или близка к нему.
2. Надёжность застройщика:
Репутация застройщика играет решающую роль в минимизации рисков.
Несмотря на наличие обязательного страхования строительства во Вьетнаме, тщательно анализируйте проекты, чтобы избежать проблем с качеством строительства или задержками.
Проверка документации на проект - важный шаг для сокращения рисков. Порой даже крупные застройщики запускают продажи, не получив всей необходимой разрешительной документации, о чем стоит знать до входа в сделку.
3. Участие в пресейлах:
Пресейлы дают возможность приобрести недвижимость по минимальной цене, получить доступ к наиболее привлекательным и премиальным юнитам, а также воспользоваться гибкими условиями оплаты, такими как рассрочка до завершения строительства. Это один из самых выгодных этапов для входа в проект.
Важно понимать, что пресейлы во Вьетнаме связаны с элементом лотереи: покупатели заранее не знают, какие юниты смогут получить, что добавляет неопределённости и требует готовности к гибкому подходу. Однако при отказе депозит можно вернуть или перенести на другой проект, что снижает риски для участников.
4. Сроки выхода из сделки:
Рекомендуемое время выхода: Не ранее, чем через год после получения ключей, а лучше — через два года. Это позволяет избежать периода демпинга, характерного для времени вокруг передачи ключей, когда многие местные инвесторы одновременно выводят свои объекты на вторичный рынок.
Риски раннего выхода: Цены могут снижаться из-за большого предложения на рынке, а инфраструктура в новых проектах часто ещё не завершена.
Стратегия во время ожидания: Чтобы минимизировать убытки, сдавайте квартиру в аренду. Не рекомендуется вкладываться в дорогой ремонт или мебель, так как они могут не окупиться до момента перепродажи.
Советы по аренде: Сдавайте квартиру без мебели или с арендованной мебелью (такая опция доступна и крайне популярна во Вьетнаме), чтобы минимизировать затраты. Это также сделает объект более привлекательным для будущих покупателей, для которых ваша мебель будет скорее обременением, а не бонусом.
Доходность:
- Инвестиции в ликвидные проекты могут приносить доходность от 20% годовых на горизонте 5 лет.
- При грамотном подходе это одна из наиболее стабильных и прибыльных стратегий на вьетнамском рынке недвижимости.
3. Арендная стратегия
Рентабельность аренды во Вьетнаме
Вьетнам предлагает разные возможности для инвесторов, заинтересованных в реализации арендной стратегии. Однако уровень доходности зависит от типа выбранной недвижимости и её расположения.
Городская недвижимость:
- Выбирайте проекты в новых микрорайонах с развитой инфраструктурой и большим количеством рабочих мест в радиусе 15-20 минут.
- Наличие управляющей компании в самом комплексе значительно упрощает поиск арендаторов. Если это не предусмотрено, заключите договор с надежной сторонней управляющей компанией, чтобы минимизировать риски.
Курортная недвижимость:
- Для объектов в курортных зонах крайне важно наличие сильной управляющей компании, которая возьмёт на себя посуточную аренду. Частные агенты или сторонние компании зачастую не справляются с такой задачей из-за высокого уровня вовлечённости, необходимой для управления курортной недвижимостью.
Недвижимость с гарантированным доходом:
- Некоторые проекты предлагают гарантированный возврат инвестиций (10% годовых на 3-5 лет). Однако такие объекты отличаются низкой ликвидностью на вторичном рынке, а их цена на этапе покупки обычно завышена. При истечении срока гарантии их привлекательность для новых покупателей может снижаться.
4. Сохранение денежных средств
В условиях политической и экономической нестабильности вопрос сохранения денежных средств всё чаще становится задачей более важной, чем непосредственно заработок на инвестициях. Особенно это касается опытных инвесторов с диверсифицированными портфелями, и именно под такую стратегию Вьетнам предлагает лучшие решения на сегодняшний день.
- Политическая стабильность: Благодаря грамотной внешней политике Вьетнам эффективно взаимодействует как со странами Запада, так и с Китаем и Россией, что делает страну безопасной гаванью для капитала из любых стран.
- Экономический рост: Экономика Вьетнама развивается одними из самых высоких темпов на планете. Учитывая крупные инвестиции глобальных технологических компаний, этот тренд продолжится как минимум на горизонте ближайших 10-15 лет.
- Доходность: Инвестиции в готовые проекты могут приносить доходность от 10% годовых (учетом роста стоимости актива). Стабильная валюта и низкий уровень инфляции делают это одним из лучших решений для сохранения капитала, по сравнению с другими консервативными финансовыми инструментами.
Заключение
Определение цели покупки недвижимости — это фундаментальный шаг для успешной реализации ваших планов. Независимо от того, что вы ищете — комфортный дом для сезонного проживания, инвестиции с целью перепродажи или сохранение капитала — Вьетнам предлагает широкий спектр возможностей. Главное — чётко сформулировать свои приоритеты и подобрать стратегию, соответствующую вашим целям. Грамотный анализ рынка и осознанный подход к покупке помогут вам не только избежать ошибок, но и извлечь максимум из потенциальных возможностей вьетнамского рынка недвижимости.