Как проверить квартиру перед покупкой: Полный гайд от Максима Оськина
Привет, меня зовут Максим, и уже более 7 лет я помогаю людям покупать и продавать квартиры в Санкт-Петербурге безопасно, быстро и на лучших условиях.
Я работаю без планов продаж, как это бывает в крупных агентствах, а значит, разбираю все варианты честно и нахожу реально выгодные сделки для клиентов.
Если вам нужна помощь в подборе новостроек и продаже недвижимости на вторичном рынке, пишите 👉🏻 @oskinmaksim с текстом «консультация», и разберём вашу ситуацию.
А теперь к делу – разберём, как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не нарваться на долги, суды и мошенников.
1. Проверяем документы
📝 Основной документ – выписка из ЕГРН ✅ Где получить: Росреестр, МФЦ, Госуслуги ✅ Что показывает:
- Кто является собственником.
- Техническую информацию о квартире.
- Есть ли обременения (залог, арест, ипотека).
- Историю перехода прав собственности.
⚠ Риск: Если квартира часто меняла владельцев за короткий срок – это повод насторожиться.
📜 Документ-основание права собственности Показывает, как владелец получил жильё (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация).
Даты и номер регистрации должны в выписке и договоре должны совпадать
⚠ Если квартира получена по наследству менее 3 лет назад, возможны претензии родственников.
Важно – с 1 марта 2023 года вы не сможете сами заказать выписку по квартире продавца из-за закона о защите персональных данных.
Продавец либо должен открыть свои персональные данные самостоятельно, либо заказать и предоставить вам две выписки: свежую, полученную в день обращения, и архивную – выданную при прошлом переходе права собственности.
Если продавец присылает вам только архивную или присылает свежую, где скрыта часть данных – это первый звоночек и обязательно нужно узнать в чем причина.
👥 Справка о зарегистрированных лицах
- Покажет, кто прописан в квартире.
- Важно, чтобы после покупки не осталось прописанных людей, особенно детей и недееспособных лиц – их выселить будет непросто.
🔨 Технический паспорт и кадастровый план
- Проверяем, нет ли незаконных перепланировок – узаконивать их придётся за ваш счёт.
2. Долги и обременения
💰 Задолженности по коммуналке ✅ Запросить справку в ТСЖ/управляющей компании.
📢 Важно: Долги переходят не на нового владельца, а остаются за старым хозяином, но могут быть сложности с отключёнными услугами.
🚨 Аресты, залоги, суды ✅ Проверяем:
- Выписку ЕГРН (покажет обременения).
- ФССП (проверит долги собственника).
- Судебные базы (kad.arbitr.ru) – не идёт ли процесс, из-за которого сделку могут признать недействительной.
⚠ Квартиры в залоге у банка или в аресте продать нельзя!
3. Проверка продавца
👤 Кто перед вами? Если продаёт не собственник, а доверенное лицо – запрашивайте нотариально заверенную доверенность и проверяйте её по базе нотариусов. (https://m4d.nalog.gov.ru/emchd/check-status)
⚠ Риск: Доверенность могут подделать или отозвать.
Узнайте: В каком семейном положении находится продавец? В каком семейном положении находился на момент покупки недвижимости?
*Если в браке, вместе ли с супругой в договоре?
Если нет, есть ли брачный договор? Если нет, обязательно предоставить нотариальное согласие на продажу недвижимости.
⚖ Не банкрот ли продавец? Если продавец банкротится, его имущество могут изъять даже после вашей покупки.
✅ Проверяем его в ФССП и по судебным базам:
Обязательно запрашиваем сведения из бюро кредитных историй – важно проверять продавца не только на действующие банкротсства, но и потенциальные. Для этого надо проверить кредитную нагрузку и так же посмотреть есть ли на собственнике ИП или ООО. Если есть, то посмотреть их добросовестность можно на сайте налоговой или отдельных сервисах - https://egrul.nalog.ru/index.html
4. Осмотр квартиры
🔍 Проверяем состояние
- Вода, электричество, отопление – всё ли работает?
- Есть ли плесень, трещины, проблемы с фундаментом?
- Проверьте шумоизоляцию – послушайте соседей.
🏢 Дом и соседи
- Есть ли соседи, сдающие квартиры посуточно?
- Как обстоят дела с ТСЖ, управляющей компанией?
- Был ли капитальный ремонт и в целом недочеты по дому? Если да, то какие? Необходимо запросить подтверждающие документы о том, что их устранили.
📢 Совет: Приходите на просмотр вечером – так вы увидите реальный уровень шума и обстановку у парадной.
5. Как безопасно провести сделку?
💳 Как передавать деньги? Не давайте деньги наличными!
✅ Безопасные способы:
- Аккредитив (банк разблокирует сумму только после регистрации сделки).
- Нотариальная депозитная ячейка (до момента регистрации доступ к деньгам только у нотариуса).
*Системы безопасных расчетов разных банков – работают по принципу аккредитива
🚩 Что должно вас насторожить?
- Подозрительно низкая цена: если квартира стоит ниже рынка на 15–20%, то есть вероятность юридических проблем.
- Вместо соглашения о задатке/авансе вас просят внести деньги по другому договору (оказания услуг, разные оферты и тд)
- Вам отказываются предоставлять справки или же не хотят включать этот пункт в соглашение о задатке.
Вывод: когда пора обращаться за помощью?
Если у вас нет времени или же вы не хотите разбираться в документах, проверять продавца и ходить по инстанциям – обратитесь к специалисту.
📍 Я помогаю клиентам разобрать каждый этап покупки, проверить квартиру и продавца, а также провести сделку максимально безопасно.
Чтобы узнать больше полезной информации, подписывайтесь на мой телеграм-канал 👉🏻 https://t.me/osknmksmndv