Одна цель – одно действие: почему не стоит преследовать несколько целей при покупке недвижимости в Турции
Меня зовут Эдуард, и я ведущий аналитик Astoria Homes. Уже более 8 лет мы помогаем инвестировать и выгодно приобретать недвижимость мечты на Средиземноморском побережье покупателям со всего мира.
В данной статье моя цель – объяснить, почему, по моему мнению, покупка зарубежной недвижимости часто связана с попыткой удовлетворить несколько потребностей одновременно и почему это редко приводит к ожидаемым результатам.
Я предлагаю исследовать этот вопрос, используя пример турецкого рынка недвижимости, который мне хорошо известен и где у нас есть множество реализованных кейсов, успешность которых мы и подвергнем анализу.
Тем не менее, я уверен, что аналогичные выводы можно сделать и о рынках недвижимости других стран, так как поиск "истинной цели" покупки является универсальной задачей для всех покупателей зарубежной недвижимости, независимо от их местоположения.
Опишу основные мотивы иностранцев для покупки недвижимости в Турции, которые, как правило, общие для большинства покупателей:
- "Релокация" - переезд в Турцию на постоянное место жительства;
- "Покупка дачи" - приобретение жилой недвижимости с целью кратковременно проживания, отдыха во время отпуска;
- "Пассивный доход" - формирование дохода от организации сдачи недвижимости в аренду;
- "Инвестиция" - приобретение недвижимости с целью перепродажи на росте стоимости;
- "Приобретение нового юридического статуса" - получение гражданства или вида на жительство иностранного государства, в том числе без необходимости постоянного проживания на территории этого государства.
На первый взгляд все просто и понятно.
Однако на практике покупатель зачастую говорит, что хочет приезжать пару раз в год на отдых, а остальное время сдавать жилье в аренду для формирования дохода. Именно здесь кроется ловушка: ведь на первый взгляд, что странного - курортная недвижимость хорошо сдается в аренду, особенно в сезон, у покупателя есть общее представление о комфортном жилье, удобной для отдыха локации и формируется понимание, что большинство отдыхающих думает аналогично, соответственно делается вывод, что самостоятельно выбранный объект будет приносить хороший доход.
Летом буду приезжать, а в остальное время сдавать в аренду
В действительности, выбор жилой недвижимости, основанный на личном восприятии рынка, чаще всего приводит к приобретению объектов с низкой рентабельностью. Это объясняется рядом причин:
- Несоответствие класса недвижимости. Например, объекты эконом-класса в Турции пользуются высоким спросом только в течение короткого периода курортного сезона.
- Выбор локации. Для одних туристов километровая прогулка до пляжа не является проблемой, в то время как другие предпочитают находиться не далее 300 метров от пляжа.
- Индивидуальный взгляд на планировку. Существует мнение, что наиболее востребованными являются апартаменты с одной спальней, хотя на практике в сезон наблюдается дефицит жилья с двумя и более спальнями. Это особенно актуально для регионов Средиземноморья восточнее Аланьи, которые ориентированы на туристов из Средней Азии и Ближнего Востока, предпочитающих просторные апартаменты с отдельной кухней для размещения больших семей.
- Игнорирование потребностей местного населения также влияет на рентабельность недвижимости. В таких популярных регионах как Бодрум, Мармарис и Фетхие, аренда вилл во время государственных праздников, больших выходных и сезона отпусков становится крайне сложной.
- Сложности совмещения собственного отдыха с арендной деятельностью также могут возникнуть. Планирование личного посещения апартаментов во время периодов долгосрочной аренды требует жертвовать либо потенциальным доходом, либо комфортом собственной семьи. Хотя всегда есть возможность арендовать другую квартиру для отдыха, но это лишает удовольствия от пребывания в собственном доме у моря, к которому были прикованы мечты и планы во время покупки.
- Понимание местного законодательства о сдаче недвижимости в аренду является критически важным. Знание того, какие объекты могут быть сданы в краткосрочную или долгосрочную аренду, какие процедуры и документы необходимы для этого, а также как происходит процесс выселения нарушителей и взыскание компенсации за поврежденное имущество, может существенно влиять на финансовый результат от сдачи недвижимости и избежать потенциальных убытков.
- И, конечно же, важно избегать переоценки доходности. Допустим, стоимость проживания в апартаментах составляет 50 долларов за сутки. Это не означает, что доход от такой недвижимости будет равен 50 долларам, умноженным на 365 дней.
Поэтому крайне важно определить для себя приоритетные цели. Если главной целью является получение дохода, то предпочтительнее будет поручить выбор и управление объектом недвижимости профессионалам рынка, предварительно ознакомившись с условиями управленческого договора.
Если же основной целью является создание личного пространства в месте, которое вдохновляет и заряжает энергией для новых свершений, то выбор объекта недвижимости следует осуществлять, исходя из собственных предпочтений.
При этом, такой подход не исключает возможности периодической сдачи жилья в аренду, что хоть и не принесет большого дохода, но позволит перевести этот актив из категории пассивов. Таким образом, объект недвижимости будет способен самостоятельно покрывать такие расходы, как ежегодный налог, ежемесячные взносы и даже стоимость перелетов владельца к месту отдыха.
Куплю под гражданство, а потом продам дороже
Также частым запросом является сочетание целей получения турецкого гражданства и инвестиционного размещения средств. Покупатели стремятся получить гражданство, а затем продать объект недвижимости (по турецкому законодательству это возможно через 3 года) и получить доходность сопоставимую или более, например банковского депозита.
Участие в программе "гражданство за инвестиции" подразумевает не просто покупку паспорта за 400 000 долларов, но и выбор ликвидной недвижимости. Однако попытка совместить эти две цели часто приводит к выбору объектов по низкой цене с искусственно завышенной кадастровой стоимостью или иные "полулегальные схемы", что влечёт за собой риски поставить под вопрос законность получения гражданства. Или выбор может пасть на строительные проекты от застройщиков без проверенной репутации по казалось бы выгодной для дальнейшей перепродажи цене. Однако такой подход сопряжен с рисками заморозки строительства, удлинения сроков его завершения и возникновения серьезных проблем при попытке перепродажи объекта.
Процесс получения гражданства требует строгого соблюдения всех правил и норм, установленных законодательством. Любые неточности или нарушения, такие как предоставление недостоверных сведений или ошибки в документах, могут стать основанием для лишения гражданства, приобретённого не по рождению. Кроме того, недвижимость, использованная однажды для получения гражданства, понижает свою ликвидность, поскольку не может быть использована в этих целях повторно.
В то время как инвестирование в недвижимость требует глубокого анализа рынка, учёта экономических циклов, изучения миграционных тенденций населения в различных локациях, оценки различий в спросе на первичную и вторичную недвижимость, прогнозирования ценовых колебаний и определения оптимального временного горизонта для инвестиций. Любое отвлечение внимания на дополнительные аспекты, такие как требования к объекту недвижимости для участия в программе получения гражданства за 400 000 долларов, может снизить эффективность реализации основной задачи инвестирования - получение максимального дохода.
Таким образом, попытка одновременного достижения целей получения гражданства через инвестиции и максимизации инвестиционного дохода часто оказывается неэффективной для каждой из целей по отдельности.
Тем не менее, справедливо заметить, что участие в программе "гражданство за инвестиции" предоставляет инвестору владение объектом недвижимости в инвестиционно-привлекательной и туристически-популярной локации. Стоимость такого объекта обычно оценивается в долларах или евро, что добавляет к его привлекательности. Владелец имеет право проживать в недвижимости, использовать её в коммерческих целях и продать после трёх лет владения, что открывает дополнительные возможности для инвестора.
Вид на жительство на «всякий случай»
С началом 2022 года в Турции наблюдается тенденция среди иностранных инвесторов переводить средства из своих стран для покупки недвижимости в Турции с целью в будущем получения турецкого вида на жительство. Это позволяло бы им находиться в стране неограниченное количество времени без учёта визовых ограничений.
Такой спрос вызвал рост цен на недвижимость и принятие государственных мер по стабилизации рынка, что, в свою очередь, привело к тому, что некоторые покупатели, особенно те, кто инвестировали в строительные проекты, столкнулись с проблемами при попытке получения вида на жительство из-за изменений в законодательстве.
Получение и сохранение вида на жительство в Турции предполагает необходимость проживания в стране. Если держатель вида на жительство выезжает из страны на срок более чем 181 день, вид на жительство может быть аннулирован. Это подчёркивает важность понимания и учёта всех требований и условий, связанных с получением и поддержанием статуса вида на жительство, особенно для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Турции как средство для долгосрочного пребывания в стране.
Вывод
Опыт в сфере международной недвижимости демонстрирует, что для выходцев из постсоветского пространства, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся новым способом вложения капитала. Зачастую такие решения принимаются под влиянием примеров из ближайшего окружения, не учитывая личных потребностей и специфики рынка.
Первостепенной задачей для потенциального покупателя, испытывающего интерес к зарубежной недвижимости, является определение истинной цели такого приобретения. Важно чётко понимать, стремится ли покупатель к получению дохода, обеспечению возможности для переезда, получению вида на жительство или гражданства через инвестиции. После этого крайне важно проконсультироваться с профессионалами в данной области, которые могут помочь сформировать эффективную стратегию инвестирования и способствовать её успешной реализации, минимизируя риски и оптимизируя потенциальную доходность.
Astoria Homes - лицензированное агентство недвижимости в Алании.
Если у вас есть предметный интерес к недвижимости в Турции, напишите нам. Поможем выгодно инвестировать и приобрести недвижимость на южном побережье Турции. Встретим в аэропорту, поселим в наших апартаментах, подберем максимальную скидку и поможем с переездом.
Cайт: https://astoria.homes/
Telegram: https://t.me/astoriahomes
Instagram: https://www.instagram.com/astoriahomes.ru/