Руководство: как самостоятельно изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в 2023 году
Привет! Я Лёша из «Стартап-кафе №1» и сегодня я расскажу, как вам сменить вид разрешенного использования земельного участка, если вы затеяли бизнес, для которого арендуете или покупаете землю в Москве или области.
Если покупаете под бизнес землю, которая раньше использовалась для проживания, или наоборот, скорее всего вам придется сменить вид разрешенного использования. В статье разберемся в этих видах и том, как их менять. Как и почему могут отказать, и как этого избежать.
Вид разрешенного использования (ВРИ) устанавливает, какой деятельностью можно законно заниматься на земельном участке. Если вы покупаете или арендуете под строительство гостиницы землю, на которой раньше была пасека, придется изменить ВРИ участка.
Разные ВРИ нужны, чтобы в природоохранных зонах не строили заводы, в городских кварталах не обустраивали конюшни и свинофермы, а парки и заповедники не вырубали ради торговых центров и офисных зданий.
Какие существуют ВРИ земельного участка
В реальности многие виды деятельности тесно связаны, и на одном участке коммерческой земли соседствуют здания разных типов и классов. В проекте нового жилого комплекса застройщик на одном участке земли может расположить жилые дома, автомобильную парковку и торговый центр.
В России ВРИ для участка может устанавливаться в трех категориях:
- Основной — это ВРИ, указывающий на сферу основной деятельности, ради ведения которой участок покупается или арендуется (в нашем ЖК это жилые дома).
- Вспомогательный — это ВРИ, уточняющий второстепенные цели использования земельного участка (в нашем ЖК это парковка).
- Условно разрешенный — это ВРИ, расширяющий возможности использования земли не по основному назначению (в нашем ЖК это торговый центр).
Устанавливая разные ВРИ в трех категориях, бизнес комбинирует на одном участке земли смежные виды деятельности. Изменения ВРИ участка регулируются градостроительным регламентом и правилами землепользования и застройки, а в некоторых случаях — федеральным законом.
Если бы нашего застройщика заставили выбрать только один ВРИ, тогда жителям было бы негде парковаться и некуда ходить за покупками, а парковка и ТЦ пустовали бы в 30 минутах пешком от ближайшего дома.
Как самому изменить ВРИ земельного участка
Владелец или арендатор земельного участка, если это не запрещено договором аренды, может самостоятельно выбрать любой ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом для этой территории.
С чего начать изменение ВРИ для участка
Если для участка не установлен вид разрешенного использования или вам не подходит установленный, тогда его нужно изменить.
Узнайте текущий ВРИ участка
Сначала узнайте текущий ВРИ участка с помощью поиска по «Публичной кадастровой карте» или в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на сайте Росреестра или Роскадастра.
Выберите новый ВРИ участка
Выберите новый ВРИ участка из полного перечня вариантов в классификаторе. По российскому законодательству вы можете выбрать любой ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом для этого участка.
Изучите ограничения
Перед подачей заявления изучите ситуации, в которых изменить ВРИ не получится:
- Участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, сдается в аренду на торгах;
- Участок сдается в аренду под конкретный ВРИ;
- Участок не отвечает требованиям градостроительного регламента или правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) для запрашиваемого ВРИ;
- Участок находится в зоне, в которой не действуют или не установлены градостроительные регламенты, а федеральный закон не описывает порядок изменения ВРИ для данного участка;
- Участок без торгов сдается в аренду для производства по программе импортозамещения.
Когда убедитесь, что участок не попадает ни под одно из перечисленных выше условий, можно подавать заявление.
Как подать заявление на смену ВРИ участка
Лично в МФЦ
Скачайте и заполните шаблон заявления. Подать заявление на смену ВРИ можно в любом отделении МФЦ Москвы и области, но вам придется повозиться со сбором пакета документов.
Для регистрации заявления нужно предоставить:
- Удостоверение личности;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Кадастровый паспорт участка;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Удаленно на Госуслугах
Если не хотите идти в МФЦ, подайте электронное заявление на изменение основного или вспомогательного ВРИ на Госуслугах, так тоже можно. Плюс в том, что все необходимые справки и выписки можно получить в электронном виде прямо в процессе подачи заявления.
Если вы хотите установить для участка условно разрешенный вид использования, нужно подать заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Разрешение на смену ВРИ выдадут после прохождения общественных обсуждений и публичных слушаний.
Сколько ждать и как не получить отказ в смене ВРИ участка
Изменения ВРИ вступят в силу в течение 30 дней с момента регистрации заявления. Если на Госуслугах подать заявление в выходной или праздник, оно зарегистрируется в ближайший рабочий день.
Когда все будет готово, вам придет уведомление и письмо с решением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Когда и почему могут отказать в смене ВРИ
Самые частые причины отказа в изменении ВРИ для участка:
- Если хотя бы один из запрашиваемых документов не предоставлен, просрочен или не соответствует требованиям;
- Если изменение ВРИ приведет к несоответствию с назначением находящихся на участке зданий и сооружений;
- Если на территорию, на которой находится участок, не распространяется градостроительный регламент.
Если вам откажут в изменении ВРИ, то сообщат причину отказа. Вы сможете устранить ее и сразу же подать заявление снова. Если вы не согласны с отказом и считаете его неправомерным, можете подать жалобу.
Надеюсь, материал был полезен. Спасибо за лайки и комменты.
Регистрируйтесь на сайте «Стартап-кафе №1» — там много сервисов для стартаперов, трекеров и инвесторов. Многие из них бесплатны.
И подписывайтесь на телеграм-канал: пишем о том, как запустить стартап и найти инвестора.