Зачем риелтору знать нормы перепланировок (Часть 1)

Человек, претендующий на статус профессионала в сфере недвижимости, должен отлично разбираться в нормах отраслевого законодательства. В частности, подробно знать правила согласования перепланировки квартир. Иначе его клиенты, которым он помогает покупать жилье, могут попасть в неприятную ситуацию: приобрести, например, квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Это грозит обернуться для них юридическим конфликтом с властями и серьезными финансовыми издержками. А для риелтора – репутационными потерями.

Как избежать подобных ситуаций, расскажу вам я – эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.

Начнем с того, что любое изменение перегородок в квартире, даже ненесущих - это перепланировка. Самые частые изменения хорошо известны каждому риэлтору:

При этом любые изменения, которые имеют отношение к перепланировке, должны быть согласованы (узаконены).

До сих пор бытует мнение, что перепланировку согласовывают с БТИ, но это не так. БТИ - Бюро Технической Инвентаризации - занимается именно инвентаризацией, то есть фиксирует ту планировку, которую видит. Если планировка на объекте недвижимости не соответстветствует первоначальному плану от застройщика, эти изменения отображают красным цветом, так называемый техпаспорт “в красных линиях”.

А согласовать перепланировку надо с региональными властями на предмет соответствия строительным и санитарным нормам и правилам (СНиП и СанПиН). Как правило, это жилищная инспекция местной администрации, в Москве это - Мосжилинспекция.

Этих норм довольно много. Они содержатся как в Жилищном кодексе РФ, так и в ряде федеральных законов и десятках подзаконных актах – постановлениях Правительства РФ и региональных властей, приказах Минстроя.

Например, для участников столичного рынка недвижимости важным регулирующим документом является постановление № 508 ПП Правительства Москвы. Эти законодательные акты и нормативы определяют понятия “перепланировка” и “переустройство” и устанавливает правила проведения ремонтных работ в квартирах.

Как федеральные, так и региональные нормы, определяющие порядок внесения конструктивных изменений в планировку жилых помещений, динамичны. Они меняются год от года.

Эту работу специалисты по недвижимости могут себе значительно облегчить, подписавшись на мой обучающий курс “Формула перепланировок”. В нем собраны все возможные варианты планировок и их юридического оформления.

Они оформлены в определенное количество уроков с тестами, экзаменами, примерами, легко воспринимаются и легко усваиваются.

Справка

Подать соответствующее заявление в МЖИ для проведения перепланировки и пройти ряд связанных с ней процедур собственник квартиры может самостоятельно. Но при этом требуется приложить к заявлению проектно-техническую документацию (проект переустройства и перепланировки, техническое заключение о допустимости о безопасности работ).

Эти документы должна изготовить проектная организация с допуском в СРО. Таким образом, для согласования перепланировки, и для рекомендации узаконить изменения, собственнику и риэлтору необходим надежный подрядчик - компания с опытом, которая знает региональные и федеральные нормы и поможет с соответствующей документацией.

В итоге удобнее заказать эту услугу «под ключ», обратившись в профильную юридическую или проектную компанию. Собственники должны учитывать, что запрещенные СНиПами и СанПиНами преобразования МЖИ согласовывать не будет.

Когда риэлтор помогает собственнику продать квартиру с ранее совершенной перепланировкой, то ему важно понимать: может ли она быть узаконена, какими затратами и в какой срок. Иногда проще узаконить изменения, а потом искать покупателя, в других случаях - важно оценить стоимость согласования и понять величину торга и скидки для покупателя.

Например, вы как собственник, или риэлтор продавца, продаете квартиру, в которой когда-то сделали самовольную (без согласования с МЖИ) перепланировку следующего характера: разделили одну комнату на две путем возведения перегородки и в коридоре устроили дополнительный санузел. Я как эксперт советую вам перед продажей узаконить эти конструктивные изменения, внесенные когда-то в изначальный план квартиры.

Процедура их согласования в МЖИ обойдется вам примерно в 100.000 рублей. Это значительно меньше, чем величина скидки, которую запросит покупатель. По срокам: для согласования простых изменений требуется обычно 2,5 месяца.

Второй вариант перепланировки предполагает кроме трат финансовых и временных на бюрократические процедуры также проведение небольших ремонтных работ за счет собственника.

Показательный пример такой перепланировки – квартира с самовольно выполненным когда-то проемом между кухней и комнатой: двери между ними нет, есть просто проем, а иногда - отсутствие перегородки как таковой. При этом речь о кухне, оборудованной газовой плитой.

Для того, чтобы узаконить такую перепланировку, собственнику необходимо будет либо поменять газовую плиту на электрическую (тогда к проему не будет вопросов), либо между кухней с газовой плитой и комнатой поставить стену с дверью или стеклянную раздвижную перегородку. По действующим СанПиН между кухней с газом и комнатой должен быть, в целях безопасности, закрытый контур: стена с дверью, либо раздвижная перегородка.

Другой пример согласования, требующий незначительного ремонта – это убранный подоконный блок в месте, где лоджия (балкон) соединяется с комнатой. Здесь также потребуется вместо демонтированного когда-то подоконного блока возвести закрытый контур. В этой роли может выступить любой стеклопакет или раздвижное французское окно.

И, наконец, есть такие перепланировки, которые невозможно согласовать без проведения значительного ремонта. Например, собственник поменял когда-то местами кухню (ванную) и жилую комнату на промежуточном этаже, что делать категорически запрещается действующими СНиПами и СанПиНами: “мокрые зоны” не должны размещаться над жилыми комнатами соседей снизу.

В этом случае перед продажей квартиры необходимо будет вернуть все в первоначальный вид, либо близко к таковому. Но в любом случае для “мокрой зоны” придется найти новое место в квартире – за счет части коридора, скажем. А прежнюю незаконную ванную или кухню придется переделать снова в жилую комнату.

Подобный возвратный ремонт потребует значительных средств. Продавец такого жилья может предложить покупателю самому произвести переделку, но последний в ответ вполне резонно потребует предоставить ему соответствующую скидку в случае согласия на сделку. И здесь скидка может исчисляться не сотнями тысяч, а миллионами рублей.

Любой риелтор заинтересован в том, чтобы сделка прошла «без сучка и без задоринки», да и еще и побыстрее. Но квартиры с перепланировкой продать, как и купить, не всегда бывает легко.

Если ждать не в ваших правилах, то узнать подробнее все о квартирах с перепланировкой можно уже сейчас, подписавшись на мой обучающий мини-курс «Перепланировка без выноса мозга».

За пять уроков вы сможете понять, как аргументированно вести сделки с недвижимостью и оценивать риски. На развернутых примерах поймете все тонкости перепланировок, после чего примите окончательное решение относительно дальнейших шагов.

"Как зарабатывать на перепланировках от 300к в месяц рассказываю в своем телеграмм-канале. Подписывайтесь и получайте в подарок бесплатный видео-урок "

Полную версию курса можно приобрести здесь.