Инвестиции в зарубежную недвижимость в 2025 году
В 2025 году россияне продолжают делать ставку на иностранные рынки, и это неудивительно — такие вложения помогают спасти деньги от инфляции, приумножить капитал и получить вид на жительство в другой стране.
Но как не прогадать со страной и объектом? Ведь на каждом рынке свои правила и особенности. Из статьи вы узнаете о преимуществах и рисках покупки зарубежной недвижимости, а также какие страны стоит рассмотреть в 2025 году.
В чем плюсы инвестиций в зарубежную недвижимость?
Пассивный доход в стабильной валюте
Так, доходность от сдачи объекта в аренду на Бали достигает 12-15%, а в ОАЭ — 10%. Если инвестировать в страну с твердой национальной валютой, то доход увеличится еще сильнее из-за волатильности курса рубля.
Диверсификация активов и сбережение капитала
Один из главных плюсов — возможность распределить инвестиции между разными странами. Вместо того, чтобы вкладывать все средства в российские объекты, инвесторы могут приобрести недвижимость где-то еще и держать капитал в иностранной валюте. Это позволяет обезопасить себя на случай экономических или политических потрясений. Если в одной стране начнется кризис, то недвижимость другой страны продолжит приносить прибыль, компенсируя возможные убытки.
Дом за границей
Собственная недвижимость за рубежом — это не только выгодное вложение, но и возможность иметь второй дом для отдыха. Недвижимость может приносить доход от сдачи в аренду, когда собственник находится в России. А во время отпуска можно остановиться в своем доме, не беспокоясь о поиске свободных вариантов в пиковые сезоны.
ВНЖ и гражданство
Некоторые страны, такие как Греция, Кипр, Венгрия, Сербия, Грузия предоставляют ВНЖ в обмен на покупку недвижимости. Инвесторам открываются все преимущества жизни в стране, включая доступ к медицинским услугам и образованию. Более того, через несколько лет после получения ВНЖ можно подать заявку на гражданство, которое дает дополнительные права.
Выгодные налоговые условия
Налоговые режимы в некоторых странах привлекательнее, чем в России. Например, в Грузии налог на доход от аренды равен всего 5%, а в России эта ставка достигает 13%. В ОАЭ отсутствуют налоги на имущество и наследство — это снижает расходы на содержание объектов и увеличивает доход от их аренды или перепродажи.
Передача по наследству
Удачно выбранная локация и правильно оформленная сделка с недвижимостью помогут создать финансовую подушку для детей в будущем. Зарубежная недвижимость может стать надежным активом, основой семейного благосостояния. Она легко передается по наследству и приносит доход из поколения в поколение.
В чем риски и минусы инвестирования в зарубежную недвижимость?
Покупка жилья за рубежом кажется привлекательной, но важно трезво оценить все риски перед принятием решения. Давайте рассмотрим основные нюансы.
Незнание местных законов может дорого обойтись
В каждой стране свои особенности законодательства, которое регулирует сферу недвижимости.
Например, в большинстве случаев иностранцы не могут быть собственниками земли в Таиланде. Поэтому при покупке виллы или дома сам участок земли оформляют лишь во временное пользование. А в ОАЭ застройщик имеет право передвинуть срок сдачи объекта на целый год без каких-либо последствий.
В европейских же странах контракты на аренду заключаются только на длительный срок, поэтому нельзя выселить арендаторов по предупреждению за месяц. При этом повысить арендный платеж возможно только на установленный государством процент.
Незнание тонкостей рынка может привести к серьезным юридическим проблемам и потере дохода.
Нестабильность валюты может повлиять на доходность
Многие зарубежные объекты недвижимости выставляют на продажу в долларах или евро, в то время как арендная плата взимается в местной валюте. Поэтому колебания курсов валют напрямую сказываются на доходности от инвестиций. Так, девальвация турецкой лиры может значительно снизить прибыль от сдачи в аренду апартаментов в Стамбуле в пересчете на доллары.
Расходы на содержание жилья
В Европейских странах высокие налоги и коммунальные платежи. К примеру, в Испании только налог на доход от сдачи в аренду составляет 24% для нерезидентов. Даже когда жилье пустует, собственник обязан выплачивать подоходный налог размером 1,1-24% от кадастровой стоимости.
Перед инвестированием следует изучить дополнительные расходы — они отличаются по странам. Если вы не собираетесь жить в стране, вам, скорее всего, понадобится помощь управляющей компании, что может снизить потенциальный доход на 20%.
Политические риски
Изменения в политической ситуации страны порой имеют непредсказуемые последствия для иностранных инвесторов. Новые власти могут вносить поправки в законодательство, в том числе и в сфере недвижимости. А в некоторых государствах есть риск национализации имущества иностранцев при смене правящего режима. Поэтому вкладывать средства в недвижимость стоит лишь в странах со стабильной политической обстановкой.
Пузырь на рынке жилья и падение спроса на аренду
На рынках с высоким уровнем спроса цены на недвижимость могут быть завышены. Если большинство покупателей инвесторы, то в будущем могут возникнуть проблемы со сдачей объектов в аренду из-за переизбытка предложения.
Кроме того, экономические кризисы, стихийные бедствия и эпидемии негативно влияют на туристическую отрасль, а это сказывается на спросе на краткосрочную аренду. Например, в 2020 году из-за пандемии коронавируса объекты посуточной аренды в курортных городах простаивали большую часть года.
Особенности миграционной политики
В некоторых странах, особенно в Испании, до сих пор остро стоит проблема со сквоттерами — бездомными, которые захватывают пустующие дома. Ими даже могут стать приличные на первый взгляд арендаторы, утратившие возможность платить за аренду.
В зоне риска временно пустующее жилье иностранцев в менее благополучных районах. Если приобрести объект в новом жилом комплексе с круглосуточной охраной, тогда можно значительно снизить риск захвата собственности.
Однако, в прошлом году правительство начало активную борьбу со сквоттерами. Конгресс депутатов одобрил поправки к закону, которые приравнивают незаконное занятие жилья к грабежу. Это ускорит суды по таким делам до 15 дней.
5 привлекательных стран для инвестиций в 2025 году
Таиланд
По данным аналитиков, Таиланд стал лидером среди стран, куда россияне направляют свои инвестиции в недвижимость. В 2024 году на него пришлось около 16% всех запросов на покупку зарубежной недвижимости.
В 2025 году доходность от инвестиций в недвижимость может достигать 15% годовых, а при сдаче в аренду — до 60%. Это связано с растущим интересом к курортным зонам, увеличением числа туристов, отсутствием выраженной сезонности.
Грузия
Грузия демонстрирует высокий интерес со стороны инвесторов — страна заняла второе место по количеству запросов на покупку недвижимости среди россиян. В 2024 году на нее приходилось 12,3% всех запросов. Низкий порог входа и растущий поток туристов делают Грузию привлекательной для вложений.
Бали (Индонезия)
Бали продолжает оставаться популярным направлением для инвесторов благодаря устойчивому спросу и ограниченной застройке. В 2023 году на острове наблюдался рост турпотока до 6 миллионов человек, что способствовало увеличению цен на недвижимость. Прогнозируется, что в 2025 году стоимость жилья на Бали вырастет примерно на 15% из-за дефицита объектов и роста населения.
Венгрия
Венгрия притягивает внимание благодаря доступным ценам на жилье и возможности получения ВНЖ за инвестиции. В 2024 средняя стоимость квартиры в Будапеште составляла около 1,5 тысячи евро за квадратный метр. Спрос на недвижимость продолжает расти, а это приведет к увеличению цен.
ОАЭ (Дубай)
Эмираты продолжают пользоваться спросом у российских инвесторов благодаря низким налогам и высоким арендным ставкам. Доходность от аренды в Дубае может достигать 8-10% годовых. С 2024 года появилась возможность инвестировать в строящиеся объекты с использованием ипотеки.
У каждого направления свои преимущества для инвесторов. Азия предлагает высокую доходность и растущий рынок, Европа – стабильность, а на Ближнем Востоке выгодные налоговые условия. Поэтому выбор страны зависит от ваших целей.
Читайте еженедельные публикации про инвестиции в недвижимость на нашем канале. Подписывайтесь, если было полезно.
В нашем телеграм-канале мы делимся свежими новостями и полезной информацией для инвесторов.