Согласие не требуется: когда можно выкупить долю в квартире вопреки воле совладельца
В России споры о долевой собственности на недвижимость — одна из самых сложных категорий дел. Недавнее определение Верховного Суда РФ № 127-КГ24-16-К4 от 3 декабря 2024 г. вновь актуализировало вопросы принудительного выкупа незначительных долей. Разбираюсь, в каких случаях можно требовать компенсации за долю вопреки воле совладельца и на что обратить внимание в суде.
Суть дела: 11/12 против 1/12
Истец Казанкина Н.В. владела 11/12 долями квартиры площадью 53,2 кв. м. Ответчица Нестерцова Н.Е. — 1/12 (2,45 кв. м жилой площади). Казанкина требовала признать долю ответчицы незначительной, выплатить компенсацию и прекратить её право собственности, ссылаясь на невозможность выделения доли в натуре и отсутствие интереса Нестерцовой к использованию квартиры.
Позиция нижестоящих судов:
- Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в иске.
- Основания: отсутствие согласия ответчицы на выдел доли и её «существенный интерес» к имуществу, несмотря на владение другими квартирами.
Решение Верховного Суда РФ: Коллегия отменила все предыдущие решения и направила дело на пересмотр, указав на нарушения:
- Суды не оценили отсутствие реальной возможности использовать долю (экспертиза подтвердила техническую невозможность выдела).
- Не учтено имущественное положение ответчицы (владение другими квартирами, проживание в другом городе).
- Проигнорированы нормы ст. 252 ГК РФ о принудительной компенсации при незначительности доли и отсутствии интереса совладельца.
Ключевые выводы из практики ВС РФ
- Незначительность доли определяется не только её размером, но и невозможностью выделить её в натуре.Отсутствием у собственника объективной потребности в использовании (например, наличие альтернативного жилья).
- Согласие ответчика не обязательно и суд вправе обязать выплатить компенсацию даже при возражениях, если доля мала и не используется.
- Оценка «добросовестности» — критически важный фактор, так как суд должен проверить, не злоупотребляет ли ответчик правом, создавая препятствия для другого собственника.
Советы собственникам
Если вы столкнулись с аналогичной ситуацией:
- Соберите доказательства неиспользования доли: отсутствие регистрации, факты проживания в другом месте, владение иной недвижимостью.
- Закажите экспертизу — подтверждение невозможности выдела доли в натуре укрепит позицию.
- Активно ссылайтесь на ст. 252 ГК РФ и Постановление Пленума ВС № 6/8, требующее оценки «соизмеримости интересов» сторон.
- Указывайте на недобросовестность совладельца, если он блокирует использование общего имущества без объективных причин.
Почему это важно?
Дело демонстрирует, даже при отказе нижестоящих судов есть шанс добиться справедливости через Верховный Суд. Главное — грамотно аргументировать нарушение норм о балансе интересов собственников.
Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке иска — пишите в комментарии. Расскажите, сталкивались ли вы с подобными ситуациями?