Инвестиции в недвижимость Вьетнама и Камбоджи: маркетинговые уловки или экономическая логика?
В последние годы недвижимость Вьетнама и Камбоджи привлекает всё больше русскоязычных инвесторов. Но насколько оправданы такие инвестиции? В этом материале мы разберёмся, какие факторы действительно делают рынок перспективным, а какие – лишь являются маркетинговыми уловками.
Экономика
Первое, на что стоит обратить внимание, – это экономические показатели стран. Вьетнам демонстрирует стабильный рост ВВП на уровне 5-7% в год, а Камбоджа – около 4-6%. Однако важнее понимать, что стоит за этим ростом.
- Экономика Вьетнама - одна из самых крупных в регионе и имеет все шансы на горизонте 5-10 лет стать второй экономикой в Юго-Восточной Азии после Индонезии. По объёму ВВП Вьетнама (476 миллиардов долларов США в 2024 году) в 14 раз больше экономики Камбоджи (35 млрд за 2024 год) при этом растёт ВВП Вьетнама на 7+% в год по сравнению с 5-6% в Камбодже.
- Основные отрасли экономики. Вьетнам активно инвестирует в высокотехнологичное производство, что привлекает крупные международные компании (Samsung, Intel, Apple). Камбоджа же остаётся ориентированной на текстиль, сельское хозяйство и строительство, что делает её экономику менее устойчивой в кризисные периоды.
- Вложения в инфраструктуру. Вьетнам в год вкладывает денег в инфраструктуру (28 миллиард долларов США за 2024 года), что сравнимо со всем ВВП Камбоджи (33.8 миллиарда за 2024 год).
Рынок недвижимости
Доля локального спроса - один из важнейших показателей рынка. Высокий внутренний спрос обеспечивает стабильность рынка даже при изменении международных условий.
- Локальный спрос. Во Вьетнаме 98% сделок на рынке недвижимости совершаются гражданами страны.
- В Камбодже этот показатель существенно ниже – около 60%, что делает рынок более зависимым от иностранных покупателей. Высокий внутренний спрос во Вьетнаме обеспечивает стабильность рынка даже при изменении международных условий.
Право собственности: есть ли ограничения для иностранцев?
- Во Вьетнаме покупатели получают право владения на 50 лет с возможностью продления. Однако из-за высокого локального спроса объекты легко перепродаются на вторичном рынке вьетнамским гражданам, что делает этот срок практически неограниченным.
- В Камбодже есть полное право собственности, что является неоспоримым преимуществом рынка.
Защита инвесторов: риски строительства
- Во Вьетнаме действует страхование на стадии строительства, что защищает покупателей от недостроев.
- В Камбодже подобных механизмов нет, из-за чего нередки случаи заморозки проектов. По данным CBRE, более 30% новостроек в Пномпене задерживаются или не достраиваются вовсе. При этом большую часть проектов застройщики начинают продавать даже до начала строительства, что существенно увеличивает риски для инвесторов.
Сравнение инвестиционных проектов: TT Avio (Вьетнам) vs. Times Square 8 (Камбоджа)
TT Avio, Вьетнам
Локация: 30 минут до центра Хошимина, 5 минут до одного из крупнейших промышленных хабов страны – Вьетнамско-Сингапурского технологического хаба (десятки тысяч рабочих мест, большая часть раб��чих – мигранты из соседних провинций, что обеспечивает стабильный спрос на долгосрочную аренду).
Цена за м²: от 1 400 долларов США в рассрочку на 3 года (скидка 7% при оплате с опережением графика).
Завершение строительства: конец 2027 года.
Статус строительства: Уже идёт, достигнут уровень первого этажа.
Историческая доходность: Соседние и схожие проекты с худшей инфраструктурой показали доходность от 50% за два года на этапе строительства.
Потенциальный доход от аренды: до 8% годовых.
Драйверы роста:
Завершение строительства автотрассы, связывающей комплекс с центром Хошимина, что сократит дорогу на 30%
Уровень урбанизации в провинции - 5% в год
Среднерыночный рост цен на этапе строительства - 30%
Риски:
Задержки строительства (митигируются штрафами в размере 6% годовых).
Отсутствие спроса (маловероятно, учитывая самый высокий процент внутренней миграции в стране и самый высокий ВВП на душу населения + предыдущая фаза продаж была реализована менее чем за месяц).
Заморозка проекта (маловероятна, учитывая репутацию застройщика; в случае заморозки инвестиции застрахованы).
- Динамика цен и спроса: Спрос на недвижимость в провинции, согласно отчёту CBRE, вырос в 3 раза в 2024 году по сравнению с 2023 годом. По оценкам ведущих консалтинговых агентств, Биньзыонг станет самым востребованным направлением для покупки недвижимости благодаря высокому количеству рабочих мест, росту ВВП, доступным ценам и развитию инфраструктуры.
Times Square 8, Камбоджа
Локация: 16 минут до центра Пномпеня, 5 минут до популярного у экспатов района BKK1.
Статус строительства: Начнётся только в следующем году.
Завершение строительства: конец 2029 года.
Цена за м²: от 1 000 долларов США в рассрочку на 5 лет + возможность оформить 50% в ипотеку после получения ключей.
Историческая доходность: Проекты застройщика, сданные более года назад, продаются на вторичке по цене пресейлов 3–4 года назад, а зачастую – с дисконтом, что свидетельствует о слабой динамике роста цен.
- Драйверы роста
- Развитие инфраструктуры города
- Строительство нового международного аэропорта
- Риски
Задержки и заморозка строительства (нет страховки + застройщик финансирует строительство предыдущих проектов за счёт продажи новых. Земля под проект выделена, 70% квартир продано, а строительство начнётся только через год).
Отсутствие спроса (средний occupancy rate по Пномпеню – 60%, многие эксперты прогнозируют коррекцию цен на аренду).
У��од иностранных покупателей с рынка. До 60% сделок на рынке осуществляют иностранцы, что делает рынок более волатильным.
- Динамика цен и спроса: Согласно отчёту CBRE, цены за м² в Камбодже за 5 лет выросли в среднем на 10–12%, однако рынок считается пресыщенным.
Вывод
Оба проекта имеют потенциал роста цены Х2 на горизонте 5 лет, а доходность на приведённые деньги с учетом выгодных рассрочек может оказаться ещё выше. Но стоит учитывать, что в случае с TT Avio помимо роста цены на горизонте 5 лет ещё и будет получать доход с аренды в течение 2 лет, а в случае с Times Square 8 через 5 лет инвестор только получит ключи (не самое лучшее время для выхода из сделки).
Если рассматривать инвестиции в недвижимость с точки зрения экономической логики, Вьетнам предлагает более устойчивую модель благодаря:
Высокому локальному спросу.
Реальному росту стоимости объектов на вторичном рынке и высокому арендному доходу.
Надёжным механизмам защиты инвесторов в виде страхования строительства.
Развитой инфраструктуре.
Камбоджа, напротив, остаётся более рискованным вариантом, особенно из-за слабого регулирования строительного сектора и высоких рисков недостроя.
В следующей части статьи разберём средний и премиальный сегмент недвижимости в обеих странах, а также перспективы роста цен на ближайшие 5 лет.