5 причин пожалеть о покупке недвижимости в Дубае.
Пару лет назад инвесторам из России начали активно предлагать покупку недвижимости в Дубае. Рекламы было предостаточно. Многие купили. В 2022 году россияне даже возглавили список иностранных покупателей недвижимости в Дубае.
Казалось, что покупка квартиры здесь — идеальный способ вложить деньги: цены растут, спрос высокий, а реклама обещала быстрый доход. К тому же при тогдашнем курсе дирхама квартиры по стоимости были сравнимы с московскими при более «богатой» комплектации (обычно к каждой квартире прилагается место в паркинге, а жилые комплексы оборудованы спортзалом и бассейном). С оплатой не было проблем: хоть переводом, хоть криптой, и не требуется никакого подтверждения происхождения денег.
Но действительно ли все так гладко? Сейчас ажиотаж вокруг этого поутих. Я решил посмотреть на оборотную сторону дубайской недвижимости, о чем не писали в рекламных постах. Но перед этим немного общей информации о том, как устроен этот рынок.
Рынок недвижимости в Дубае: что нужно знать?
Дубай — один из семи эмиратов Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ) и самый развитый из них. Город привлекает инвесторов своим стратегическим расположением, современной инфраструктурой и стабильной экономикой.
Особенности рынка недвижимости
1. Большое количество новостроек
Дубай активно растет. Конкуренция среди застройщиков высокая, поэтому условия покупки часто выгодны: низкие первоначальные взносы, рассрочка до нескольких лет, даже после сдачи объекта. Власти Дубая планируют увеличить население вдвое к 2040 году. Планируется строить по 20-30 тысяч объектов недвижимости в год.
2. Свободное владение для иностранцев
Иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае на правах собственности (freehold), но только в специально отведенных районах. Это делает рынок доступным для иностранных инвесторов.
3. Нет налога на недвижимость
В ОАЭ отсутствует налог на доходы и прирост капитала, что делает покупку недвижимости более привлекательной. Однако существуют административные сборы, комиссии и платежи за регистрацию сделок (суммарно 2-4% от стоимости недвижимости).
4. Регулирование со стороны государства
Власти Дубая активно регулируют рынок недвижимости через Dubai Land Department (DLD). Это помогает поддерживать прозрачность сделок, однако бюрократическая составляющая все же присутствует.
А какие подводные камни?
Вот те проблемы, с которыми могут столкнуться владельцы недвижимости в Дубае.
1. Задержки строительства — частая проблема
Если вы покупаете недвижимость в строящемся доме, будьте готовы к тому, что сдачу дома задержат. Задержка строительства на срок от 6 до 24 месяцев - обычная практика для Дубая. Даже крупнейшие компании, такие как Emaar, Damac, Sobha этим грешат, не говоря о более мелких.
2. Скромный рост цен
Рекламные кампании застройщиков акцентировали внимание на резком росте цен в 2021 году (почти 30%). Однако в 2022–2023 годах рост составил менее 8%, или менее 4% в год (данные dxbinteract.com).
Цены на недвижимость в Дубае нестабильны и зависят от притока новых денег на рынок. Если спрос падает, цены могут замедлить рост или даже снизиться. Для инвесторов, рассчитывающих на быструю прибыль, это становится разочарованием.
3. Сложности с продажей на вторичном рынке
Вторичный рынок недвижимости в Дубае менее развит, чем первичный. Агентам выгоднее продавать новостройки, так как застройщики платят высокие комиссии (до 7–8%). За продажу вторичного жилья комиссия составляет около 2%, и агенты работают с такими объектами менее охотно.
К тому же узнать реальную стоимость своей квартиры непросто. Есть агрегатор propertyfinder.ae (аналог нашего Циан) с объявлениями о продаже. На ресурсах Dubai Land Department можно найти информацию о сделках с аналогичными объектами недвижимости. Но разброс цен и там и там очень большой. А агенты часто ориентируются на нижний диапазон цены.
4. Проблемы с арендой и банковскими счетами
Чтобы сдавать жилье в аренду, вам потребуется местный счет в банке. Однако открыть его без Emirates ID (аналог ВНЖ) невозможно. Получение ID — непростая задача, а его продление требует соблюдения ряда условий, включая пребывание в стране не менее 180 дней в году.
Без счета вам придется работать через местные агентства, которые берут 5–20% комиссии за управление арендой.
5. Особенности наследования
Если вы покупаете недвижимость надолго следует озаботиться вопросом наследования. В Дубае действует закон шариата, по которому недвижимость скорее всего перейдет в собственность государства, если нет завещания. Чтобы этого не произошло нужно пройти процедуру составления завещания и его регистрации в суде и земельном департаменте. Это тоже дополнительные время и деньги.
Вывод: стоит ли покупать недвижимость в Дубае?
В общем-то каждый решает сам, покупать ему недвижимость зарубежом или нет. С точки зрения диверсификации вложений по странам покупка недвижимости - хороший вариант. Я за то, чтобы разбираться в деталях и принимать взвешенные решения.
Если вы рассматриваете покупку, важно:
- Провести тщательное исследование рынка и застройщика.
- Проконсультироваться с местными юристами по вопросам наследования и аренды.
- Рассчитывать на долгосрочные инвестиции, а не быструю прибыль.
Больше информации про умные инвестиции и не только в моем телеграм-канале, подписывайтесь.