Расторжение договора аренды (CoViD-19)

«22» мая 2020 года в третьем чтении Депутатами Государственной думы РФ был принят пакет поправок о поддержке бизнеса в период пандемии COVID-19. Ключевым для большинства предпринимателя стали поправки, касающиеся аренды недвижимости предпринимателей из числа мелкого и среднего бизнеса. Нормы об аренде множество раз проходили существенные доработки и претерпевали существенные изменения за время обсуждения в нижней палате парламента страны.

Основным положением принятых «арендных поправок» является возможность арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом арендодатель не вправе претендовать на убытки из-за расторжения договора. Единственная сумма, на которую может претендовать арендодатель — обеспечительный платеж (если таковой осуществлялся).

С 28 мая 2020 года в рамках борьбы с пандемией, Президент совместно с Федеральным собранием и Правительством Российской Федерации совместными актами была приостановлена деятельность большей части организаций. Регионы, руководствуясь распоряжениями Президента поэтапно установили запрет на деятельность множества предпринимателей.

Сферы развлечений, косметических, парикмахерских и многих других продаж и услуг существенно пострадали из-за вынужденного «простоя», неся существенные убытки, которые в основном связанны с арендой помещений.

В рамках государственной поддержки предпринимательства, Правительством Российской Федерации был разработан законопроект, который был внесён на рассмотрение «7» мая 2020 года в Госдуму.

Согласно ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» — арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков.

При этом, после внесения изменений многие юристы высказались о том, что данный законопроект имеет ряд тёмных мест, к примеру: право на односторонний отказ не обусловлено установленными законом сроками, а у арендодателей отсутствует фактическая возможность по поиску новых арендаторов, в связи с чем уже сам арендодатель несет существенные убытки, так как срок заблаговременного уведомления законом не установлен.

22 мая 2020 года Законопроект был принят и передан верхней палате Федерального собрания РФ.

Новые «арендные» поправки, в измененной редакции касаются только субъектов малого и среднего предпринимательства. При этом законодатель устанавливает дополнительные ограничения — только предприниматели, которые наиболее пострадали от действия ограничений, могут расторгнуть договор в одностороннем порядке без «последствий». Указанный критерий подтверждается установленным Перечнем Правительства РФ основанным на кодах ОКВЭД.

Какие ограничения устанавливает законодатель?

Законодатель устанавливает дополнительную ограничительную меру во избежание массового «исхода» арендаторов в целях защиты прав арендодателей. Правом на «арендную» поправку могут воспользоваться лишь те арендаторы, которые просили о снижении арендной платы и арендных каникулах, но арендодатель не снизил цену, либо отказал в ином изменении договора. Срок для заключения такого соглашения, установленного законодателем, составляет — 14 рабочих дней с момента предложения арендатора арендодателю об изменении условий договора. При этом срок изменения цены договора не должен составлять более года.

Законодатель также предусмотрительно установил следующие ограничения, связанные со сроками действия указанных положений:

Во-первых, воспользоваться таким правом могут только те арендаторы, которые заключили договор до введения режима повышенной готовности иди чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ.

Во-вторых, арендатор вправе расторгнуть договор до «1» октября 2020 года.

На что претендует арендодатель?

Увы, но законодатель оставил за арендодателем право на удержание обеспечительного платежа, а убытки, связанные с расторжением договора, взыскать арендодатель не вправе. Соответственно законодатель не предусматривает полное снятие ответственности за недобросовестное поведение арендатора, и ему все же придётся заплатить за ущерб, причинённый его виновными действиями.

Аренда государственной и муниципальной недвижимости

Собственник государственного и муниципального имущества в 2020 году не вправе отказать в пролонгации договора, если такая пролонгация составляет не более одного года. При этом, при заключении дополнительного соглашения собственник государственного и муниципального имущества не может включать в дополнительное соглашение условия, явно ухудшающие положение арендатора, при условии, что сам арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства.

При этом следует иметь в виду, что из буквального толкования если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении.

Крайний срок подачи запроса о продлении срока аренды государственной или муниципальной недвижимости — «1» марта 2021 год. При этом срок продления договора предлагается самим арендатором и не должен превышать срока действия основного договора.

Помимо общих условий:

Во-первых, на дату обращения с пролонгацией срок действия договора не истек;

Во-вторых, в отношении земельного участка отсутствуют сведения о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Риски и оценка применения законопроекта

С одной стороны, указанные изменения позволяют сбалансировать интересы арендаторов и арендодателей, с другой стороны указанные изменение в корне поменяют арендные отношения и позволят арендаторам злоупотреблять своими правами.

В свою очередь стоит отметить, что в сложный условиях пандемии Законодатель максимально постарался соблюдать балансы интересов в целях стабильности гражданского оборота. Но при этом им не были учтены интересы крупного бизнеса. Законодатель оставил этот вопрос на волю сторон.

К тому же остается открытым вопрос о размере снижения арендной платы. Из буквального толкования следует, что арендатор вправе потребовать снижения арендной платы в любом размере, и в случае отказа арендодателя, он вправе потребовать расторжения договора.