Eaton Park и Masteri Grand View: что скрывается за фасадом двух самых популярных проектов недвижимости в Хошимине?
Сегодня хочу поделиться своим многолетним опытом работы на рынке недвижимости Вьетнама с точки зрения подхода к выбору объектов для инвестирования. Здесь я не буду рассказывать, почему Вьетнам является одним из самых недооцененных направлений для инвестирования в недвижимость (об этом я писал ранее), и не буду предлагать какие-то конкретные проекты — это не имеет смысла без понимания вашей инвестиционной стратегии. Вместо этого, на примере двух похожих проектов, которые пользуются огромной популярностью последние несколько месяцев, я покажу, почему очевидные на первый взгляд факторы могут подтолкнуть к неправильным решениям.
Два проекта: Eaton Park и Masteri Grand View
Сегодня рассмотрим два проекта во втором районе (он же Тху Дык) крупнейшего мегаполиса страны — города Хошимина. Этот район считается самым популярным и востребованным для жизни, хотя его развитие началось относительно недавно — всего 10-15 лет назад. Он находится на противоположном от центра города берегу реки Сайгон и поэтому долгое время оставался труднодоступным. После улучшения транспортной доступности район стал площадкой для масштабных девелоперских проектов.
Оба проекта относятся к бизнес-классу и имеют много схожих параметров:
Eaton Park
- Застройщик: Малайзийская компания Gamuda Land. Это их третий проект в Хошимине.
- Локация: Прямо на транспортной развязке, в 700 метрах от метро. Рядом находятся международные школы и гипермаркеты.
- Цена и условия: Продано около 70% квартир (январь 2025). Цена от $5500 за м². Уникальная рассрочка — до получения ключей нужно внести только 30%.
Masteri Grand View
- Застройщик: Вьетнамская компания Masterise Homes.
- Локация: На территории комплекса The Global City (117 гектаров), где есть школы, детские сады, спортивный комплекс, картинг, конный клуб и гольф.
- Цена и условия: Продано 95% квартир за первый месяц. Цена аналогичная — $5500 за м². Рассрочка менее гибкая — требуется внести 70% до получения ключей.
На первый взгляд, оба проекта очень похожи: схожая цена, удобная локация и бизнес-класс. Это создаёт впечатление, что выбор одного из них можно сделать, опираясь на детали вроде шаговой доступности или условий рассрочки. Однако давайте углубимся в детали и посмотрим, действительно ли они так схожи.
Разница, которая меняет всё
Застройщик
- Eaton Park (Gamuda Land): Малайзийская компания, реализовавшая ранее проекты эконом- и комфорт-класса. Один из проектов заморожен уже три года. Успешный опыт в бизнес-классе во Вьетнаме отсутствует.
- Masteri Grand View (Masterise Homes): Надёжный местный застройщик с десятками успешно завершённых проектов, включая брендированные резиденции JW Marriott и Ritz Carlton. Компания пользуется государственной поддержкой и имеет собственный банк (Techcombank), что минимизирует риски.
Локация
- Eaton Park: Близость к метро и транспортной развязке — сильный аргумент. Однако шаговая доступность во Вьетнаме не всегда работает из-за климата и плотного трафика. Зачастую обыватель предпочтет 10-минутную поездку на комфортном транспортном средстве 5-минутной прогулке под палящим солнцем, уворачиваясь от объезжающих его по тротуару мотобайков.
- Masteri Grand View: Комплексная инфраструктура внутри проекта избавляет жителей от необходимости покидать территорию. Даже если нужно выехать, до транспортной развязки менее 5 минут на автомобиле.
Цена и инвестиционная привлекательность
- Eaton Park: Высокий спрос вызван гибкой рассрочкой и агрессивным маркетингом. Однако к моменту завершения строительства на рынке появится более 7000 квартир, что создаст огромную конкуренцию. Дополнительный минус — наценка 7% для иностранных покупателей.
- Masteri Grand View: На первой фазе на продажу было выставлено около 600 квартир, из которых 95% раскуплены за месяц. При чем ушли самые популярные типы квартир - с 1 и 2 спальными комнатами. Помимо этого уже формируется рынок вторичной недвижимости на котором предлагается выкупать квартиры с наценкой 50% к обеспечительному платежу.
Клиентоориентированность — не пустой звук
Так уж сложилось, что местные застройщики во Вьетнаме имеют заведомо более выгодные условия. У иностранной компании практически нету шансов получить землю напрямую от государства, поэтому они вынуждены перекупать землю у других компаний, зачастую с обременением. Это отражается как на цене конечного продукта, так и на привлекательности земельного участка. Подтверждение этого факта можно увидеть на примере этих проектов:
- Задача застройщика Eaton Park - построить максимальное количество квартир на небольшом участке с целью их быстрой реализации. В подтверждение этому можно сказать, что застройщик начал продажи проекта на стадии земляных работ, до получения разрешительной документации.
Амбициозная задача Masterise - создать новый центр притяжения в городе за счет последовательного развития инфраструктуры внутри проекта и постепенного введения в эксплуатацию нового жилья. А благодаря надежным финансовым ресурсам при реализации такого плана застройщик не только следует собственной инвестиционной стратегии, но и позволяет конечному покупателю добиваться своих инвестиционных целей, при этом не создавая перегрев рынка за счет единовременного вывода на рынок предложения, превышающего его ёмкость.
Итоги и выводы
На первый взгляд, Eaton Park и Masteri Grand View кажутся очень похожими проектами. Но анализ показывает, что Eaton Park несёт больше рисков из-за неопытности застройщика на местном рынке и огромного объёма предложения. Masteri Grand View выигрывает за счёт надёжности, меньшего масштаба и продуманной инфраструктуры.
Какой проект выбрать? Это в целом неправильный вопрос. Я бы не выбрал ни один из них, так как они не соответствуют моей инвестиционной стратегии. Успешные инвестиции начинаются не с выбора проекта, а с понимания ваших целей. Работайте с профессионалами и принимайте решения, которые соответствуют вашей стратегии.
Всем удачных сделок!
Masterise Homes, как видно, делает упор на долгосрочные проекты, создавая не просто дома, а целые мини-города с продуманной инфраструктурой и удобствами для жизни. Кажется, они больше ориентированы на развитие территории и на то, чтобы сделать жильё максимально комфортным для жителей. Gamuda Land, наоборот, больше фокусируется на быстром возврате денег. Это видно и по масштабам их проектов, и по условиям рассрочки, которые скорее направлены на привлечение максимального числа покупателей в короткие сроки. Это, скорее всего, приведет к тому, что цены на жилье в будущем могут снизиться.
В таких проектах как у Gamuda Land - вероятнее всего. Свечки посреди поля всем надоели, это хорошо видно и по вторичке и по обилию предложений по аренде.