Ипотека, которую мы потеряем

Ещё в начале 2023 года Центральный Банк РФ посылал россиянам сигнал о том, что льготной ипотеке скоро конец. Тогда регулятор критиковал схемы продажи новостроек «под 0,1% годовых», предлагаемых многими девелоперами.

Основной проблемой применения таких схем, по мнению регулятора, была завышенная стоимость недвижимости и потенциальные проблемы завышенной оценки ипотечных залогов.

Вместо того, чтобы предписать банкам оценивать объекты залогов по реальной (а не завышенной) стоимости, ЦБ РФ пошел по пути наименьшего сопротивления и предложил запретить подобные схемы продаж новостроек.

Весьма «нерыночное» решение от ЦБ, который многократно подчеркивал, что финансовые рынки необходимо регулировать исключительно рыночными инструментами.

Рынок недвижи��ости (в лице россиян) ответил регулятору, что такие схемы вполне приемлемы. Однако то, что хорошо россиянам – плохо Центробанку. Поэтому регулятор перешёл к радикальным мерам и значительно повысил ключевую ставку (с 7,5 до 13,0 %).

Формальным поводом для повышения ключевой ставки стала девальвация рубля.

В то же время, учитывая, что нерезидентов на российском фондовом рынке сейчас почти не осталось, повышение ключевой ставки в принципе не может стимулировать притока долларов в рамках кэрри-трейд и укрепления российской национальной валюты.

Более того, принимая во внимание, что ожидаемая инфляция сейчас составляет около 8%, повышение ключевой ставки до 13% представляется, мягко говоря, необоснованным.

Повышение ключевой ставки означает рост стоимости кредитования для бизнеса, что наносит колоссальный урон реальному сектору экономики, развитие которого так необходимо российской экономике для импортозамещения и структурной перестройки.

Борьба с ослаблением рубля путём повышения ключевой ставки равносильна тому, чтобы из пушки палить по воробьям. В условиях СВО такого расточительного расхода снарядов мы позволить себе не можем.

Недальновидность решений ЦБ показал рынок недвижимости, на котором, вопреки сентябрьскому повышению ключевой ставки, наблюдался рост продаж новостроек. Всё произошло с точностью до наоборот:

Во-первых, ставка льготной ипотеки после повышения ключевой ставки остались неизменной, что сделало покупку первичной недвижимости выгоднее вторичной и стимулировало рост спроса на новостройки.

Во-вторых, россияне стали понимать, что льготная ипотека может скоро закончиться и поэтому поспешили «запрыгнуть в уходящий поезд», что придало дополнительный импульс продажам первичного жилья.

Поэтому, вместо сдувания ипотечного пузыря, действия ЦБ привели к рекордам выдачи льготной ипотеки в сентябре 2023 г.

Отрицательная эффективность решений ЦБ наблюдается и в отношении курса рубля, который, несмотря на значительное повышение ключевой ставки, по-прежнему болтается около 100 рублей за доллар США (аргументы типа: «если бы ЦБ не поднял ставку, то курс рубля упал бы до 150» в профессиональной дискуссии представляются неприемлемыми).

________________

На прошедшей неделе стало ясно, что основной целью ЦБ был не курс рубля, а уничтожение субсидируемой ипотеки.

Глава ЦБ на форуме в Сочи обвинила льготную ипотеку во всех смертных грехах, заявив, что объем кредитов по «нерыночной» ставке составляет более 11 трлн рублей и «значительно обременяет бюджет».

Действительно, разница между рыночной ставкой кредитования и ставкой льготной ипотеки субсидируется государством. Следовательно, чем выше ключевая ставка, тем больше эта разница, и тем больше расходы бюджета.

Тогда, повышение ключевой ставки становится обременительным для дефицитного бюджета РФ. В этом контексте главу ЦБ поддержал Минфин и даже Герман Греф (глава СБЕРа), который спрогнозировал падение выдачи ипотеки к концу года на 30%.

Всё верно, Эльвира Сахипзадовна. Единственное «но», состоит в том, что именно ЦБ своим решением сделал разницу между рыночной ставкой и ставкой льготной ипотеки столь значительной и обременительной для бюджета.

Если бы ключевая ставка ЦБ осталась на уровне 9% (чуть выше вменённой инфляции), то бюджетные субсидии льготной ипотеки были бы минимальными.

________________

С одной стороны, лоббистов льготной ипотеки достаточно много (в первую очередь – строители и банки), поэтому можно ожидать, что в той или иной форме она сохранится.

С другой стороны, во время СВО в три смены работают военные заводы, благодаря чему в 2023 году оборонно-промышленный комплекс перехватил у строительного сектора знамя локомотива российской экономики.

Следовательно, сейчас значимость льготной ипотеки для поддержания темпов экономического роста существенно сократилась. В этих условиях можно ожидать, что после 1 июля 2024 года субсидированная ипотека если и останется, то будет значительно менее «льготной», чем сейчас.

Да и сугубо с административной точки зрения дешёвая рабочая сила из Средней Азии теперь больше нужна не на стройплощадках, а на оборонных заводах. Загрузку металлургических заводов теперь может обеспечить не строительная арматура, а снаряды.

Словом, льготная ипотека обречена со всех сторон.

______________

Учитывая, что субсидированная ипотека занимает от 50 до 70% продаж строительных компаний, её сокращение означает существенное замедление темпов роста девелоперов.

Поэтому держу акции «Самолёта» до выхода финансового отчёта за 3 квартал (он должен быть хорошим), после чего начинаю искать точки выхода из позиции.