Как разводят арендаторов на деньги? Подробный разбор всех подводных камней договора аренды

Договор аренды — это документ, который, на первый взгляд, кажется вполне стандартным и понятным.
Но в действительности он содержит множество скрытых ловушек, которые могут серьезно ударить по карману арендатора.
Чтобы избежать финансовых потерь и неприятных сюрпризов, арендаторам важно внимательно изучать каждый пункт договора и обсуждать условия с арендодателем до подписания.
В этой статье я подробно рассмотрю наиболее распространенные риски и дам советы, как их минимизировать.

Многие арендаторы даже не подозревают, что они могут нести ответственность за действия своих клиентов и посетителей. В договорах аренды нередко прописываются штрафы за нарушения правил поведения в помещении или на прилегающей территории, совершенные посетителями.

Пример: Клиент вашего магазина после покупки вышел на парковку и закурил там сигарету. Через несколько дней вы получаете штраф в размере 50 000 рублей за нарушение правил пожарной безопасности торгового центра. Причина — в договоре указано, что арендатор несет ответственность за любые нарушения своих посетителей.

Рекомендация: Перед подписанием договора аренды внимательно читайте пункт об ответственности за действия посетителей. Попробуйте исключить или смягчить этот пункт.

Очень подлая уловка арендодателей и риелторов. Вы осматриваете помещение, заключаете договор, а потом обнаруживаете, что арендовали совершенно другое пространство. На практике вам могут показать одно помещение, а в договоре указать кадастровый номер или описание другого — часто менее привлекательного.

Пример: Вам показывают светлую студию с большими окнами на верхнем этаже, и вы уверенно подписываете договор. Однако, когда вы получаете документы на аренду, оказывается, что кадастровый номер ведет к помещению в подвале, без окон и дневного света. Все юридически верно: адрес и номер указаны в договоре, и вы подписали его, не проверив фактическое соответствие.

Рекомендация: Чтобы избежать таких ситуаций, всегда запрашивайте актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что указанный в договоре кадастровый номер соответствует именно тому помещению, которое вы осматривали.
Выписка должна быть свежей — не старше одного месяца. Внимательно сверяйте все параметры — этаж, площадь, наличие окон, санузлов и других важных элементов.

Еще одна распространенная проблема — это перепланировки, сделанные предыдущими арендаторами или даже самим арендодателем, но не узаконенные. Если вы подпишете договор, не зная о такой перепланировке, то во время спора вас могут обвинить в том, что именно вы ее сделали.

Пример: Вы арендуете помещение, в котором все устраивает: планировка, мокрые точки, окна. Но спустя время, когда возникает конфликт с арендодателем, он предъявляет вам план БТИ, где указана совершенно другая планировка. Арендодатель требует, чтобы вы вернули помещение в его исходное состояние или уплатили штраф за несанкционированную перепланировку, хотя на самом деле вы никакие изменения не вносили.

Рекомендация: Всегда перед подписанием договора проверяйте план БТИ и сверяйте его с фактическим состоянием помещения. Если в помещении были изменения, которые не отражены в официальных документах, обязательно зафиксируйте их в договоре аренды, приложив актуальную схему помещения. Это защитит вас от претензий арендодателя.

Многие арендаторы не обращают внимания на пункт о возможности одностороннего расторжения договора. В условиях кризиса или падения спроса, когда бизнес перестает приносить прибыль, аренда помещения может стать непосильной нагрузкой. Однако в договорах аренды часто отсутствует право арендатора на расторжение договора без значительных штрафов.

Пример: В разгар пандемии COVID-19 многие арендаторы оказались в ситуации, когда они больше не могли вести бизнес, но договор аренды не предусматривал право досрочного расторжения. Единственный выход — платить аренду до конца срока договора или нести огромные штрафные санкции за досрочный выход.
Даже правительство увидело эту проблему и выпустило дополнительные постановления для тех, кто оказался в такой ситуации во время пандемии.

Рекомендация: Всегда настаивайте на включении в договор пункта о праве арендатора на одностороннее расторжение договора без штрафов, например, с уведомлением за 1–3 месяца.
Если арендодатель не согласен, обсудите возможность расторжения с уплатой минимальных штрафов. Это даст вам больше гибкости в управлении бизнесом и поможет избежать крупных финансовых потерь в случае форс-мажора.

Я встречала в договоре аренды крупного развлекательного центра в Москве пункт, позволяющий арендодателю расторгнуть договор или пересмотреть условия аренды, если найдется другой арендатор, готовый заплатить больше.

Пример: Вы арендовали помещение, сделали в нем ремонт, вложили деньги в продвижение бизнеса, и, спустя несколько месяцев, арендодатель приходит с уведомлением, что нашел другого арендатора, готового платить на 10% больше. Вам предлагается два варианта: или повысить арендную ставку, или освободить помещение в течение месяца.

Рекомендация: Никогда не соглашайтесь на такой пункт в договоре аренды. Сразу на этапе переговоров обсудите с арендодателем это условие и предложите его исключить. Арендодатель не должен иметь возможность внезапно изменить условия аренды в одностороннем порядке.

Некоторые арендодатели прописывают в договоре огромные штрафы за малейшие нарушения, будь то несоблюдение правил пожарной безопасности или мелкие недочеты в эксплуатации помещения. Эти штрафы могут быть настолько большими, что аренда становится невыгодной.

Пример: В одном из московских торговых центров в договоре аренды было прописано, что за любое нарушение правил аренды, установленных администрацией ТЦ, арендатор обязан уплатить штраф в размере 50 000 рублей. Причем сами правила не были приложены к договору и арендатор узнал о них только после подписания.

Рекомендация: Внимательно изучайте пункты договора о штрафах. Если указаны штрафы за нарушения правил, требуйте приложения конкретных правил к договору, чтобы заранее знать, за что могут налагаться санкции.
Также не бойтесь обсуждать возможность снижения размеров штрафов или изменения условий их применения. Можно это сделать в протоколе разногласий, не меняя сам текст договора.

Часто арендаторы вкладывают значительные средства в ремонт и улучшение арендуемых помещений, особенно если речь идет о долгосрочной аренде. Однако, если в договоре не прописаны условия компенсации этих расходов в случае досрочного расторжения договора арендодателем, арендатор может потерять все свои вложения.

Пример: Вы сделали дорогой ремонт в помещении, установили современное оборудование, но через полгода арендодатель решает расторгнуть договор. В итоге вы теряете не только помещение, но и все вложенные средства, потому что договор не предусматривал компенсацию за ремонт.

Рекомендация: Обсуждайте с арендодателем условия компенсации за ремонт и улучшения. Включите в договор пункт, что в случае досрочного расторжения по инициативе арендодателя он обязан возместить вам стоимость вложенных средств.

Если вы уже подписали договор аренды и только теперь узнали о возможных рисках, проанализируйте его по чек-листу.

Вы будете понимать, какие риски возможны и будете корректировать ваши действия в зависимости от последствий.
А при подписании нового договора аренды, у вас будет больше инструментов и знаний для проверки.

И самое важное — запрашивайте договор для внесения ваших правок. Очень часто удается скорректировать часть условий в свою пользу, даже если вы арендуете помещение в крупных бизнес-центрах.

Подписывайтесь на Telegram-канал, где команда Адвокатского бюро «Гриц и партнеры» рассказывает простым языком о юридическом для предпринимателей.

Если вам больше по душе видео формат, то у нас также есть YouTube канал, Rutube, ВК.