Покупаем коммерческую недвижимость: главные шаги

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения, которые используют для получения прибыли. К ним относят всё, что помогает владельцам зарабатывать, — от офисов и отелей до промышленных объектов.

Купить коммерческую недвижимость могут юридические лица, индивидуальные предприниматели и просто «физики». Разберём основные этапы, которые предстоит пройти покупателю.

Идеальная локация — та, которая учитывает особенности бизнеса. Например, если планируете использовать помещение как торговую точку или кафе, ищите недвижимость в местах с хорошей пешеходной проходимостью и вблизи остановок общественного транспорта.

Посмотрите, нет ли в окрестностях конкурентов: вряд ли целесообразно открывать третье туристическое агентство в одном квартале. С этой точки зрения спальные районы могут быть привлекательнее центра: и цена ниже, и конкурентов меньше. Если ищете недвижимость под склад или производство — вам важна удобная транспортная развязка. Удалённость от центра в этом случае не влияет на рентабельность, поэтому можно смело смотреть варианты на окраине.

Осматривайте помещение со специалистами по строительству: они заметят то, что не видно на первый взгляд. Важно не только визуально оценить состояние, но и проверить работу систем отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции, мощность электросетей. Если есть сомнения, развеять их поможет техническая экспертиза.

Бывает, что цена далека от реальной стоимости. Чтобы оценить адекватность предложения и создать условия для торга, закажите экспертную оценку. Здесь используют три метода.

На практике методы часто комбинируют, чтобы вывести наиболее объективную стоимость. Оплата услуг оценщиков чаще ложится на покупателя.

Самый безопасный вариант — сделка с юридическим сопровождением. Юрист запросит и проверит пакет документов, необходимый в конкретном случае. Без некоторых документов невозможна регистрация сделки, в их числе:

Также полезно получить:

Когда вы удостоверились, что с документами всё в порядке, — время переходить к сделке.

Договор купли-продажи нежилого помещения почти не отличается от договора, который заключают при покупке жилья. В разделе «Предмет договора» важно прописать технические характеристики, принципиальные для бизнеса. Например, вы открываете пиццерию, и вам важна заявленная мощность 40 кВт. Укажите показатель в договоре, чтобы обезопасить себя в случае невыполнения обязательств продавцом.

Чтобы зарегистрировать договор в Росреестре, к нему прилагают заявление на регистрацию, копии паспортов, правоустанавливающие и технические документы, согласие супруга для продавцов-физлиц и согласие совладельцев — для продавцов-юрлиц, а также квитанцию об оплате госпошлины. Если вы покупаете объект как физическое лицо, вам предстоит заплатить 2 тысячи рублей. Если как юридическое — 22 тысячи.

В качестве способа оплаты коммерческой недвижимости обычно выбирают аккредитив или эскроу-счёт. В обоих случаях деньги поступят на счёт продавца только после перехода права собственности. Покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую, что он — новый владелец помещения.

Коммерческая недвижимость — это, как правило, объекты с повышенной проходимостью. Поэтому один из первых шагов, который стоит сделать после покупки, — застраховать гражданскую ответственность собственника. Ведь в непредвиденных ситуациях могут пострадать арендаторы, посетители, прохожие, а также их имущество.

В каких случаях собственник недвижимости компенсирует ущерб третьим лицам:

Если у вас есть полис страхования гражданской ответственности, расходы возмещает страховая компания. Сюда относятся затраты на оценку убытков, юридические услуги, лечение, восстановление имущества и другие. Дополнительно можно включить в полис компенсацию морального вреда.

У «Ингосстраха» — большой опыт сотрудничества с владельцами офисов, складов, торгово-развлекательных центров. Подробнее о программе страхования гражданской ответственности вы можете узнать здесь.