Как инвестировать в зарубежную недвижимость: краткая инструкция
Рассказываем о перспективах, правилах и особенностях инвестирования в объекты недвижимости за рубежом.
Перспективы инвестиций в недвижимость за рубежом
Покупка недвижимости давно считается надежной и выгодной инвестицией среди россиян. Правда, обычно желающие сохранить и преумножить средства ищут объекты в пределах своего города и не задумываются о расширении географии.
Многих останавливают страхи, что покупка жилья за рубежом — это дорого, сложно и рискованно. Но статистика и последние тренды доказывают обратное.
Повышенный спрос на заграничные квартиры и дома появился еще во времена пандемии. Тогда многих интересовала возможность получения ВНЖ и преодоления закрытых границ. С 2022 года спрос начал расти в геометрической прогрессии. К «старичкам» присоединились желающие вывести средства с российских счетов и те, кто не оценил зачастую неоправданный рост цен на жилье в России.
Согласно данным из открытых источников, у российских инвесторов есть несколько трендовых направлений. В первую очередь это ОАЭ, Таиланд, Турция (правда, ее популярность убывает), Кипр, Португалия и Бали.
В 2023 году соотечественники входили в топ-3 среди покупателей недвижимости в ОАЭ, совершали до 1 000 сделок по покупке недвижимости в Турции и 14% от всех сделок на Бали. И хотя интерес к одним странам у наших инвесторов может охладевать, общая тенденция к инвестициям вне России продолжает набирать обороты.
Далее мы поговорим о том, какие могут быть плюсы и минусы в таком виде инвестирования, как выбирать объект и страну, и поделимся другими ценными советами.
Плюсы и минусы инвестиций в зарубежную недвижимость
Идеального способа инвестировать не существует, и куда бы вы не решили вложить свои средства, всегда нужно знать как о плюсах, так и о минусах. Говоря об инвестициях в зарубежную недвижимость, можно выделить следующие преимущества и недостатки.
Плюсы
- Стабильность. Как правило, рынок недвижимости, особенно в странах с крепкой экономикой, является менее волатильным. Вероятность того, что купленный объект подешевеет или цены на аренду упадут, крайне невелики. Скорее всего, вы не только сохраните средства (что уже хорошо, учитывая темп роста инфляции), но и заработаете.
- Доход в валюте. Это особенно актуально для россиян, так как рубль в последние несколько лет не отличается надежностью. Если же вы, например, сдаете квартиру в Дубае, то будете получать средства в дирхамах, а дирхамы уже много лет не меняют курса к доллару.
- Диверсификация портфеля. Любой, кто интересовался инвестициями, знает, что вкладывать все средства только в одно направление — это неправильная стратегия. Поэтому покупка одного-двух объектов за границей защищает вас и ваши средства.
- Дополнительное жилье. Даже если вы передумаете сдавать или продавать купленный объект, у вас останется место, куда можно приезжать в отпуск или где провести старость.
- ВНЖ. Особенно актуальный пункт из-за нестабильной политической ситуации в стране. Правительства многих стран, включая европейские, охотно выдают покупателям недвижимости вид на жительство. Обладая им, можно в будущем претендовать на получение гражданства, да и в принципе такой документ не будет лишним.
Минусы
- Риск неудачно выбрать объект. Учитывая, что зачастую сделки совершаются удаленно, есть риск нарваться на недобросовестных брокеров или продавцов. Они могут дать неполную информацию обо всех нюансах локации и самого жилья. Например, только после покупки выяснится, что объект находится в малопосещаемом районе и сдавать его в аренду по выгодной цене не получится.
- Риск потерять деньги на налогах и обслуживании жилья. При покупке недвижимости многие (как ни странно!) не задумываются о налогах в стране, о стоимости коммунальных услуг и/или обслуживания квартиры/дома. Эти суммы могут оказаться такими высокими, что «съедят» всю разницу при перепродаже объекта или доход от сдачи.
- Риск нарваться на «окупасов». Данный термин используют в Испании, но он актуален и для ряда других стран. Дело в том, что в некоторых государствах арендаторы жилья защищены больше, чем владельцы. Из-за этого возникают случаи, когда съемщики ничего не платят, но выселять их приходится с большим трудом через суды. Кроме «окупасов», можно столкнуться и просто с неаккуратными жильцами, которые сломают технику или доведут квартиру до аварийного состояния.
- Сложность управления. Жильем для сдачи в аренду кому-то придется управлять. В обязанности входит и оплата платежей, и уборка, и заселение гостей. Когда вы с объектом недвижимости находитесь в разных странах, управлять им можно только через посредников. А среди последних могут оказаться недобросовестные компании.
Многих рисков получится избежать, если ответственно подойти к выбору брокера и страны. Как это сделать, расскажем в конце статьи.
Стратегии инвестирования в зарубежную недвижимость
Итак, вы ознакомились со всеми плюсами и минусами инвестиций в недвижимость и только утвердились в своем желании попробовать данное направление. В таком случае давайте разберемся, какие существуют стратегии инвестирования.
По типу объектов:
- Жилая недвижимость. Наиболее популярный тип инвестирования. Объясняется это тем, что такие объекты можно приобрести дешевле, да и взаимодействовать с ними понятнее. Правда, жилье чаще приходится «освежать» и тратиться на ремонт (в противном случае за него будут меньше платить).
- Коммерческая недвижимость. Владение коммерческой недвижимостью освобождает от дополнительных хлопот по обустройству. Как правило, арендаторы сами перекраивают объект под свои нужды, и все затраты на косметический ремонт лежат на них. Из минусов — более высокая стоимость квадратных метров, а также риск прогадать с локацией. Для коммерческой недвижимости важно учесть множество нюансов, вроде проходимости или наличия парковочных мест.
По типу стратегии:
- Для сдачи в аренду. Долгосрочная стратегия, которая может обеспечить вас пассивным доходом. Плюс такой инвестиции в том, что объект остается с вами продолжительное время и позже его можно оставить себе (для пенсии или отпуска).
- Для перепродажи. Как правило, при данной стратегии объект приобретают на этапе строительства, когда цены на него максимально низкие, а после продают готовое жилье. У такого способа есть риски, если выбрать неудачного застройщика, который обанкротится (в этом смысле страна не имеет значения, риск актуален и в Европе, и в Азии). Альтернативный вариант: покупка жилья на вторичном рынке с целью ремонта и перепродажи (так называемый флиппинг). Может быть удачным вариантом, если объект находится в привлекательной локации или продается по цене ниже рыночной.
Как выбрать объект для инвестиций в недвижимость
Выбор объекта для инвестиций — это ответственное дело. Но это не значит, что стоит этого бояться или вовсе отказываться от затеи. Верным способом избежать проблем станет помощь проверенного агентства.
Если решите искать объект самостоятельно, подготовили небольшую памятку:
- Определитесь со стратегией. Их мы уже описали выше. Это поможет сразу отсеять огромное количество объектов и облегчить поиск. Например, если вы планируете приобрести жилье для краткосрочной аренды, вам не стоит рассматривать объекты в отдаленных спальных районах.
- Проведите исследование. Узнайте о районе, насколько он развит и безопасен. Изучите предложения на рынке, чтобы понимать, за какую стоимость реально продать объект. Вы также можете поискать доступную информацию о динамике цен за последние годы. Нелишним будет узнать о соседях и комьюнити в округе. Ведь если вашим съемщикам (в случае арендного бизнеса) будут мешать пьющие балагуры, жаловаться на них будут вам.
- Помните про маркеры привлекательности. Вид из окна на стену любого вгонит в уныние, ровно как и первый этаж с решетками. Помните и про другие пункты, например, наличие лифта в доме или близость к морю/центру.
Доходность инвестиций в зарубежную недвижимость
Прежде чем перейти к обсуждению выбора направления для инвестиций в недвижимость, предлагаем посмотреть на статистику доходности в разных странах. Представленный ниже список не является рейтингом, это выборка для наглядности.
Аренда (год):
- Таиланд: 5,79%
- Турция: 7,13%
- ОАЭ: 5,27%
- Люксембург: 2,67%
- Филиппины: 5,19%
- Мальта: 3,66%
- Португалия: 5,47%
- Кипр: 4,57%
- Финляндия: 4,24%
- Коста-Рика: 6,36%
Ожидаемый рост цены на продажу:
- Мальта: 4%
- Греция: 12%
- ОАЭ: 18%
- США: 2,71%
- Германия: 3,55%
- Кипр: 4%
- Сент-Люсия: 12,6%
- Португалия: 7,8%
- Великобритания: 2,57%
- Египет: 8%
Как выбрать направление для инвестиций в недвижимость за рубежом
При выборе страны для инвестиций было бы неправильно ориентироваться только на проценты из списка выше. Важно учитывать разные факторы, которые могут сказаться не только на итоговой стоимости жилья, но и на сложности управления объектом и доходности в целом. Например, ROI в Турции выше, но там действует налог на покупку недвижимости, а также на доход свыше $1 025 (88 тысяч рублей). В то время как в ОАЭ нет налога для иностранных инвесторов.
Предлагаем нашу памятку по выбору страны для инвестиций:
- Налогообложение. Важный пункт, который скажется на стоимости жилья и доходе. В некоторых странах подоходный налог может доходить до 30-40%, в других же он минимален или отсутствует.
- Стабильность. Как экономическая, так и политическая. Если вы знаете, что в стране проводят митинги, намечаются выборы или происходят скачки валюты, то лучше поискать другое направление.
- Документы. Некоторые страны предлагают инвесторам в недвижимость более выгодные условия. Это может быть ВНЖ или даже гражданство.
- Безопасность. Чем ниже уровень преступности, тем спокойнее будет оставлять свою недвижимость.
- Доступность. Проверьте, есть ли прямые рейсы между выбранной страной и вашим местом жительства. Этот пункт не так принципиален, но он может облегчить жизнь.
Заключение
Инвестиции в зарубежную недвижимость — это один из самых надежных способов не только сохранить свои деньги, но и заработать, а еще обзавестись ВНЖ другой страны. Несмотря на то что на первый взгляд этот процесс кажется долгим и сложным, при грамотном подходе он может стать одним из лучших решений в жизни.
Для тех, кто остановил свой выбор на ОАЭ, Gaia Living Real Estate уже подготовили закрытую базу лучших объектов. Чтобы ее получить, напишите нам.