Как заработать 21% за полгода на предпродажах элитной недвижимости в Таиланде: разбор инвестиционного кейса

Несмотря на то, что большую часть я конценрируюсь на маркетинге крупных проектов, инвестиции занимают отдельное место в моем развитии и развитии моих клиентов. Учитывая связи с крупными агентствами и многолетний опыт, отдельно стоит выделить инвестиции в недвижимость Таиланда. К слову, там очень развита культура предпродаж: большинство застройщиков открывают возможность купить объекты еще до начала строительных работ. Цены на этом этапе минимальные.

Кейс буду разбирать на примере ребят из Sunway Estates. Постоянные клиенты этого агентства в принципе знают о вышесказанном и регулярно обращаются к ним за консультациями, чтобы успевать участвовать в предпродажах самых интересных проектов. Один из моих партнеров попросил помочь с инвестициями в перспективный проект, после чего мы сконектились с ребятами в ТГ.

В конце 2023 года клиенту предложили рассмотреть The Standard Residence Phuket Bang Tao, который только готовился к выходу на рынок. Это решение открыло для него возможность войти в один из самых перспективных проектов на острове на этапе закрытых предпродаж.

Sunway Estates предложили клиенту диверсифицированный портфель из трех типов апартаментов, что было вполне разумно:

Поскольку своего партнера я сконектил с ребятами на самом раннем этапе, он смог одним из первых выбрать апартаменты. Это позволило приобрести действительно привлекательные варианты: расположение на верхних этажах, лучшие виды, какие только можно получить в малоэтажном комплексе, приватность без посторонних взглядов, отсутствие шума с улицы и оптимальное расстояние до объектов инфраструктуры.

График платежей получился довольно выгодным по меркам Пхукета:

На момент оценки он выплатил только 27,5% от полной стоимости (20% при подписании контракта и первый взнос в 7,5%).

Лично я считаю, что очень крутые! По состоянию на август 2024:

Для анализа будем использовать увеличение цен на оставшиеся у застройщика объекты (метод не идеален, но обоснован, так как проект почти распродан).

Методология оценки от самих ребят:

1. Для апартаментов, аналоги которых еще остались в продаже, искали максимально схожие варианты (тот же тип, этаж и расположение) и использовали их текущую цену как ориентир.

Застройщик открывал продажи в корпусах поэтапно, повышая цены на каждом этапе. Поэтому прямое сравнение невозможно, но, учитывая динамику цен, можно предположить, что стоимость оставшихся апартаментов должна быть примерно равна стоимости уже купленных.

Такой подход, вероятно, дает заниженную оценку роста стоимости. Это связано с тем, что мы целенаправленно выбирали лучшие из доступных вариантов, а оставшиеся апартаменты, по логике рынка, менее привлекательны. Таким образом, реальный рост стоимости может быть даже выше оценки агентства.

2. Если в проекте не осталось апартаментов того же типа, в Sunway Estates сравнивали цены за квадратный метр других объектов в том же здании и на том же этаже, чтобы приблизительно оценить рост цены за квадратный метр. Следует отметить, что это, безусловно, оставляет нам довольно узкую выборку, поскольку в обоих случаях в том же здании и на том же этаже оставалось только по одному объекту.

Анализ полученных данных подтверждает правильность подхода к оценке:

Даже при использовании самых осторожных оценок (нижней границы) мы видим годовое удорожание на уровне 12%. И это без учета выгодного для покупателя графика платежей.

Если бы мой партнер решил перепродать свои объекты прямо сейчас, то с учетом графика платежей, его прибыль составила бы более 21% — всего за 6 месяцев! И как минимум, 1-спальные апартаменты можно будет легко продать в высокий сезон, так как все квартиры этого типа уже распроданы.

Прежде всего, я не рекомендую продавать объекты так рано. Во время строительства ожидается дальнейший рост стоимости. Крупные апартаменты имеют свои преимущества: они реже появляются на рынке перепродажи, что может увеличить их ценность в будущем. К тому же, после пандемии спрос на просторное жилье вырос, а предложение все еще не успевает за ним.

Это не значит, что однокомнатные апартаменты не пользуются спросом. На примере The Standard очевидно, что они быстро раскупаются. Однако из стратегий ребят заключается в диверсификации. При покупке нескольких объектов они рекомендуют разумное сочетание разных типов апартаментов.

В мире брендированной недвижимости ключевую роль играет сам бренд, и The Standard идеально подходит для этого: сильный, запоминающийся и, что особенно важно, избирательный в предоставлении прав на использование своего имени.

Если вы хоть немного знакомы с этим районом, то понимаете, насколько удачно это расположение. Boat Avenue — это невероятно популярный торгово-ресторанный квартал, пожалуй, самое оживленное место северного Пхукета.

На самом деле, все просто. Ведущие девелоперы работают с банковским финансированием и не так сильно зависят от денег покупателей. Но даже для них важно показать рынку успешный старт проекта, поэтому они предлагают лучшие цены именно на начальном этапе. А вы взамен получаете лучшую цену, удобный график платежей в рассрочку и возможность перепродать объект еще до завершения строительства путем переуступки прав.

Главное — не упустить момент входа в проект. Как показывает практика, лучшие объекты в успешных проектах раскупаются еще до официального старта продаж.

Для тех, кто заинтересован в новых премиальных проектах на Пхукете или просто хочет бесплатно получить подборку объектов под ваши инвестиционные цели - вам к Sunway Estates в Телеграм.

Если нужна моя консультация по вопросам продвижения своего бизнеса, пишите в ЛС.