Как даже опытный инвестор «влетел» на Пхукете: уроки эффекта Даннинг-Крюгера
Коротко об эффекте Даннинг-Крюгера
Эффект Даннинг-Крюгера описывает ситуацию, когда человек с неполными знаниями в новой сфере переоценивает свои способности и не замечает пробелов. Ирония в том, что чем меньше мы знаем о специфике, тем более «экспертными» мы себе кажемся. В инвестициях это часто заканчивается фиаско, особенно если мы переносим устоявшиеся схемы на незнакомый рынок.
История Ивана: ставка на переуступку
Иван имеет за плечами солидный опыт сделок в Европе и других регионах Азии. Воодушевлённый прошлыми успехами, он решил повторить проверенную стратегию на Пхукете:
- Купить несколько студий на этапе стройки по более низкой цене.
- Продать (переуступить) их до ввода комплекса в эксплуатацию и получить быструю прибыль.
На практике рынок Пхукета оказался перенасыщен аналогичными «котлованными» инвесторами. Застройщик, параллельно с Иваном, продолжал активно продавать оставшиеся лоты, нередко предлагая лучшие условия, чем на вторичке. В итоге Иван не смог найти покупателя вовремя и оказался перед выбором: либо доплачивать и забирать студии, либо терять уже внесённые деньги. Благо, у него хватило средств, чтобы закрыть сделки. Без этого он бы остался ни с чем.
Мой кейс с арендаторами
Я тоже столкнулся со сложностями рынка, когда набрал несколько студий по годовым контрактам, рассчитывая сдавать их помесячно (и посуточно) дороже. Логика была простой: «Пхукет — топовый курорт, туристы будут постоянно, арендаторы найдутся всегда».
- Сезонность: летом и в низкий сезон спрос на аренду падает, а расходы (аренда по контракту, реклама, уборка) продолжают «съедать» деньги.
- Конкуренция: на острове полно аналогичных студий, и привлекать гостей приходится либо ценой, либо особыми условиями (что требует ещё вложений).
- Фиксированные обязательства: владелец студии ждёт свою годовую оплату, даже если я не успеваю найти арендаторов.
Всё это бьёт по кошельку. По сути, я слишком уверенно перенёс «рабочую схему» из одного контекста в другой, не учтя местные особенности.
Почему Пхукет «ломает» привычные схемы
Перенасыщенный рынок - множество новых проектов, а застройщики активно конкурируют скидками и рассрочками.
Сезонность туризма - в высокий сезон всё может быть занято, а в низкий – просто пустовать.Турист не всегда покупательЛюди чаще приезжают отдохнуть на пару недель, а не инвестировать большие суммы в недвижимость.
Инвестиции в долгую - быстрый «flip» часто наталкивается на избыток предложений. Реальный заработок – это долгосрочная аренда и планирование на горизонте 3–5 лет.
Как не попасть в ловушку
- Признавайте себя новичком на новом рынкеДаже если у вас 10+ успешных сделок в другом месте, Пхукет имеет собственную специфику.
- Собирайте реальные данные
Узнайте, как быстро и за какие суммы продаются похожие объекты. Поспрашивайте у людей, кто уже пытался делать переуступку.
- План «Б»
Если не выйдет быстро перепродать, готовы ли вы достраивать, сдавать или держать объект? Есть ли для этого финансовая подушка?
- Учитывайте сезонность
В низкий сезон доход может падать до нуля. Заложите это в расчёты.
- Будьте осторожны со «скидками»
Застройщики часто используют маркетинговые приёмы: сначала завышают цену, потом делают «секретные» дисконты.
Вывод и призыв к действию
История Ивана и мой личный пример показывают, как эффект Даннинг-Крюгера может сыграть злую шутку даже с опытными инвесторами, если они зашли на новый рынок и уверены, что «всё и так знают». Пхукет – отличное место для долгосрочных инвестиций, но тут слишком много нюансов, которые ломают шаблоны «быстрой перепродажи» или «самосдачи».
Мы уже «съели собаку» на этих ошибках и научились распознавать подводные камни рынка Пхукета. Если вы планируете инвестиции на острове, пишите – разберёмся в деталях, подскажем, как не потерять деньги и выбрать оптимальный путь.
WhatsApp : +66630782528