Запрет наличных при покупке недвижимости: забота о покупателе или передел рынка?

В России хотят запретить наличные при покупке недвижимости дороже 1 млн рублей. Цель понятна: прозрачность, порядок, безопасность. Но то, что задумано как инструмент “обеления” рынка, может обернуться его, скажем так, трансформацией. Особенно в регионах, особенно - на вторичном рынке. Если законодательная идея останется такой же, как ее обсуждают сейчас.

С вами сегодня опять я, Суслов Альберт, брокер-целитель, юрист с курортно-инвестиционной специализацией. Вывожу из рекламного транса, изгоняю маркетингового беса, возвращаю инвесторскую трезвость. Но с жадностью и глупостью человеческой не работаю.

И сегодня в моей "Препарационной" при помощи скальпеля и ножовки попытаемся увидеть, как некая идея рискует обернуться перезагрузкой для рынка, и кому это может быть выгодно на самом деле.

Российский союз участников рынка недвижимости (РСУРН) недавно выдвинул еще одну инициативу: все сделки с недвижимостью дороже одного миллиона рублей должны осуществляться исключительно в безналичной форме. Цель: борьба с мошенничеством, повышение прозрачности, наведение порядка. Официальные аргументы звучат убедительно: по данным РСУРН, до 90% мошеннических схем в сделках с жильём связаны с наличными.

Однако предположу, что рынок недвижимости — это именно то место, где внедрение даже самых благих намерений требует точной настройки. В противном случае — результат может оказаться противоположным заявленным целям. Но не целям истинным, конечно же.

Пока речь идёт лишь о намерениях. Законопроект не внесён, но его активно обсуждают в Госдуме, МВД и Банке России. Это не гром среди ясного неба, но тщательно продуманное действие.

Для сравнения:

Во всех случаях речь идёт об ограничениях как части системной политики против отмывания доходов и уклонения от налогообложения. Предлагаемая мера в России формально вписывается в эту логику, в том числе в рамках действия закона №115-ФЗ. Однако правоприменительная практика и инфраструктура у нас — иные.

В новостройках расчёты и так проходят через эскроу-счета. Девелоперы работают по прозрачным схемам. Большинство покупателей привыкли к такому порядку. Запрет наличных не изменит здесь практически ничего.

Вторичный рынок — это:

Именно здесь наличные нередко играют роль “смазки”, ускоряющей сделки. Отказ от них — это:

В итоге можем получить вместо упрощения — утяжеление. Но, как гласит мудрость народная - лес рубят, щепки летят.

Если закон распространится и на нежилые объекты — то апартаменты пострадают первыми. Особенно те, что находятся в ценовом сегменте до 5–6 млн и приобретаются без привлечения профессиональных посредников.

🟥 Кто может потерять:

🟩 А кто - приобрести:

Цели, конечно же, благие. Но формулировки и методы реализации оставляют пространство для размышлений. Если предельная сумма — всего 1 млн рублей, то под запрет попадут не "элитные" схемы, а массовый, «народный» рынок.

Здесь возникают закономерные вопросы:

Конечно же, не утверждаю, а всего лишь предполагаю, что это делается намеренно. Устранение мелкого риэлторского сегмента, укрупнение и перераспределение долей на рынке. Всё это, очень возможно — в пользу тех, у кого ресурсы, сопровождение и административные рычаги уже в наличии.
И очень возможно, что не зря этот же РСУРН активно продвигает идею (уже интенсивно воплощаемую в жизнь) регуляции рынка риэлторских услуг, на котором останутся далеко не все ныне действующие труженики бетонных продаж.

Как заявлено, инициатива стремится к наведению порядка и защите добросовестных участников. Все равны, но некоторые - "равнее".
Инициатива требует тонкой настройки, региональной гибкости и учёта специфики сегментов.

В нынешнем виде — это не борьба с преступностью (не только и не столько), а административный фильтр, который отсечёт прежде всего мелких инвесторов, региональных покупателей и частных продавцов.

Закон пока только маячит на горизонте. Но если он появится (а он прекрасно укладывается в государственную повестку) — ключевым станет именно его формулировка. Именно там будет определено, кто продолжит работать, а кто будет вынужден уйти в тень или вовсе с рынка.
Будем посмотреть, как станут развиваться события.

P.S. Этот материал — авторская аналитика, личное мнение, основанные на профессиональном опыте и открытых источниках. Он не является юридическим заключением, не содержит утверждений о противоправной деятельности и предназначен для обсуждения возможных последствий законопроекта, находящегося на стадии разработки.

Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!

Хорошо подумайте, прежде чем подписываться на мой блог.
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и менеджеров отдела продаж с глазами лемуров.
Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.
Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.
Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.
Будьте здоровы!