Договор купли-продажи долей, заключенный на банкротных торгах, должен быть нотариально удостоверен
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2020) приведена правовая позиция, согласно которой Закон о банкротстве регулирует порядок реализации имущества должника на торгах, но при этом не устанавливает специальных требований к форме сделки или последствиям ее несоблюдения (по сравнению с ГК РФ и Законом о регистрации недвижимости). Соответственно, при реализации имущества на банкротных торгах положения ГК РФ о нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения подлежат применению.
Впоследствии эта правовая позиция была подтверждена Верховным Судом РФ при рассмотрении конкретного дела (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам от 17.11.2021 № 75-КАД21-1-К3).
🔥 Вместе с тем до настоящего времени договоры купли-продажи долей по результатам банкротных торгов продолжают оформляться в простой письменной форме. Видимо, это происходит тогда, когда не удается нотариально удостоверить договор, например, если не получается подтвердить соблюдение преимущественного права покупки иных участников долевой собственности.
Недавно суды рассмотрели спор, в котором возможность заключения такого договора в простой письменной форме обосновывалась особым статусом арбитражного управляющего в процедуре банкротства.
📌 Так, в рамках дела о банкротстве на публичном предложении были проданы 9/25 долей жилого дома и земельного участка. Договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме.
Регистрирующий орган отказал в регистрации перехода права на эти доли, так как не была соблюдена нотариальная форма договора.
Финансовый управляющий обратился в суд с иском о признании незаконным решения регистрирующего органа.
Суд первой инстанции, которого поддержала апелляция, иск удовлетворил. Суды пришли к выводу, что соблюдение нотариальной формы договора не требуется, учитывая форму реализации имущества (банкротные торги), а также особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства.
📍 Однако окружной суд отменил судебные акты и отказал в удовлетворении иска, так как договор должен быть нотариально удостоверен. Суд сослался на правовую позицию, приведенную в вышеуказанном Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ, и часть 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Суд отметил, что это требование направлено на обеспечение соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности.
О публичных торгах в Telegram.