Генподряд - вредная привычка инвестора!

Если есть идея инвестировать в строительство, для извлечения прибыли из возведённого обьекта недвижимысти. Казалось бы, что может быть проще. Участок земли приобретён и готов к строительству, средства на возведение объекта выделены, проект будущего здания проработан и отражает все пожелания, сроки строительства понятны и просчитаны в бизнес модели, графики строительства проработаны и утверждены. Разрешение на строительство получено.

Дело остается за малым, построить…

Что для этого нужно? Наверно ответ очевиден! Выбрать Генерального подрядчика, заключить договор, заплатить ему, и спокойно ждать заветную дату ввода обьекта в эксплуатацию, обведённую на графике красным фломастером.

,,, но, стоп?! Сразу начинают возникать один за другим ВОПРОСЫ:

А зачем вообще нужен Генподрядчик, может без него?

Почему вообще Генподрядчика необходимо привлекать, деньги на строительство есть, инженерная служба заказчика в структуре Инвестора есть?

Что будет делать Генеподрядчик, ведь многое юридическое, техническое и организационное делает собственная служба Заказчика у Инвестора?

И самое главное, соколько реально Генподрядчик будет стоить, ведь стройка, это самая затратная статья в бизнес модели проекта, и на ней необходимо максимально сэкономить, как это сделать?...... и тд. и тп.

ОТВЕТ ОДИН: Генподрядчик вообще не нужен! Парадокс в том, что кроме как «по привычке», причину его привлечения не обьяснить! Именно, «вредной привычкой Инвестора» является привлечение Генподрядчика для строительства объекта.

Генподряд – это сегодня самая сложная, высокорискованная, коррумпированная, не прозрачная, не управляемая а главное самая дорогая форма организации и управления строительством. Хуже нет.

Даже хороший генподрядчик сегодня для Инвестора - не нужный генподрядчик!

Генподряд имеет корни в Советском Союзе, тогда все стройки были государственными. Государственными были жилые, социальные, спортивные, инфраструктурные, промышленные ,,, да все обьеты были по Советски государственными. И функция Генерального подрядчика в этой системе работала. Более того, и Заказчик тогда был государственным, и субподрядчики с поставщиками.

Однако Советский Союз это прошлый век! И Генподрядчик тоже это прошлый век! Он сегодня не соответствует условиям рыночной экономики, не соответсвует условиям инвестиционных проектов, не соответствует в принципе бизнес философии. Сегодня он ни логически ни экономически не обоснован. Но по привычке, по вредной привычке, Инвесторы вынуждены его привлекать, мучаться и работать, добиваясь от него управления строительством.

На самом деле, в современных условиях бизнеса, управление строительством это всего лишь:

А. Техническая компетенция, которая дополняет структуру заказчика/ инвестора, и не более.

Б. Это люди, инженеры строители, которых нет у инвестора, которые придут на конкретный объект Инвестора, возьмут проект того что хочет построить Инвестор, возьмут график со сроками Инвестора, применят свою строительную компетенцию, построят и уйдут. Всё. Точка.

НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО для этого привлекать Генподрядчика, Можно же привлечь только КОМПЕТЕНЦИЮ.,,,,

Ведь если Инвестор привлек Генподрядчика, на объекте вместо него появляется новый хозяин, не с Инвестора а со своей охраной по периметру, держа в руках все деньги Инвестора на реализацию всего проекта. Генподрядчик со своими субподрядчиками и поставщиками, расчитывается деньгами Инвестора по своему усмотрению. И как следствие, получается Генподрядчик со всеми инструментами управления стройкой не так как нужно Ивестору, а так как удобно ему. Большим заблуждением является мысль о том что нанимая Генподрядчика вся ответственность перекладывается на него. Это не так. Ответственность всегда, до строительства, в период строительства, и после ввода объекта в эксплуатацию, лежит на инвесторе/заказчике. Нанимая Генподрядчика, ответственность за объект всегда остается на Инвесторе.

В этих условиях Инвестор уже становится вынужден с ним работать оказавшись заложником в этих условиях. Ведь при негативном сценарии, смена Генподрядчика в процессе реализации объекта это очень дорого. Увеличение стоимости в этом случае может достигать четверти бюджета, а срок строительства может вырасти еще на половину.

Но хуже другое: на своей стройке Инвестор получает процесс ради процесса, где истинной целью генподрядчика является увидеть на своем счету и тратить все средства на строительство всего объекта включая маленький генподрядный процент, так, как уже он Генподрядчик, а не Инвестор считает целесообразным. Всегда хорошо тратить чужие деньги а не свои.

Для любого Генподрядчика самым важным является не генподрядный процент, а ВОЗМОЖНОСТЬ тратить деньги инвестора, и делать это максимально самостоятельно.

В России основной вопрос Инвестора – это выбор и контроль генподрядчика, так как это самые большие риски и самые большие затраты проекта.

В Европе, Инвестор привлекает только инженерную компетенцию, оплачивая за это лишь маленький процент от стоимости проекта, который в разы дешевле Генподряда. Получая отсутствие рисков, так как все средства на стройку всегда остаются в своих руках.

Во всём цевилизованном мире Генподряд, в той форме в которой он у нас представлен, давно уже в прошлом и не работает. Там в современной организации и управлении строительством нет Генподрядных мутных смет и туманных расходов, мутных объяснений и расплывчатых диалогов, необоснованных срывов графиков строительства и некачественных «слабых, но своих» субподрядчиков. Там всё предельно прозрачно и предельно понятно, адекватно и надёжно.

Там инженерная компетенция организовывает и управляет строительством а инвестор/закзчик принимает решения и тратит деньги.

Это Европейский принцип реализации строительных объектов и система управления строительством практикуемая, например, в Европе, Англии и США, так называемый «Construction Management». Особенностью которого является реализация проекта без Генерального Подрядчика, где Ивестор/Заказчик напрямую заключает все договора с субподрядными компаниями а для управления субподрядчиками и в целом строительством, привлекает внешнюю компетенцию, компанию на функцию профессионального инженерно – технического Управления Строительством.

Поэтому даже Европейские строительные компании которые приходили на наш рынок за последние 20 лет адаптировали и меняли совои структуры и внутренние процессы под работу на нашем «Советском» строительном рынке с нашим «Советским» Генподрядчиком, или, подстраиваясь под это, выступали в его роли.

Таким образом сегодня, обосновать выбор инвестора в сторону Генподрядчика для реализации проекта, можно только вредной привычкой и не иначе. Тем более, что сейчас есть достойная альтернатива, современная и не привычная, но есть.

К счастью в настоящее время на российском строительном рынке существует лекарство от этой вредной привычки – профессиональные инжиниринговые компании, предоставляющие инженерную компетенцию, компании по организации и управлению строительством, не являющиеся Генподрядными. И стоят они как правило в пять – семь раз дешевле, это огромная экономия средств.

С помощью них с этой вредной привычкой и нужно бороться. За ними будующее. Не всё у нас в управлении строительством потеряно. А вредные привычки надо бросать!

АЛЕКСАНДР МАТЕША

основатель компании «CMG»