Как считать срок владения для уплаты налога при продаже "объединенного" жилья?

Для начала вспомним, каков порядок освобождения от НДФЛ.

Доходы от продажи жилой недвижимости, приобретенной начиная с 2016 г., не облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности продавца:

- 3 года - только для жилья, полученного по наследству, в дар от члена семьи, в результате приватизации или по договору ренты (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);

- 5 и более лет - для жилья, приобретенного по любым другим основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

К недвижимости, приобретенной до 2016 г., пятилетний срок не применяется (п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Доходы от продажи такого жилья освобождаются от налогообложения по старым правилам. То есть, если такая квартира находилась у продавца в собственности 3 года и более, НДФЛ платить не придется независимо от оснований приобретения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); Письмо Минфина России от 14.02.2017 N 03-04-05/8238).

Региональным властям разрешено уменьшать пятилетний срок нахождения жилой недвижимости в собственности вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Этим правом воспользовались, к примеру: Республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В обоих регионах установили срок, равный 3 годам, то есть такой, какой и был до 2016 г. (ст. 1 Закона Республики Алтай от 06.10.2015 N 49-РЗ; ст. 1 Закона Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.09.2015 N 70-оз).

От какой даты отсчитывать срок владения квартирой, которая приобретена по частям в разное время, чтобы корректно рассчитать НДФЛ?

Разбираю подробно.

Это зависит от того, о каких объектах права собственности изначально шла речь: долях или комнатах.

1. Как считать срок, если жилье приобреталось по долям

Если вы приобретали квартиру по долям, то отсчитывать срок владения ею нужно с момента приобретения права собственности на первоначальную долю (Письма Минфина России от 19.07.2016 N 03-04-05/42215, от 15.08.2014 N 03-04-05/40976; ФНС России от 22.10.2012 N ЕД-4-3/17824@). В соответствии с законодательством, когда вы покупаете долю в праве собственности, вы становитесь собственником не конкретных квадратных метров, а всей квартиры полностью, просто вместе с другими совладельцами (пп. 1 - 4 ст. 244 ГК РФ). И переход к вам впоследствии доли кого-то из них не может служить новой точкой отсчета при расчете срока владения квартирой (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Пример 1. Расчет срока владения квартирой при покупке ее по долям

Условие: Гражданину с 2008 г. принадлежала 1/4 доли в праве собственности на квартиру, в 2016 г. он получил 1/4 доли по наследству, а оставшиеся 2/4 купил. В 2017 г. квартира продана.

Решение: Отсчет срока нахождения квартиры в собственности гражданина для целей уплаты НДФЛ нужно вести с 2008 г. То есть квартира считается приобретенной до 2016 г. и находилась в собственности гражданина более 3 лет. Следовательно, декларировать доход от продажи и платить НДФЛ ему не нужно (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ).

* Пример позаимствован у эксперта по бухгалтерскому учету и налогообложению.

В случае когда квартира находится в общей собственности у супругов (то есть в совместной собственности, без определения долей (п. 2 ст. 244 ГК РФ)), с переводом жилья на одного из них по брачному договору срок также не нужно отсчитывать заново. Он все равно будет считаться с момента покупки квартиры супругами (Письмо Минфина России от 30.06.2017 N 03-04-05/41585).

Обращаю внимание: такие правила действуют только при продаже объекта недвижимости целиком. Если вы продаете не всю квартиру, а отдельные доли, приобретенные в разное время, то срок придется считать по каждой доле отдельно.

Пример 2. Расчет срока владения отдельными долями в квартире

Условие: В 2013 г. по договору купли-продажи приобретена 1/4, а в 2016 г. - еще 1/2 доли в праве собственности на квартиру.В 2017 г. собственник эти доли продал. Сумма сделки по договору купли-продажи составила 2 700 000 руб.

Решение: Доход от продажи 1/4 доли облагаться НДФЛ не будет, поскольку куплена эта доля более 3 лет назад и к ней применяются правила подсчета сроков, действовавшие до 2016 г. А вот доход от продажи 1/2 доли будет облагаться НДФЛ. Мало того, продать без налога эту 1/2 доли можно было бы только в 2021 г. Ведь срок по этой собственности считается уже по-новому. Поскольку доли проданы по одному договору, сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально ее размеру (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772). То есть облагаемым доходом от сделки будет сумма, равная 1 800 000 руб.

* Пример позаимствован у эксперта по бухгалтерскому учету и налогообложению.

2. Если жилье приобреталось по долям и так же по долям продается

При уплате НДФЛ с полученного дохода можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. или в сумме расходов на покупку доли, которая была в собственности менее 5 лет (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если налогоплательщик объединил две доли в праве собственности в одну, то при ее продаже срок для целей уплаты НДФЛ нужно считать по дате приобретения первоначальной доли, даже если собственник не стал единоличным владельцем объекта (Письмо Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-05/29773). То есть если бы гражданин в нашем примере зарегистрировал право собственности на 3/4 доли, то при продаже этой доли он мог бы не платить НДФЛ. Однако в такой ситуации возможны вопросы со стороны налоговиков. Скорее всего, вам пришлют уведомление о необходимости декларирования доходов от продажи имущества и вызовут в инспекцию для объяснений.

Как считать срок, если квартира приобреталась по комнатам

Объектом продажи может выступать и отдельная комната в коммунальной квартире. Нередко один из собственников выкупает у других их комнаты и объединяет квартиру в один объект права собственности.

Раньше Минфин считал, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или, скажем, двух квартир), представляет собой новый объект недвижимости. И срок владения нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности физлица на такой новый объект (Письмо Минфина России от 23.03.2015 N 03-04-05/15884). Но Верховный суд решил, что объединение трех комнат в один объект (квартиру) без изменения его внешних границ не влечет прекращения или перехода прав на него (Определение ВС РФ от 06.04.2016 N 70-КГ15-16).

Эта правовая позиция Верховного суда доведена ФНС до инспекторов на местах (Письмо ФНС России от 07.07.2016 N СА-4-7/12211@ (п. 11)). Свои разъяснения со ссылкой на Верховный суд дал и Минфин (Письмо Минфина России от 03.11.2017 N 03-04-05/72486). А еще раньше оба ведомства распространили этот подход и на ситуации, когда объединены не комнаты, а квартиры (Письма Минфина России от 23.08.2016 N 03-04-07/49241; ФНС России от 13.09.2016 N БС-2-11/932@). Так что споров по этим вопросам больше не будет.

Если предметом договора купли-продажи является квартира, которой менее 5 лет (менее 3 лет - по старым правилам) владеют по долям несколько человек, то вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле каждого (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина России от 19.10.2017 N 03-04-05/68259). Этого можно избежать, если в качестве предмета договора указать не квартиру, а доли как самостоятельный объект купли-продажи. Тогда вычет 1 000 000 руб. сможет получить каждый продавец (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина России от 24.06.2016 N 03-04-05/36856; ФНС России от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@). Либо оформить продажу каждой доли отдельным договором (Письмо ФНС России от 17.07.2015 N СА-4-7/12693@; Определение ВС РФ от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867).

Если у вас есть вопросы по данной теме, готова подробно ответить на них на консультации. Запись по телефону: +7 967 249-87-90.

Ваша Юлия Юрьевна Иванова.

Буду рада видеть вас у себя в ТГ.