Почему 70% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости? Разбираем главные ошибки

Выбор коммерческой недвижимости — это не просто поиск квадратных метров, а стратегическое решение, влияющее на будущее бизнеса. На рынке встречается множество ошибок, которых можно избежать, если подойти к процессу с должной внимательностью. Разбираем самые распространённые просчёты и даём рекомендации, которые помогут не прогадать.

Проблема, которую чаще всего недооценивают. Объект может выглядеть привлекательно, но без детальной проверки документов можно столкнуться с обременениями, судебными разбирательствами или неправомерным использованием земли. Особенно важно проверять:— Право собственности (историю перехода прав, отсутствие арестов, залогов);— Целевое назначение (можно ли использовать помещение под ваш вид бизнеса);— Долги по коммунальным услугам и налогам.

В практике юристов нередко встречаются случаи, когда покупатели узнают о судебных спорах только после заключения сделки. Лучше потратить время на правовую экспертизу, чем потом судиться за уже приобретённую недвижимость. (Источник)

Не всегда высокая цена — это показатель ликвидности. В 2024 году в Новосибирске цена квадратного метра коммерческой недвижимости варьировалась от 60 000 до 130 000 рублей. В центральных районах спрос держится стабильно высоким, но есть и перегретые сегменты, где стоимость не оправдывается доходностью.

Как не переплатить?— Анализируйте цены в похожих районах на аналогичные объекты.— Учитывайте дополнительные затраты (налоги, ремонт, ввод в эксплуатацию).— Оценивайте окупаемость: средний срок возврата инвестиций в коммерческую недвижимость в России сейчас составляет 9–11 лет, но в некоторых сегментах (например, стрит-ритейл) он может быть дольше. (Источник)

Покупка помещения — это только начало. Многие инвесторы ориентируются на цену сделки, забывая про дальнейшие вложения:— Налоги (на имущество, НДС, УСН);— Эксплуатационные расходы (коммунальные услуги, содержание здания);— Ремонт (часто коммерческая недвижимость продаётся без отделки).

В практике встречаются объекты, купленные по привлекательной цене, но требующие вложений, сравнимых со стоимостью самой сделки. К примеру, складские помещения в Новосибирске сейчас востребованы, но их покупка требует модернизации и адаптации к требованиям арендаторов. (Источник)

Местоположение — ключевой фактор успеха, но иногда даже «золотая» локация не гарантирует высокой доходности. Например, помещения в бизнес-центрах на окраинах могут долго простаивать из-за низкого спроса.

Что учитывать:— Близость к целевой аудитории (например, магазины первой необходимости должны быть в спальных районах, а офисы — в деловых кластерах).— Наличие конкурентов (некоторые торговые точки могут не выдержать конкуренции в перегруженных локациях).— Доступность (парковка, удобные подъездные пути, видимость с улицы).

В Новосибирске наиболее ликвидные объекты расположены в районах с высокой транспортной доступностью. Средняя арендная ставка на торговые помещения в Центральном районе — 17 800 руб./кв.м/год, но в удалённых районах цены могут быть в 2 раза ниже. (Источник)

Коммерческая недвижимость — это бизнес, а не просто актив. Выбирая объект, важно заранее понимать, как он будет приносить доход:— Если покупаете под сдачу в аренду, сразу ищите потенциальных арендаторов и оценивайте спрос.— Если покупаете для собственного бизнеса, учитывайте перспективы роста и возможную ротацию.— Если рассматриваете перепродажу, анализируйте перспективы рынка: например, офисный сегмент в 2024 году вырос на 1,7 раза, а вот ритейл, наоборот, потерял инвестиционную привлекательность. (Источник)

— Тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта.— Оценивайте не только цену, но и окупаемость.— Закладывайте дополнительные расходы в бюджет.— Анализируйте не только локацию, но и её реальный потенциал.— Подходите к покупке стратегически, а не импульсивно.

Ошибки в коммерческой недвижимости дорого обходятся. Разумный подход к выбору объекта — это залог стабильного дохода и уверенности в будущем.

Если вам нужна профессиональная консультация по подбору коммерческой недвижимости или инвестированию в ликвидные объекты, обращайтесь – помогу выбрать оптимальные решения для вашего бизнеса.