Как правильно выбрать участок для застройки и использовать его потенциал на все 100? Рассказываем на примере нашего кейса

Привет, меня зовут Кристина, и я руковожу школой загородного девелопмента “Хрустальный”. Помимо того, что мы обучаем компании правильно, законно и прибыльно строить коттеджные поселки, мы еще и оказываем консалтинговые услуги по составлению концепции или выбору земельного участка. К нам за помощью обратилась компания - у них в меню 3 совершенно разных участка. Какой выбрать? Это нам сегодня и предстоит с вами сделать!

В рамках нашего обучения в первом модуле мы уделяем львиную долю контента именно этой теме. Причем не просто «как купить участок», а “как купить и реализовать его потенциал на все 100%”.

Для этой задачи у нас есть Чек-лист, который помогает полностью проанализировать земельный участок и сделать выводы о его сильных и слабых сторонах, а также составить план поднятия капитализации. С этим чек-листом мы работаем сами, по ним работают наши ученики и, конечно же, при оказании услуг клиенту, мы тоже его используем.

Сегодня мы изучали три потенциальных земельных участка в городе-миллионнике. Каком именно, раскрыть не могу, это может нарушить последующее развитие проекта.

Что имеем:

Такой краткий анализ говорит о том, что участки имеют примерно одинаковые позиции, хотя расположены в разных районах. Мы провели дополнительный анализ, используя наш внутренний классификатор форматов загородной недвижимости, который разработали еще в 2017 году для создания франшизы. После мы его дорабатывали несколько раз и пользуемся им до сих пор.

Так вот, этот анализ показал нам, что все три участка имеют совершенно разные направления:

1. Первый участок расположен в черте города, имеет городской формат, где нужно строить блокировку или даже малоэтажную многоквартирную застройку.

2. Второй участок расположен на территории классически сдержанных поселков и неорганизованной застройки, но достаточно высокого уровня. Здесь люди занимаются точечным девелопментом, строят сами себе дома, но при этом в городе. Здесь хорошо развита транспортная доступность и инженерные сети. Даже в неорганизованной застройке государство поддержало развитие этих направлений.

3. Третий участок расположен в рекреационной зоне. Его окружают: санаторий, спорт базы, СНТ.

Исходя из этого небольшого анализа на коленке можно уже смело сказать, что три участка будут иметь три совершенно разных концепции. Почему мы так уверены? Потому что провели все три участка по чек-листу и проанализировали саму локацию и ее удаленность от социальных объектов. Это показывает нам какое количество баллов может получить проект и понимание, что можно, а что нельзя строить на данной территории.

Если уже есть какие-то планы и желания по проекту, баллы можно просчитать и принять решение - какой из участков покупать. Далее мы проводим оценку участка и нам нужно понять, соотношение общей площади к той, что пойдет под застройку. Сделать это можно только после большого блока работы:

В нашем случае мы увидели, что:

- в одном из участков из 54 гектар на жилье пойдет 50 Га, а четыре - пойдет обязательно либо под коммерцию, либо под иные назначения. Причем это не наше желание или просчитанная экономика - сам участок диктует такие условия.

- второй участок имеет близость к дороге и к реке с очень большими изгибами. Это охранная зона, а значит много земли «выпадает». Хотя земля очень привлекательная из-за зеленого массива и реки, но негативных факторов все же больше

- третий участок, в отличие от первых двух, имеет перепады высоты 14%. Это не так страшно, но все же это дополнительный пункт, с которым нужно работать.

Далее по плану идет инженерные геологические, геодезические изыскания для того, чтобы иметь уже полноценную топосъёмку и понимать, что с грунтами. А мы параллельно оцениваем форму участка, существующие строения: где, что, с кем они соседствуют, оцениваем соотношение со стоимостью земли, чтобы понимать насколько это привлекательно для нашего клиента. Все данным проводим через классификатор коттеджного поселка, относительно окружения, площади, формы, уклонов.

Уделяем достаточное внимание юридической стороне, связанной непосредственно с каждым участком, категории земель разрешенного вида использования, формы владения, необходимости согласования, любые обременения, сервитуты и т.д.

Все эти данные помогают принять взвешенные решения и определить, какой земельный участок лучше приобрести и какой вид стройки для него подойдет. Параллельно этому мы смотрим на окружение и как оно влияет на класс застройки. Мы оцениваем подъездные пути, инженерную инфраструктуру и типы покрытий (асфальт, гравий, земля), чтобы понимать объем работы и затрат, которые нам нужно будет провести. Смотрим на инженерные сети, оцениваем потенциальные точки подключения.

Разузнав каждый камешек и травинку участка, мы идем к «соседям»: изучаем рынок новостроек и вторичного жилья, смотрим на работу конкурентов, изучаем динамику спроса - чем живут люди, как живут, где предпочитают жить и почему именно так…

Какой участок выберет заказчик, я расскажу вам чуть позже)

Сейчас мне больше хотелось показать, с каким углубленным анализом работаем мы сами и обучаем ему наших учеников в школе загородного девелопмента. У нас достаточно большая база рабочих материалов и инструментов. Они помогают сделать свод-анализ максимально оперативно и точно. Как делать маркетинговые исследования? Как делать конкурентный анализ? Как делать градостроительный анализ? Достаешь шаблон и делаешь все по нему.

Используя наше обучение и готовую базу знаний, можно смело сэкономить до 2,5-ой миллионов рублей бюджета вашей компании. Знания и чужой опыт ошибок - лучшие инвестиции в период, когда любой неверный шаг стоит слишком дорого. Как сказал один наш ученик: «Это инвестиция в свою команду и обучение в получении правильных инструкций и шаблонов. Передача опыта, которая в итоге позволила нам создавать более качественные и весомые проекты»

2025 год станет переломным годом: снова изменится законодательство, покупатели будут более избирательны, усилится конкуренция. Мы уже готовимся к этому периоду. А вы? Если нет, приглашаем вас на диагностическую сессию. С вас честный рассказ о планах и болях, с нас рекомендации и экспертный взгляд на ваш проект. Записаться можно в личные сообщения.