Расторжение договора аренды недвижимости: новый законопроект - новые вопросы
Уважаемые знатоки, у вас есть 60 секунд, чтобы прочитать статью и ответить на вопрос: "Что имел в виду законодатель?"
Аренда и Коронавирус - вопрос, на обсуждение которого были брошены все юридические силы страны. Информации море: где-то есть профессиональная аналитика, где-то просто вольные рассуждения авторов.
Встречаются и негативные комментарии этой деятельности и статей юристов, ведь, действительно, основная часть спорных вопросов сейчас разрешается не путем борьбы правовых позиций в исках и претензиях, а путем межличностных взаимоотношений и переговоров.
Но нельзя не задумываться "наперед", судебные споры будут, когда все немного отойдут от шока, откроются суды и аргументы вроде "доход упал, поэтому он (арендодатель) не вправе требовать плату!", "коронавирус же, какие деньги?", "почему я не мог покинуть помещение, ведь мне оно было не нужно?", "какая разница, что в договоре - где здравый смысл?!" будут оцениваться с точки зрения права и обоснованности (доказанности).
И, предвидя это (а также по причине очень трепетной заботы о бизнесе), органы власти "кидают косточку" в виде своих законов, порою понятных только инициатору.
Что ж, давайте разбираться.
Законопроект № 953580-7 (статья 18) предлагает дополнить статью 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" частями 4-8.
Напомню содержание статьи 19:
Статья 19
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Да-да, все мы помним эти непонятные формулировки.
Возникли закономерные вопросы: какая ответственность за несоблюдение данных правил? на сколько снижать аренду? часть прав и так предусмотрена Законом - в чем новости?
И вот теперь предлагается дополнить статью, и интересует нас часть 5.
5. Арендатор по договору аренды, заключенному в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, надлежащим образом исполнявший свои обязанности до принятия такого решения, вправе отказаться в одностороннем порядке от указанного договора без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных статьей 3931 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанных исключительно с досрочным расторжением договора, при условии снижения его ежемесячных доходов более чем на 50 процентов с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации путем направления арендодателю уведомления об отказе от договора. При этом обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей.
"Без взимания любых плат"...wtf?!
Первое, что приходит на ум - арендная плата. Ее тоже можно не платить? А стоимость восстановительного ремонта?
ГК РФ содержит понятия арендная плата, неустойка и штраф, но законодатель вновь вводит свою терминологию, расшифровкой которой придется заняться сторонам и суду.
А что означает снижение ежемесячных доходов более чем на 50 процентов?
А как разрешается конкуренция положений данного закона о порядке возврата обеспечительного платежа и положений договора?
Как понял эту статью я:
- отправной точкой для использования "помощи" законодателя является принятие гос органом субъекта решения о введении режима ПГ или ЧС (далее - решение).
- может воспользоваться этой статьей субъект, чьи доходы после принятия решения каждый месяц до направления арендодателю уведомления об отказе от договора меньше совокупного среднемесячного дохода за 2019 год на 50 %.
- Арендатор не платит убытки, вызванные досрочным расторжением (упущенная выгода, предусмотренные договором штрафные санкции). От уплаты задолженности по арендной плате и стоимости восстановительного ремонта (при наличии на то оснований) арендатор не освобождается.
- Остается возможность удержать обеспечительный платеж за малейшее нарушение условий договора (кроме арендной платы), например был не соблюден порядок по уведомлению контрагента, если договором возврат обеспечительного платежа поставлен в зависимость от таких нарушений.
Как мы видим, законопроект еще не принят, а вопросы к нему имеются даже у юридического ума.
Делитесь своими мыслями и соображениями и не забывайте отметить публикацию, если она вам понравилась!