Курортные поселки, гостевые дома и дачный шеринг: прошлое, настоящее и будущее
Одними из первых проектов, которые можно назвать курортными поселками стали появляться в Ленинградской области всего несколько лет назад, в районе 2020г. Среди них УК Сова (около 200 домов в управлении на данный момент) и Ёлки (60 домов).
Они представляли из себя несколько домов в одном месте, где-то на природе, с баней/чаном на территории. По сути это гостевые дома на одной территории или современная мини турбаза. Всё это было и ранее. Но турбазы сильно устарели, а частные гостевые дома – это на 99% трэш, которым заполнено побережье Краснодарского края.
Свою лепту в развитие доходных коттеджей внесли современные и удачные проекты домов Дубльдом (дом в стиле барн – амбар или сарай с панорамным остеклением) и красивые домики треугольной формы из инстаграм, которые обвешанные гирляндой стоят одиноко в вечернем лесу. Дубльдом разместили у себя на сайте проданные ими дома, чьи хозяева стали сдавать их в аренду. В 2019 году таких домов, которые можно снять в аренду в Подмосковье было всего несколько штук.
Вообще, когда я искал в 2019г. небольшой современный дом в аренду на пару дней на природе, я нашел всего 10 предложений в Московской области, куда я мог бы поехать. Всё остальное было в стиле монструозных коттеджей из 90х и начала нулевых годов по несколько сотен м2 и за огромными глухими заборами где-нибудь в СНТ или коттеджном поселке.
Тем временем в той-же Финляндии десятилетиями сдавались красивые деревянные коттеджи в лесу на берегах озёр и никаких заборов вокруг. Для примера можно глянуть крупнейшего финского оператора lomarengas.fi (более 4400 домов в управлении). Почему у нас так нельзя? Задавался я вопросом.
Всё поменялось в пандемию. Такой формат зашёл, спрос на аренду загородных домов был сумасшедшим и их принялись строить все. Льготная ипотека под 8% на строительство дома подлила масла в огонь и через год уже было более 200 подобных домов в аренду в Подмосковье.
Сегодня на Авито и Циан более 1500 а-фреймов и барнхаусов посуточно в Московской области (661 а-фрейм и 858 барнхаус). В основном это небольшие частные проекты по паре домов. Но появились и новые более крупные курортные поселки по аналогии с УК Сова. Среди них можно перечислить Garnet, WishHome, Грин Лаунж, Курортный посёлок Целеево. Они уже стали предлагать доходные коттеджи как инвестиции, предлагая доходность до 20-30% годовых. Конечно такая доходность как правило за счёт ипотечного плеча и конечно же по льготной программе и при позитивном сценарии. В общем это уже больше похоже на бизнес, а не доходное хобби.
Для управления проектами стали искать профессиональные управляющие компании. Которых как оказалось практически нет. Серьёзным гостиничным операторам это не интересно. Из небольших управляющих компаний опыта в загородке практически ни у кого ещё не было. Первые УК пришли из посуточных квартир. Да и там потолок в 300 объектов – это всё ещё детский сад по сравнению с западными УК у которых тысячи и десятки тысяч объектов. На рынок России целился один из крупных игроков из США – Sonder (более 14 тыс апартаментов в 22 странах). Но их приход был сорван СВО. Не то чтобы РФ была злачным куском, их интересовала Россия просто для галочки и глобального доминирования. Доходность посутки на рынках Европы, США, Дубай и Бали куда интереснее на единицу усилий. Хотя со слов тамошних УК, усилий там нужно даже меньше.
В итоге что мы имеем сейчас… после волны бурного роста гостевых домов не минуемо начнется замедление. Связано оно со сворачиванием льготной ипотеки для всех, с общим перегревом рынка и с тем, что после первых пандемийных сверх доходов прибыль начинает приходить в норму. Конкуренция усиливается, самое простое решение чтобы привлечь гостей становится снизить цену, поэтому маржа так же начинает снижаться. Искатели лёгких вкусных тем начинают всё чаще смотреть по сторонам в поисках новых способов быстро и много заработать.
Как говорил препод по экономике, конкурентное преимущество компании растёт с годами, когда она развивается в одной сфере, нарабатывая опыт, связи, клиентов и понимание рынка. Когда маржа становится средне рыночной, опыт и экспертиза становятся главным фактором успеха.
Конкуренция толкает на создание всё более качественных и интересных объектов. Мы быстро перепрыгнули из состояния 0 или 99% трэша в состояние, когда гостевые дома создают конкуренцию отелям. По данным статистики в Московской области более 1000 отелей (всего около 52000 номеров). Из них не более 10% представляют собой современный приличный номерной фонд. При этом на сайтах бронирования доступно более 6000 коттеджей посуточно в Московской области, из которых около 1500 современных домиков до 100-130м2. Это не считая около 80 глэмпингов (где в среднем от 5 до 20 палаток в каждом).
После первоначального толчка, рынок продолжит развиваться, но уже более осмысленно. Дома будут строить не просто в СНТ и коттеджных поселках а в местах с более выраженным рекреационным потенциалом – лес, вода, горы и наличие туристических объектов. Как это происходило и происходит в США и Европе.
Кто будет снимать дом окружённый глухим забором с 4 сторон в СНТ если есть дома в видовых локациях прямо в лесу, у воды или на горе, рядом с точками притяжения туристов. А если и будут снимать, то по какой цене?
За последние пару лет конкуренция на рынке уже начала сказываться на ценах. Если раньше снимали всё подряд, то теперь важен ландшафтный дизайн и какие-либо wow объекты на территории или в доме а так же красивое окружение. И сначала бронируют такие объекты а потом то, что осталось. Стало есть из чего выбирать. Поэтому загрузка однотипных, ничем не привлекательных барнов и афреймов, построенных на скорую руку без благоустройства будет снижаться. А удачная природная локация с хорошей инфраструктурой и интересная концепция в итоге позволит отстроится от конкурентов и сохранить высокую доходность. Это будет актуально всегда. Как пример, самый старый из известных бизнесов в мире – отель в Японии Нисияма Онсэн Кэйункан на горячих источниках, работающий с 705 года нашей эры.
Мы живём в эпоху экономики впечатлений. И пока роботы с искусственным интеллектом будут за нас работать, зарабатывать нам деньги, закрывая базовые потребности, люди всё больше будут искать и охотиться за новыми впечатлениями. Поэтому уникальные локации и дома для отдыха будут пользоваться спросом всегда. В России пока с этим плохо, а это значит — нам есть куда расти)