Договор аренды помещения: «красные флаги» для арендодателя
Если вы счастливый обладатель нежилого помещения, и к вам в дверь постучался крупный арендатор, то привычный вам шаблон договора аренды придется отложить, потому что арендатор придет со своим.
По результатам работы с несколькими разными крупными арендаторами я выделила для себя общие «красные флаги», которые делают такую заманчивую сделку несколько рискованной. Итак, в статье я расскажу об условиях, с которыми стоит быть осторожными арендодателям и которые можно взять на заметку арендаторам.
Дата заключения договора ≠ дата начала начисления арендной платы
Очень часто арендаторы торопятся заключить договор, чтобы начать делать ремонт в помещении, но не торопятся платить арендную плату. И хорошо, если в договоре четко написано, что арендатору предоставляются арендные каникулы сроком до конкретной даты. Но бывает, что договор намеренно содержит фразы из разряда «игла в яйце, яйцо в утке», чтобы запутать арендодателя. Поясню.
Например, в одном анализируемом мной договоре было указано, что АП начисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения. Но уже в другом разделе договора есть ряд условий, которые должен выполнить арендодатель, чтобы арендатор принял у него помещение и подписал акт. При этом условия нешуточные: сделать техплан, согласовать вывеску и т.п.
То есть на арендодателя возлагается масса серьезных обязанностей еще до официальной передачи помещения, и пока арендодатель их не выполнит, платить за помещение никто не будет даже при том, что договор подпишут и даже начнут делать ремонт в помещении.
Поэтому важно детально изучить договор от начала и до конца, сопоставив все пункты и выстроив для себя условную схему по реализации сделки, т.к. если вы работаете с какой-то крупной сетью, скорее всего ваши обязательства не ограничатся передачей ключей.
15 лет по одной цене
Если в договоре нет графика увеличения арендной платы или нет формулировки «Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить арендную плату», то без согласия арендатора арендодатель не сможет увеличить плату за помещение на протяжении всего срока действия договора.
Еще есть бесполезные пункты с волшебной формулировкой «по соглашению сторон», цель которых, видимо, дать арендодателю ложную надежду на повышение арендной платы.
Например, однажды мне попался такой пункт: «начиная со 2 (второго) года с момента подписания акта приема-передачи Помещения, и не чаще 1 (Одного) раза в год Стороны вправе изменить размер ежемесячной арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий пересмотру календарный год по данным Федеральной службы государственной статистики (показатель декабря прошедшего года к декабрю позапрошлого года для товаров и услуг в целом по России), но не более чем на 5 % (пять процентов) от ранее установленного размера ежемесячной арендной платы».
Резюме по этому пункту такое – если Арендодатель захочет увеличить арендную плату, а Арендатор будет против, то арендная плата останется в прежнем размере и будет таковой на протяжении всего срока аренды.
Поэтому, если договор заключается на год, то это условие, пожалуй, не критичное, но если на долгий срок – советую сделать все, чтобы включить в договор индексацию арендной платы.
Бывает, что в плату за помещение закладывают процент от товарооборота. В этой схеме тоже есть свои нюансы и риски, но при хороших результатах торговли такой вариант может быть аналогом индексации.
Неадекватные гарантии
Часто предприниматели просят посмотреть договор с формулировкой «на предмет наличия высоких штрафов». Это логично, но немаловажно проверить договор на его исполнимость. Тогда и риск применения санкций будет невелик.
Например, в договоре зафиксировано, что арендодатель на протяжении всего срока действия договора гарантирует свободный доступ к зоне разгрузки и подъездным путям. А если чей-то автомобиль перегородил зону разгрузки? Согласно условиям договора ответственность за это несет именно арендодатель.
Еще наглядный пример – отнесение вопроса по согласованию вывески на арендодателя. Если помещение находится в многоквартирном доме, вывеску нужно будет согласовать со всеми жильцами. Поэтому исполнить такое обязательство будет крайне сложно.
Стоит, однако, сказать, что арендатор после заключения договора не ставит своей целью взыскать с арендодателя все что можно в соответствии с заключенным договором.
Имея несколько кейсов согласования договоров аренды с крупными арендаторами, я для понимания перспектив смотрела по картотекам судебных дел насколько часто такие арендаторы предъявляют требования к своим арендодателям. И мой вывод – не часто. Все эти "опасные" пункты для арендодателя арендатор прописывает на всякий случай. Но арендодатель должен понимать, что, если этот всякий случай наступит, у арендатора с разработанной им формой договора будет масса возможностей для взыскания с собственника помещения неустоек и убытков, уменьшения арендной платы.
Затраты на ремонт за счет арендодателя
Будучи арендодателем всегда включайте в договор пункт о том, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит компенсации. Иначе после прекращения договора стоимость согласованного ремонта помещения может быть взыскана с вас – такое право предоставляет арендатору закон, даже если о нем нет ни слова в договоре.
Опять же, таких прецедентов я не встречала, но предупредить об этом в контексте договоров с крупными арендаторами считаю необходимым, т.к. суммы на ремонт они тратят внушительные (во всяком случае, согласно сметам).
Просто расторгнуть договор не получится
В законе есть три общих основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя:
- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
- арендатор существенно ухудшает имущество
- арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату
Как правило, эти основания переписывают в договор, но арендодатель должен знать, что это права, гарантированные ему законом.
Важная деталь: перечисленные выше обстоятельства являются основанием для расторжения договора в судебном порядке. Если в договоре отдельно не предусмотрена возможность расторжения договора во внесудебном порядке, то придется обращаться в суд, где нужно будет еще доказать, что со стороны арендатора имеют место нарушения, позволяющие арендодателю отказаться от договора.
Поэтому желательно предусмотреть и другие основания для одностороннего и внесудебного отказа арендодателя от договора. Это как раз имеет значение в разрезе пунктов с отсутствием индексации арендной платы, а также иных условий, которые в процессе исполнения договора могут стать для арендодателя неприемлемыми.
Еще одна большая проблема в таких договорах – огромные неустойки и иные меры ответственности для арендодателя. Думаю, это и так понятно, и при анализе договора на это всегда обращают внимание. Причем не зря. Размеры санкций – этот как раз наиболее перспективный и понятный предмет торга для потенциальных арендодателей, так что не забывайте как минимум договариваться о снижении неустоек.
Ну а что касается других условий, их изменение будет зависеть от массы факторов: привлекательности объекта, предлагаемых вами или вашим юристом альтернатив спорным пунктам и т.д. Во всяком случае, даже если не получится добиться изменения или исключения невыгодных пунктов, можно избежать взысканий на каких-то мелочах типа своевременного предоставления документов и реагирования на уведомления арендатора. Но для этого нужно хорошо разобраться в условиях сделки и в идеале назначить ответственного за ее исполнение на протяжении всего действия договора.