НАЛОГИ ПРИ УСТУПКЕ АПАРТАМЕНТОВ. КАК ПРАВИЛЬНО РАССЧИТАТЬ?

Сегодня у нас какое число? 20 апреля? Значит, до окончания декларационной кампании доходов физлиц за 2024 г. осталось совсем чуть-чуть.
Повторение-мать учения. А для инвестора - вдвойне.

Сдача налоговой отчетности для физических лиц регулируется ст. 229 Налогового кодекса Российской Федерации. Вот ключевые положения:

Практическим опытом делюсь с вами я - Суслов Альберт, действующий брокер по курортной инвестиционной недвижимости, юрист, имеющий привычку раскрывать глаза свои клиентам и подписчикам на важные моменты, касающиеся инвестирования в курортную недвижимость. Да, иногда от этого у впечатлительных (начинающих) инвесторов шок и ступор, но что делать... Такова селяви.
В любом случае, от застройщиков вы этого никогда не услышите. Почему? Подумайте сами.

Итак.
Вы продали инвестиционный объект в прошедшем 2024 году и уже подсчитали прибыль. Сделка закрыта, деньги на счёте, всё выглядит приятно. Но у людей думающих через некоторое время появляется вопрос: как быть с налогами? Возникает необходимость в декларации, понимании сроков, ставок, и — главное — в юридической безопасности.

Конечно, у некоторых несознательных граждан появляются неправильные мысли насчет уплаты налогов, но я считаю, что на данном этапе развития контролирующих возможностей ФНС такая стратегия попахивает то ли глубоким детством, то ли немалой глупостью. Ни то, ни другое не являются спутниками нормального инвестора.

Если вы из этих - поищите статьи, как не платить налоги. Но прежде разберитесь, что будет, если ухищрения ваши всплывут.

Я же рассматриваю только грамотный, законный подход к оптимизации налоговой нагрузки при помощи тех инструментов, которые предполагает Налоговый кодекс РФ, различные письма и разъяснения ФНС и Минфина.

Сегодня мы разберём практический случай расчета налога на доход физических лиц (3-НДФЛ): покупка апартаментов по ДДУ с последующей продажей по уступке — без домыслов и лишней размазни. Только конкретика, применимая к вашему опыту.

Один из моих клиентов, назовем его Гошей, приобрёл апартамент в 2022 году по договору долевого участия (ДДУ). Стратегия: перепродажа до момента сдачи апарт-отеля. Стоимость покупки составила 9 370 000 руб. Объект на тот момент не был введён в эксплуатацию и не имел зарегистрированной собственности — то есть юридически он ещё «не родился». Т.е. был новостройкой.

В конце 2024 года Гоша продает свой апарт, а, точнее, уступает право требования по ДДУ новому инвестору — уже за 17 900 000 рублей. Т.е. при уступке происходит передача прав по договору, а не продажа завершённого объекта недвижимости. Обычное грамотное инвестиционное решение с отличным доходом. И вот тут самое время вспомнить про заклятого друга всех инвесторов - ФНС РФ.

Уступка прав требования по ДДУ, которую юридически некорректно называют "переуступкой" — это не то же самое, что стандартная продажа квартиры. Здесь передаётся не готовый объект, а право на его получение в будущем. В момент уступки дом может ещё не быть сдан, а объект — не зарегистрирован. Но для Федеральной налоговой службы это не имеет значения.

ФНС рассматривает доход от уступки как налогооблагаемый. Если вы уступаете права по цене выше той, что была в ДДУ — разница считается вашим доходом, и с неё должен быть уплачен налог по форме 3-НДФЛ.

Мой инвестор Гоша купил дешево, продал дорого, получил прибыль и обязан заплатить налог на доходы физических лиц - 3-НДФЛ.

В случае с уступкой ключевым моментом становится дата получения дохода. Это не регистрация сделки в Росреестре, а момент, когда фактически был подписан договор уступки, оформлен акт и получены деньги.

Таким образом, если сделка была в декабре 2024 года, как у Гоши и, что важно, деньги он получил тоже в декабре 2024, то:

Штраф за несвоевременную подачу декларации
Согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, за непредставление налоговой декларации в установленный срок налагается штраф в размере 5% от суммы налога, подлежащего уплате на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц просрочки. При этом общий размер штрафа не может превышать 30% от указанной суммы налога и не может быть менее 1 000 рублей.

Если налогоплательщик является резидентом РФ (проживает более 183 дней в году), ставка налога составляет 15% (годовой доход больше 5 млн руб.).

Гоша - хронический резидент по определенным причинам, а потому итоговая сумма налога к уплате: 1 370 067 руб. (13%=747126 руб. - в части дохода до 5 млн и 15%=622941 руб. в части дохода выше 5 млн руб.)

Был бы нерезидентом - влетел бы на 30% НДФЛ - 2 559 000 руб.

Важно: в 2024 году действовала двухступенчатая шкала налогообложения и Гоша отчитывается по ней.

Прогрессивная шкала налогообложения в РФ с 01.01.2025 г.

Повышенная ставка применяется только к части дохода, превышающей соответствующий порог! А не на всю сумму дохода.
Есть еще масса нюансов, но это не тема текущей статьи.

Идем дальше. Гоша - инвестор разумный, начитался интернетов и захотел оптимизировать сумму налога за счет расходов.

Разберемся, может ли инвестор уменьшить налогооблагаемую базу?

Может. Но только за счёт документально подтверждённых расходов, да и то не всех:

Но Гоша же начитанный инвестор, он надеялся использовать имущественный вычет :-)

Отсюда опять двадцать пять: имущественный вычет в размере 1 млн рублей не применяется при уступке, т.к. право собственности не возникло.

И вычет на уплаченные % по ипотеке (если используется) - также не применяется относительно апартаментов - нежилых помещений.

Апартаменты в юридическом смысле — нежилые помещения. Это означает, что к ним не применимы налоговые льготы, действующие в отношении жилой недвижимости:

На практике налоговые органы активно отслеживают:

Если информация по сделке не отражена в декларации — ФНС может направить уведомление инвестору в течение 1–2 лет. И это уведомление будет подкреплено конкретными данными - налоговая напомнит вам, как, что, когда и почем. И кое �� чем попросит.

Что будет, если вовремя не подать декларацию 3 НДФЛ, мы уже выяснили. Ничего хорошего.

1. Пени за просрочку уплаты налога

Если налог, указанный в декларации, не уплачен в срок, начисляются пени в размере 1/300 действующей ключевой ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

2. Штраф за неуплату или неполную уплату налога

В случае, если налог не уплачен или уплачен не в полном объеме, дополнительно может быть наложен штраф:

Эти меры предусмотрены ст. 122 НК РФ. Рекомендую почитать перед сном. Отрезвляет.

Про то, что к этому всему вы надежно окажетесь при таком раскладе "под колпаком у Мюллера", думаю, даже напоминать не стоит. После этого ваш налоговый инспектор впредь будет рассматривать вас через увеличительное стекло как таракана. Не верите? :-) Попробуйте.

А если вы инвестируете регулярно и получаете прибыль, то более тупой стратегии поведения, чем "вчерную", просто придумать невозможно.

Еще напомню для особо одаренных - уклонистов и забывчивых: срок исковой давности по налоговым правонарушениям - 3 года, а по преступлениям - от 2 до 6 лет.

Читаем ст. 113 Налогового кодекса РФ.

ФНС может привлечь к ответственности в течение трёх лет с момента, когда должно было быть подана отчётность или уплачен налог.

Отсчёт срока начинается со следующего дня после окончания срока подачи декларации или уплаты налога. Например:

Уровень налоговой безграмотности средь отечественных любителей купить-продать курортную недвижимость - просто потрясающий! Редкая птица четко понимает налоговую составляющую своего купли-продажного бизнеса.

А учитывая, что при курортных реалиях прибыль и, соответственно, сумма налога могут быть немалыми, то я просто обязан, как юрист, напомнить об уголовной ответственности за налоговые преступления.

Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов для физических лиц предусмотрена статьёй 198 Уголовного кодекса РФ. Вот суть.

Если физлицо не заплатило налог с доходов (НДФЛ), причём умышленно (например, скрыл доход, подделал документы), то:

1) если сумма налогов, не уплаченных за 3 года:

2) наказание (по ч. 1 и 2 ст. 198 УК РФ):

Имущество могут арестовать. И да, судимость — это всерьёз. Даже условная.

Однако есть и хорошие новости:

Т.е. все зависит от суммы недоимки, квалификации деяния и от вашего поведения.

Срок давности исчисляется с момента, когда лицо должно было уплатить налог.
Фишка: если налоговая докажет, что вы умышленно скрывались или препятствовали проверке, течение срока может приостановиться. А это несложно сделать в подобных случаях, которые белыми нитками шиты. И тогда «забыл — прошло 2-6 лет» может не сработать.

Мой клиент Гоша был изначально спокоен и во всеоружии, т.к. налоговую тему мы с ним разобрали еще перед покупкой апартамента, а потом еще все актуализировали перед продажей, все рассчитали и учли.

Правильный расчёт налога при уступке апартаментов — это не просто обязанность, а способ сохранить инвестиционную чистоту. Сделка для инвестора не заканчивается в момент получения денег. Она заканчивается тогда, когда он выполнил все налоговые обязательства.

Именно поэтому я рекомендую своим клиентам: как только объект уступлен — сразу займитесь оформлением налоговой части. Чем раньше это сделать, тем проще контролировать ситуацию и избежать проблем.

Помните: налоговая дисциплина — это не обременение, а элемент вашей инвестиционной стратегии. Лучше заплатить чуть раньше — чем доказывать потом, что забыли не нарочно. В подобную наивность ФНС давно не верит :-)

P.S. А Гоша?А что Гоша... Гоша декларацию сдал заранее, ожидает ее проверки. Бодр, весел, кайфует в весеннем Крыму, спит спокойно и готовится реинвестировать уже в 2 объекта.

Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!

Хорошо подумайте, прежде чем подписываться на мой блог.

Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и менеджеров отдела продаж с глазами лемуров.

Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.

Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.

Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.

Будьте здоровы!