Договор аренды участка признан недействительным. Кому принадлежит пшеница, выращенная арендатором?
Продолжу публикацию постов на тему банкротства. Сегодня делюсь интересным кейсом.
Представим ситуацию: Арендатор земельного участка выращивает на нём пшеницу. Договор аренды участка между арендатором и арендодателем признается недействительным.
Очевидно, что участок следует возвратить арендодателю. Но что будет с выращенной пшеницей?
Фабула: История, основанная на реальных событиях
Всё началось с введения процедуры банкротства в отношении ИП (далее также - Должник).
В ходе процедуры выяснилось, что между местной администрацией и Должником был заключен договор аренды трех земельных участков. Должник за месяц до начала процедуры банкротства передал все три участка в субаренду ООО.
Финансовый управляющий, решив, что договоры субаренды нарушают права кредиторов Должника, обратился в суд с заявлением об оспаривании. Суд заявление удовлетворил и обязал Общество передать земельные участки в конкурсную массу должника.
Суд пришел к выводу, что сделка заключена на условия неравноценности (т. е. нерыночности).
Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Согласно условий договора аренды земельного участка размер арендной платы в год составляет 21 935 руб. 14 коп. В то время как - рыночная стоимость права пользования (аренды) земельным участком с кадастровые составляла 333 825 руб. 70 коп. в год, 27 818 руб. 81 коп. в месяц.
Позднее Общество обратилось в суд с заявлением об исключении из конкурсной массы урожая пшеницы стоимостью 4 560 000 руб., собранного по распоряжению финансового управляющего имуществом Должника с трех земельных участков.
Суды трех инстанций в удовлетворении заявления отказали.
Позиции судов:
- «Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений (статья 136 ГК РФ)»;
- «Право на получение урожая в силу статьи 136 ГК РФ может принадлежать лишь лицу, использующему земельный участок на основании какого-либо законного или договорного титула»;
- «В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об использовании обществом земельных участков на законном основании»;
- «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договоры субаренды, признанные недействительными, не повлекли возникновение у Общества правомочий законного владельца земельных участков»;
- «Факт несения обществом расходов на посев и выращивание пшеницы не влечет возникновение у него права собственности на пшеницу, не свидетельствует о ее поступлении в конкурсную массу вследствие неосновательного обогащения».
Комментарий по делу
Таким образом, пшеница станет принадлежать арендодателю. И на самом деле, это вытекает из закона. Ответ может ввести в ступор, но ступор связан с тем, что в п. 2 ст. 167 ГК РФ сказано, что:
при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
То есть, закон не оговаривает пример реституции (возврата в исходное положение), когда могут подлежать возврату еще и плоды, которые получены за счет недействительной сделки. На деле же, сочетание «всё полученное по сделке», не должно вводить в заблуждение, оно не означает, что можно забыть про положения ст. 136 ГК РФ:
Плоды могут принадлежать только лицу, которое законно использует источник получения плодов.
Именно поэтому последствием недействительности сделки будет также и возврат полученных плодов, даже несмотря на то, что в ст. 167 ГК РФ об этом прямо не сказано.
Также я веду ТГ-канал о праве Прочёл в законе. Там привожу практические советы и теорию, рассказываю об интересных юридических кейсах и опыте зарубежных стран и даже публикую исторические заметки о праве. Буду рад подписке.