Неочевидные вещи: как правильно подобрать помещение для проекта
Помещение для бизнеса — это фундамент. Одна из функций коммерческого интерьера состоит в том, чтобы получать прибыль, а не просто быть красивым. Красота здесь играет важную роль, но не как цель, а как инструмент для получения прибыли.
Привет. Я Александр Феськов из Bad Reputation. Мы создаем дизайн интерьера для бизнеса.
Сегодня хочу рассказать, как правильно арендовать помещение для ведения бизнеса:
- на чем можно сэкономить;
- на что обратить внимание, когда выбираете помещение;
- что важно учесть при составлении договора аренды.
Попробовал написать без воды и по существу. Итак, начнем.
Соответствие помещения виду бизнеса
Первый этап, который нужно пройти — это проверка арендуемого помещения на возможность вести в нем ваш бизнес. Для некоторых видов деятельности есть особые требования и они могут быть установлены самыми разными нормативными актами.
Вот некоторые из ограничений:
- в подвальных помещениях нельзя размещать мастерские, производства, склады, а также организации для детского досуга. Это значит, что нельзя арендовать подвал для детской студии танцев;
- нельзя арендовать жилое помещение под магазин, офис, салон красоты или для другого бизнеса;
- в Москве запрещена розничная торговля алкоголем, если на расстоянии до 100 метров от входа в магазин расположены детские и образовательные организации, студенческие общежития, библиотеки, рынки.
Постарайтесь найти максимум информации до подписания договора. Если вы снимите помещение, чтобы торговать сигаретами, а потом окажется, что торговать табаком в нем нельзя, то деньги за аренду вам уже никто не вернет.
Площадь помещения и его форма
Форма помещения так же важна, как и площадь. Когда выбираете помещение, то учитывайте не только общую площадь, но и возможность разместить все нужные для бизнес-процесса вещи. Иногда помещение неправильной формы сдается дешевле, и из него можно получить больше пользы, чем из идеально прямоугольного.
Представим, что в помещении нужно разместить оборудование и мебель для кафе. Я взял два разных по форме помещения площадью 50 м² и попробовал расположить в них все необходимое для ведения бизнеса. Как можете видеть, в Г-образном помещении все разместилось гораздо органичнее.
В прямоугольном помещении образовались большие проходы, но при этом пятый стол уже некуда поставить.
Срок аренды
Если вы планируете долгосрочный бизнес и крупные инвестиции в отделку, то не заключайте краткосрочные договоры сроком до одного года. Даже если собственник обещает вам, что будет продлевать договор каждый год. Он может передумать, а вам придется съехать из помещения, при этом потратив деньги на ремонт.
Коммуникации в помещении
Подумайте, какие коммуникации в помещении вам необходимы. Если это кафе, то вам потребуется вода, вытяжка и канализация.
На что важно обратить внимание:
- Электричество.
Нужно проверить выделенную мощность и прикинуть по своим потребителям — кухне, освещению, вентиляции. Хватит ли в помещении этой мощности для реализации проекта? Если нет, то нужно узнать про возможность увеличения мощности и цену этой услуги. Бывают случаи, когда это стоит дорого или невозможно сделать в принципе.
- Вентиляция и кондиционирование.
Бывает так, что арендуемое помещение полностью подходит под ваш бизнес. Либо попадается такое, где нужна минимальная адаптация. В этом случае обязательно проверьте законность установки. Особенно если коммуникации выведены из помещения по фасаду вверх, как это бывает в уличных помещениях. В ряде случаев вентиляции и кондиционирования в помещении не будет, поэтому важно понять возможность установки. Пример: возможно, что в старом фонде вам не разрешат сделать отверстие в стене или монтировать наружный блок кондиционера на исторический фасад. Заранее узнайте про расходы на согласование, иногда это стоит дорого.
Если вы арендуете помещение в торговом центре, то вам нужно уточнить, сколько мощности будет у вас на кондиционирование. Сверьте эти данные с теми, которые рассчитали для вашего проекта. Бывает, что холодопроизводительности не хватает, но по договоренности с торговым центром можно получить дополнительную мощность. Советую внести эти данные в договор аренды.
Отделка в помещении
Если вы арендуете уличное помещение, то велика вероятность, что до вас им кто-то пользовался. Узнайте, что находится под чистовой отделкой кроме той, которая уже есть. Так можно попробовать сэкономить, особенно если это старый фонд. Иногда бывают приятные сюрпризы.
Например:
- За обшивкой ГКЛ стен может быть настоящий старинный кирпич.
- За подвесным потолком Armstrong вы можете обнаружить настоящую гипсовую лепнину, фрески или даже кессонный потолок.
- Коммерческое освещение на шинопроводе — проверьте исправность. Его будет проще адаптировать под ваши нужды. Иногда арендаторы съезжают и не демонтируют его, а он может быть вполне пригодным для вас. Это актуально не только для стрит-ритейла, но и для торговых центров, в которых были европейские бренды одежды.
Из опыта. Когда мы проектировали мотосалон возле метро Сходненская в Москве, то после демонтажа ламината увидели советский бетонный пол. Он отлично вписался в концепцию, поэтому мы не только сэкономили около 300 тысяч рублей на материалах и работах, но и добавили изюминку в интерьер.
Вывеска
Уточните информацию о всех ограничениях на вывеску, если снимаете уличное помещение. Сразу попробуйте выяснить стоимость и сроки согласования, если это будет нужно. Конкретные требования по вывескам и правила их согласования устанавливает муниципалитет — руководство города, поселка и так далее. В федеральных городах (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) эти правила едины для всех территорий в составе города.
Какие могут быть нюансы.
- на исторических фасадах зданий могут быть ограничения по габаритам вывески;
- в крупных городах существует концепция оформления здания или улицы целиком. В ней указываются все требования: габариты, места для размещения и другие.
При аренде помещения в торговом центре сразу запросите требования по внутренней вывеске в помещении.
Что будет указано в требованиях:
- материалы, которые разрешено и запрещено использовать;
- габариты фриза и логотипов;
- разрешенные габариты остекления и входных групп;
- требования к креплению остекления и вывески.
Если вы планируете арендовать большое помещение в торговом центре, то можно претендовать на бесплатное место под вывеску на фасаде этого центра. Мелочь, а приятно.
Пожарная сигнализация
Вам нужно будет адаптировать систему пожаротушения в следующих случаях:
- при аренде помещения большой площади в торговом центре и возведении в нем перегородок;
- если вы планируете монтировать подвесной потолок из ГКЛ.
И, скорее всего, придется разработать проект сигнализации и пожаротушения.
Часто в торговых и бизнес-центрах к работам с системами пожаротушения допускаются только подрядчики от арендатора. При этом они могут выставлять нерыночные счета за свои работы или нарушать сроки. Поэтому уточняйте сроки и стоимость работ, а также возможность привлечения «своих» подрядчиков на этапе договора.
Совет. Все работы по «пожарке» начинайте как можно раньше. Перед началом работ зафиксируйте состояние помещения. У меня были случаи, когда при переделывании спринклерной системы пожаротушения не до конца сливали ржавую воду, которая потом заливала чистовые стены.
Условия выполнения ремонтных работ
Важно знать разрешенное время для проведения строительно-монтажных работ. Часто в действующих торговых и бизнес-центрах работы можно проводить только в вечернее и ночное время. Это может увеличить сроки и затраты на ремонт от подрядчика. Работы ночью будут стоить дороже. Уточните также требования к строительной бригаде. Часть арендодателей будет проверять всех строителей на наличие гражданства РФ или по другим критериям.
Согласование проектов
Уточните необходимость согласования архитектурных и смежных проектов с арендодателям. В крупных торговых и бизнес-центрах это обязательное условие перед началом проведением ремонтных работ.
Что нужно узнать:
- формат предоставления документации (бумажный или электронный);
- количество экземпляров;
- на каком языке должны быть проекты (ТЦ «МЕГА» просит проекты на русском и на английском языках);
- срок рассмотрения проектной документации.
Если вы передаете документацию в электронном виде, то попросите ответным письмом подтвердить получение проекта. Если в бумажном, то передавайте проект на согласование с сопроводительным письмом, в котором есть отметка о том, кто и когда получил документацию. Около 90% проектов торговые центры не согласовывают с первого раза. Нужно будет вносить правки в проект, а на это уходит время. Учитывайте это при составлении графика.
Чем крупнее торговый центр, тем сложнее идет согласование проекта. Самые сложные арендодатели из торговых центров — это «Европейский», «Атриум» и сеть «МЕГА». Не исключено, что пока вы не согласуете проект, то вас не пустят на площадку для проведения строительно-монтажных работ. Придется просто платить аренду или тратить арендные каникулы.
Из опыта. Самое длительное согласование проекта было с ТЦ «МЕГА Белая дача». Помимо основного архитектурно-строительного решения проекта на бумаге, требовался предварительный дизайн-проект в электронном виде. Проект рассматривали больше двух недель и не согласовали. Далее выдали ряд замечаний, ничего критичного, но нужно было заново пройти круг согласований.
Итог: почти месяц только на согласование проекта с ТЦ.
Со стрит-ритейлом все немного проще. Максимум, что нужно сделать — это показать 3D помещения и согласовать фасад здания. Согласовывать весь проект полностью чаще всего не просят.
Разделительная ведомость
В этом документе распределяются обязанности на время проведения строительно-монтажных работ: кто выполняет и какие виды, кто за что платит.
Например, вывоз строительного мусора может осуществлять арендодатель, но оплачивать будет арендатор.
Разгрузка товара
Уточните, как и в какое время можно разгружать товар. Если у вас нет дополнительного выхода из помещения к дебаркадеру (зоне разгрузки), то многие торговые центры разрешат пронести товар через галерею только в нерабочее время.
Еще важно знать:
- на каких машинах разрешено доставлять товар и строительные материалы;
- предоставит ли торговый центр тележки для перемещения товара в помещение, на каких условиях ими можно использоваться.
Неотделимые улучшения
Если планируете капитально вложиться в ремонт, то можно попробовать сэкономить на аренде за счет неотделимых улучшений. Попробуйте договориться о скидке на арендную плату или других бонусах. Это может быть выгодно обеим сторонам. Вы уменьшаете арендную плату, а арендатор улучшает помещение. К примеру, вы за свой счет установите систему вентиляции или замените окна в помещении.
Эксплуатационные расходы
Спросите арендодателя о всех расходах, которые могут быть во время действия договора. Они могут быть самые разные.
Вот основные из них:
- коммунальные платежи: электричество, водоснабжение, канализация;
- проводной интернет и его цена, которая может быть существенно выше для бизнес-проектов, чем для дома;
- страховые платежи и их срок (только во время строительно-монтажных работ или на весь срок аренды помещения);
- реклама на фасаде и внутри торгового центра;
- различные маркетинговые платежи;
- услуги клининговых компаний;
- размер штрафов для сотрудников и за какие нарушения их можно получить.
Текущий ремонт и эксплуатация
Выясните, кто и за что несет ответственность во время работы магазина. Все данные внесите в «Акт разграничения эксплуатационной ответственности» между арендодателем и арендатором. В нем должно быть указано: кто за что отвечает, кто должен что ремонтировать и в какие сроки.
Это поможет избежать разногласий. Например, если арендуемое помещение затопили соседи.
Недостатки помещения
После того, как вы подписали договор и принимаете помещение, то внесите все существенные недостатки в «Акт приема-передачи помещения». Когда вы будете передавать помещение собственнику обратно, вам не придется устранять их за свой счет.
К акту можно приложить фотографии. Если какую-то часть из недостатков нужно устранить до начала строительно-монтажных работ, то это необходимо указать в акте.
Когда приходит время расстаться
Не забудьте подумать о том, на каких условиях и как будет проходить расторжение договора. Даже если вы только выбираете помещение. Например, как должно выглядеть помещение при передаче?
Некоторые арендодатели (в частности ТЦ «МЕГА») требуют снять всю чистовую и частично черновую отделку, если вы освобождаете помещение. А это может не так дешево стоить.
Уточните условия передачи помещения и внесите их в договор аренды. Также обсудите и пропишите условия досрочного расторжения договора.
Вывод
Думаю теперь вы сможете более уверенно ориентироваться в сфере аренды помещений.