Кредит для бизнеса под залог недвижимости: отвечаем на 3 вопроса
Один из вариантов взять кредит на более простых и выгодных условиях — предложить залог в виде недвижимости. В этом случае банк не так требователен к заёмщику, потому что получает дополнительные гарантии. К примеру, залоговый кредит может взять стартап, который ещё не вышел на стабильные финансовые показатели.
Также можно рассчитывать на сниженную процентную ставку — например, 15% вместо 17%. А срок кредитования может быть увеличен. В любом случае банк рассматривает такую заявку как более привлекательную.
В статье ответим на 3 частых вопроса, которые задают предприниматели, планирующие взять кредит под залог недвижимости.
Какая недвижимость подойдёт?
В качестве залога банки принимают квартиры, апартаменты, частные дома, таунхаусы, гаражи и земельные участки без построек. А ещё объекты коммерческой недвижимости — например, склады или офисы. Главное условие — ликвидность: банк должен быть уверен, что сможет быстро конвертировать недвижимость в деньги. Поэтому для залога не подойдут объекты, которые сложно продать, — цех в полузаброшенной промзоне или торговое помещение в отдалённом селе.
Каждый банк выставляет свои требования к залоговому имуществу. В обобщённом виде они выглядят так:
- Недвижимость расположена в пределах досягаемости: например, не более чем в 100 км от зоны присутствия банка. Важна хорошая транспортная доступность. Часто банки не принимают объекты на территории ЗАТО.
- Недвижимость — в собственности предпринимателя, который берёт кредит. Некоторые банки указывают, что предприниматель должен быть единственным собственником. Иногда допускается наличие других собственников и даже нахождение объекта полностью в собственности третьего лица — с учётом того, что есть согласие на залог. Важно, чтобы среди владельцев не было несовершеннолетних лиц.
- Объект не находится под обременением, не фигурирует в судебных спорах, не служит залогом в других кредитах. В отношении недвижимости нет непогашенной ипотеки, а при покупке не использовали материнский капитал.
- Недвижимость не должна быть аварийной. Планировка, наличие коммуникаций и ремонт тоже имеют значения. В большинстве случаев есть ограничения касательно возраста и степени износа: например, дом не должен быть старше 20 лет, а степень износа не должна превышать 50%.
Ключевый критерий всегда один — возможность без проблем продать объект на торгах. Поэтому банк принимает решение индивидуально: возможно, он решит, что для вашего элитного коттеджа с бассейном будет сложно найти покупателя, так как такое жильё не пользуется спросом в регионе.
Что ещё понадобится, чтобы взять кредит?
Во-первых, потребуется оценка рыночной стоимости. Чаще всего банк проводит её самостоятельно — за свой или ваш счёт. В одних случаях оценщик выезжает на объект, а в других достаточно просто выслать фотографии. От результата оценки будет зависеть и сумма кредита: обычно она не превышает 80% от стоимости объекта. То есть, если квартира стоит 10 млн ₽, вы можете рассчитывать на сумму кредитования до 8 млн ₽. Оценивают по комплексу критериев — от района и площади до качества ремонта.
Во-вторых, банк обязательно поставит условие — застраховать имущество. Исключение делают только для незастроенных участков. Как правило, у банка есть список страховых компаний, которые подходят под его требования. Вы выбираете среди них на своё усмотрение. Далее сами обращаетесь к страховщику, оформляете свидетельство и несёте все связанные с этим расходы.
Что можно и нельзя делать с недвижимостью после оформления кредита?
Хотя после регистрации кредитной сделки в Росреестре на объект накладываются обременения, право собственности остаётся у вас или ваших залогодателей. Вы можете проживать в квартире или доме и быть зарегистрированным по месту проживания. А если кредит взят под залог коммерческой недвижимости — разрешается использовать её по назначению. Также можно делать ремонт.
Понадобится согласие банка, чтобы:
- Зарегистрировать в доме или квартире третье лицо.
- Сдать недвижимость в аренду.
- Сделать перепланировку. Банку важно, чтобы в результате рыночная стоимость объекта не упала.
- Продать, обменять или подарить недвижимость.
- Использовать недвижимость как залог для оформления нового кредита.
Кроме того, вы не сможете поменять объект залога на другой после проведения сделки — допустим, предложить банку офис вместо квартиры. Поэтому, скорее всего, вам придётся полностью погасить задолженность перед банком, если вы захотите срочно снять с объекта залоговые обременения — например, чтобы его продать.
Ещё одно преимущество залогового кредита — его, как правило, можно взять без указания цели: покупайте оборудование, пополняйте оборотные средства, расширяйте автопарк или производство. И помните, что невозможность вносить платежи не грозит вам мгновенным изъятием собственности. Банки не заинтересованы начинать долгую юридическую процедуру взыскания долгов и реализации залога, поэтому обычно идут навстречу и предлагают реструктуризацию задолженности.