«Я — кладовочный король!». Сдаю в аренду кладовки и паркинг в ЖК, пассивный доход 16к, но ещё есть потопы и бездомные...

Купил пару кладовок в новом жилом комплексе, а потом взял ещё и место на подземном паркинге. Герой истории делится своим опытом: как не встрять с такими инвестициями, что делать, если возле твоей кладовки спит бездомный или её затопило.

Ивесторский привет, или кладовочный омлет, всем дорогим читателям лучшего блога на просторах интернета.

Рекомендую подписаться на телеграм-канал старого дамского угодника, вершителя буквенных судеб и просто мудреца-мыслителя. Там тебя ждёт захватывающее путешествие в мир разных бизнесов.

Также в закрепленном посте тгшечки тебя ждёт чек-лист с приёмами хулиганского копирайтинга. Научишься, как я, писать, но это не точно.

Данная статья написана на основе интервью с главным героем истории или взята из открытых источников и адаптирована. «Все истории вымышлены, а совпадения случайны». Некоторые фотографии могут быть взяты из интернета для создания атмосферы и глубокого погружения в рассказ.

Мне 29 лет, живу в Москве. Работаю финансовым директором в фирме, которая торгует всякими медицинскими штуками — томографами, сканерами и прочими приборами, за которые больницы отдают бешеные деньги. А я тем временем считаю каждую копейку, потому что моя главная страсть — это накопительство.

Увлекаюсь тем, что большинство считает скучным: личными финансами, инвестициями и прочей магией превращения зарплаты в пассивный доход. Моя мечта — чтобы однажды мои деньги зарабатывали больше, чем я трачу. А пока что я просто упорно коплю, словно белка перед зимой, только вместо орехов у меня — акции, облигации и депозиты.

Мое железное правило: треть капитала — в недвижимость, треть — в ликвидные активы (акции, ETF, облигации — чтобы можно было быстро продать, если вдруг захочется сбежать в Таиланд), и еще треть — в наличку и депозиты (потому что банки — это надежно… пока не лопнут).

Как я к этому пришел? Это долгая история проб, ошибок и тонны прочитанных книг. Плюс общение с ��юдьми, у которых денег больше, чем у меня. Они научили меня главному: деньги должны работать, даже когда ты спишь.

В лучшие времена, когда инфляция не пожирала все на своем пути, я умудрялся откладывать до половины дохода — и вот теперь у меня есть скромный капитал, который я методично заставляю приносить еще больше денег.

Так что да, я тот самый человек, который вместо спонтанных трат предпочитает грамотное распределение активов. Скучно? Возможно. Зато когда-нибудь я смогу сказать: «А ведь оно того стоило». (Или нет. Но это уже другая история.)

В 2023 году я сделал неожиданный для себя шаг — взял ипотеку на квартиру в Калуге. Не в престижном районе Москвы, не в ближнем Подмосковье, а именно в Калуге — городе, который многие мои знакомые даже на карте сразу не найдут. В декабре 2024-го застройщик наконец-то вручил мне ключи, а с февраля 2025-го я уже сдаю эту квартиру за 30 тысяч рублей в месяц.

Честно говоря, особой финансовой магии здесь нет. Квартира обошлась в 6,4 миллиона, ежемесячный платеж по ипотеке — 28,5 тысяч. То есть аренда почти полностью его покрывает, но если учесть налоги, возможные ремонты и прочие расходы, то прибыль получается, скорее, символическая. Первоначальный взнос в 1,9 миллиона я собрал из накоплений и части наследства — без этой помощи вряд ли бы решился на такую авантюру.

Но самое интересное началось потом. Пока квартира приносила скромный доход, я случайно наткнулся на информацию о кладовых помещениях. Оказалось, что эти тесные бетонные каморки могут давать до 20-22% годовых — куда больше, чем сдача жилья! Я начал изучать вопрос и понял, что в Калуге этот рынок еще не перенасыщен. В отличие от Москвы, где кладовки стоят как хорошая машина, в Калуге цены пока разумные, а спрос есть.

Дополнительный плюс — в Калуге живет моя мама, так что при необходимости она может присмотреть за имуществом. Я начал анализировать предложение: смотрел, сколько кладовок приходится на один жилой комплекс, проверял количество объявлений на "Авито". Если в каком-то ЖК уже висит двадцать-тридцать предложений о сдаче, значит, туда соваться не стоит — конкуренция слишком высока.

В 2023 году я решил расширить свои инвестиционные горизонты и купил первую кладовку — скромные 4,5 м² в подвале жилого комплекса.

Оказалось, что современные кладовые — это вам не пыльные подвалы из детства: здесь чисто, есть свет, нормальные двери и даже видеонаблюдение. Воодушевившись, в 2024-м я приобрел еще две — на 3,1 и 3,9 м². В общей сложности на три кладовки ушло чуть больше 530 тысяч рублей.

Как я оплачивал покупки? Часть суммы (110 тысяч) я пропустил через кредитку «Альфа-банка» с опцией «год без процентов». Предварительно, конечно, уточнил в банке, не сочтут ли они это подозрительным. Деньги на карту я положил заранее, так что формально это был не кредит, а хитрая операция с кэшбэком и прочими плюшками.

Но на этом мои инвестиционные эксперименты не закончились. Решив, что парковочное место — это тоже ��тличный актив, я купил одно за 568 600 рублей.

Полмиллиона из этой суммы опять же оплатил кредиткой (уже другой, но с тем же льготным периодом), остальное добавил из накоплений.

Март 2025-го стал моментом истины: льготный период по картам закончился, и чтобы не платить бешеные проценты, я взял беспроцентный заем в своей компании, где я работаю. Теперь ежемесячно возвращаю по 35 тысяч рублей и планирую расплатиться за год.

Что касается парковочного места, то тут вышла небольшая осечка. Через восемь месяцев застройщик неожиданно снизил цены на аналогичные места сразу на 200 тысяч рублей. Их моментально раскупили — тоже под сдачу. В итоге предложений стало очень много, конкуренция выросла...

Сейчас мои три кладовки и парковочное место приносят около 16 тысяч рублей в месяц. Две кладовки сдаются по 3500 рублей, третья чуть дороже — за 4000, а машино-место стабильно дает 5000 рублей ежемесячно. Цифры вроде бы неплохие, но если присмотреться, картина получается не такая радужная.

Каждая кладовка требует небольших, но регулярных расходов — 180-200 рублей ежемесячно уходит на ЖКХ. С парковкой ситуация интереснее: раньше обслуживание обходилось в 3000-3500 рублей, но после смены управляющей компании платеж сократился почти вдвое — теперь около 1500 рублей. По моим подсчетам, кладовки приносят около 22% годовых, а парковка — всего 7%, и это без учета возможных простоев.

Когда я купил первую кладовку, дом был ещё не заселен. Все вокруг делали ремонты, туда-сюда. Как-то раз прихожу в свою кладовку, а там потоп!

Это не единоразовая акция. Стабильно раз в полгода случается подобная история. Коммуникации отвратительные в данном ЖК, всё рассыпается, лопается и ржавеет. Благо, вода не попадает в мою кладовку, а только в коридоре "мокренько".

Но на этом забавные истории не заканчиваются. Так как ЖК новый, процессы не налажены, может заходить, кто хочет. Двери всегда открыты, то работают, то нет домофоны.

И вот к другой своей кладовке как-то раз подхожу (она в другом доме), и вижу бездомного, спящего на полу в коридоре, около двери моей кладовки. Спиртным воняет жутко. А у меня через час показ кладовки арендатору...

Пришлось мне шугануть товарища и в быстром режиме выкидывать мусор, который он туда натаскал.

Писал жалобу в управляйку, застройщику, всем всё равно.

Вот сижу я, владелец элитных калужских квадратных метров — трех кладовок и одной несчастной парковки. Когда-то я мечтал о пассивном доходе, представляя себя этаким джентльменом, попивающим кофе на балконе под звук падающих на счет купюр. Реальность оказалась прозаичнее: теперь я знаю все о ценах на лампочки для подвалов и тонкостях коммунальных тарифов для нежилых помещений.

Моя финансовая цель проста — довести пассивный доход до 200 тысяч в месяц. Тогда я смогу с гордостью заявить, что работаю исключительно "для души". Правда, моя душа пока не определилась, чего она хочет — то ли путешествий, то ли просто возможности не слушать будильник по утрам.

В конце концов, быть инвестором — это не только про цифры и проценты. Это особое состояние души, когда ты спокойно смотришь на падающие котировки и понимаешь: ну и что, зато у меня есть кладовка в Калуге! И пусть она не приносит миллионы, зато дает бесценный опыт. И несколько тысяч рублей в месяц. Главное — помнить, что настоящая финансовая свобода начинается не с суммы на счету, а с умения объяснить родственникам, почему ты вкладываешься в подвалы, а не в "нормальный бизнес".

Как думаешь, приду к цифре 200к в месяц на кладовках и парковках?

В своём телеграм-канале я пишу о судьбах реальных предпринимателей, без пыли и наигранного успешного успеха. Обзоры новостей, глубокопосредственные рассуждения Батюшки с ноткой иронии и сарказма.