Чек-лист оценки объекта коммерческой недвижимости для покупки
Как выбрать подходящий объект для реализации стратегии девелопмента? Всем привет, меня зовут Игорь Бондаренко и за 13 лет я продал успешно ни один ГАБ, поэтому делюсь с вами чек-листом оценки помещения, которым сам пользуюсь.
1. Находим объект на торгах или рынке.Торги: открываем площадку ЭТП. Проверяем идут ли ещё торги.
2. Оцениваем помещение или здание: рыночную стоимость и стоимость объекта на торгах. В ручную ищите аналогичные объекты в продаже/аренде, и определяете насколько интересная цена в перспективе?
3. Проверяем кадастровую стоимость объекта.
4. Рассчитываем полезную площадь здания, пригодную для сдачи в аренду ~75% от общей площади. Пример: объект 100 м2 — пригодны для сдачи в аренду 75 м2, 25 м2 — МОП.
- Если это отдельностоящее здание, то проверяйте земельный участок под ним.
- Участок в аренде? (У государства или иного лица).
- Участок в собственности и продаётся вместе со зданием?
- Сумма аренды по договору и наличие задолженности?
Примечание:
- Можно заключить новый договор аренды и не платить по старым долгам;
- Если не продается само право аренды, тогда оплачивается задолженность по договору, если она есть;
- Часто аренда земли у государства дешевле, чем ежегодный налог на этот же участок;
- Информацию уточнить у арбитражного управляющего.
Если помещение или здание выгодно брать в аренду, значит оно 100% выгодно для покупки и можно анализировать его дальше.
Экономические и правовые вопросы
1. Отдельный вход и этаж. Первый этаж с отдельным входом всегда дороже других вариантов, как для аренды, так и для продажи;
2. Отдельностоящее помещение или часть большого здания/помещения;
3. Помещение находится в жилом доме или в нежилом/коммерческом здании;
4. Определить наличие главных или соседствующих собственников, которые могут заблокировать работу нашего будущего помещения;
5. Кто занимается вопросами общих помещений: уборка, коммунальные платежи, организация доступа;
6. Наличие «якорных» арендаторов или собственников. Узнайте собираются ли они съезжать;
7. Наличие централизованной охраны;
8. Наличие и состав обременений. Обычно всё снимается после продажи на торгах, но нужно уточнить у арбитражного управляющего;
9. Наличие планов по сносу, капитальному ремонту, реконструкции помещения (узнать в УК);
10. Обслуживающие организации (УК, ТСЖ, ЖСК);
11. Что входит в площадь помещения: туалеты, коридоры, лестницы, подвалы, чердаки и другие МОПы.
12. Долги на помещение, так же, как и с квартирой, не переходят на нового собственника;
13. Оценить иные проблемы с помещением;
14. Оценить скрытый потенциал помещения:
• Скрытые площади;
• Возможности для расширения;
• Улучшения состояния;
• Повышение арендной платы;
• Организация отдельного входа.
15. Если есть арендаторы – условия работы:
• Кто бывший арендатор и почему съехал;
• Арендная ставка;
• Какие есть устные договорённости;
• Условия охраны;
• Какой интернет/возможность провести;
• Телефония;
• Коммунальные услуги;
• Есть ли долги по комуналке.
❗ЧЕМ БОЛЬШЕ У ВАС ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ, ТЕМ ЛУЧШЕ
Технические вопросы
• Наличие горячей и холодной воды.
Счётчики, данные, опломбирование.
• Канализация.
Наличие туалета или выводов под него;
Возможность установки;
Диаметр трубы (100 мм или 50 мм);
Наличие протечек или пятен на полу и стенах.
• Наличие отопления.
Наличие на радиаторах кранов «Маевского»;
Холодно зимой?
Радиатор под каждым окном;
Протечки и ржавчина на радиаторах.
• Электроснабжение.
Мощность электричества и наличие напряжения;
Счётчики, данные, опломбирование;
Фото автоматов и уточнение характеристик у электрика.
• Стены.
Наличие трещин, плесени, грибка, дыр;
Вываливается ли штукатурка;
Мокнут ли стены, есть ли влажные пятна;
Определить несущие и ненесущие - пометить на плане.
• Потолок.
Вид потолка: побелка, натяжной, армстронг;
Наличие светильников и достаточность освещения;
Высота потолков и наличие влажных пятен.
• Наличие пожарных датчиков.
Исправность системы.
• Входные двери.
Состояние дверей;
Материал;
Наличие тамбура;
Как открываются.
• Окна.
Тип окон;
Работоспособность;
Остекление;
Наличие охранных датчиков.
• Второй вход.
Доступ;
Закрыт/Открыт.
• Пол.
Покрытие;
Ровность;
Состояние;
Мокрые места.
• Запах.
Сырость;
Канализация;
Иные неприятные запахи.
• Насекомые и грызуны.
Мёртвые животные;
Экскременты.
• Фасад.
Трещины;
Размытие с крыши;
Рекламные места.
• Крыша.
Протекание крыши;
Чердак или технический этаж.
• Бытовое.
Наличие и количество мусора;
Оценить возможные проблемы с соседями.
• Трафик:
1. Какие люди ходят рядом;
2. Расстояние от метро и остановок общественного
3. Какие соцобъекты рядом (МФЦ, ФНС, ПФР, суды,школы, больницы, сады и тп).
4. Собственная парковка или соседняя, количествомест и насколько загружена в пик;
5. Какие автомобили стоят;
6. Посчитать пешеходный и автомобильный трафик.
• Арендаторы подходящие на вторую и третью линии:
Совместные закупки;
ПВ3;
ЖЭК, ТСЖ, УК;
B2B магазины;
Парикмахерские;
Склады;
Груминг, ветклиники;
Юристы;
Копировальные услуги;
Автозапчасти и тп;
Мастерские;
Репетиторы;
Маникюрные услуги;
Ателье;
Суши, роллы, пиццы;
Фото, видео студии;
Прокаты спорт инвентаря;
СПА-салоны;
Фитнес-центры;
Тату-салоны;
И другие арендатоы.
А если вы хотите больше знать про коммерческую недвижимость, подписывайтесь на мой телеграм-канал