Аренда жилья в Испании: подробная инструкция на 2024 год.
Испания продолжает быть одним из самых привлекательных туристических направлений благодаря своему теплому средиземноморскому климату, местной архитектуре и приветливому местному населению. Сюда приезжают не только для отдыха, но и на постоянное место жительства, потому что Испания считается одной из стран, где относительно невысокая стоимость жизни в Европе.
В связи с этим увеличивается спрос на аренду жилья в Испании, у которой, как и в большинстве других европейских стран, есть своя специфика. Поэтому лучше ознакомиться со всеми нюансами, чтобы не допустить неприятных сюрпризов при оформлении аренды.
Оформление контракта на аренду недвижимости в Испании
В Испании квартиру можно снять и посуточно, что особенно актуально для туристов, которые приезжают сюда на время отпуска. Мы же будем рассматриваться вариант с долгосрочной арендой, когда человек планирует прожить в квартире, как минимум, несколько месяцев.
Основной документ, который регулирует отношения арендодателя и арендатора – это заключенный между ними контракт на аренду жилья (Contrato de alquiler). В нем прописываются обязательные моменты: идентификационные данные обеих сторон, подробное описание и информация об арендуемом жилье, условия оплаты и срок действия контракта. Желательно, чтобы в контракте была информация о том, какая мебель есть в наличии, ее состояние, количество и тип бытовых приборов и т.д.
Испанские законы предполагают возможность нотариального оформления сделки с составлением соответствующего нотариального акта и внесением сведений в Регистр Собственности (Registro de Propiedad). Если раньше контракт носил скорее формальный характер и состоял из пары страниц, то сегодня это полноценный юридический документ, который призван защитить права и обязанности обеих сторон.
Содержание договора об аренде может отличаться, но в большинстве случаев он включает следующую информацию:
- Имя и общие данные владельца недвижимости, а также арендатора (или арендаторов).
- Местоположение и описание жилья (квартира, апартаменты, дом и т.д.).
- Цель заключения контракта, т.е. намерение сдать (со стороны арендодателя) и намерение снять жилье (со стороны арендатора).
- Периодичность платежей и сроки их совершения.
- Форма оплаты (наличные, банковский перевод и т.д.).
- Сумма страхового депозита и условия его возврата при окончании, либо досрочном расторжении договора.
- Обязанности и ответственность обеих сторон по содержанию жилья. В частности, указывается, как будут распределяться текущие эксплуатационные расходы. В договоре может быть указано, к примеру, что арендатор берет на себя обязанность оплачивать коммунальные платежи.
- Список и состояние движимого и недвижимого имущества. В контракте отображается полный перечень бытовой техники, мебели, фактическое состояние самого объекта недвижимости и т.д. Указывается, что арендатор вправе пользоваться всем, что находится в квартире, прописывается возможность внесения изменений со стороны арендатора или запрет на эти действия (к примеру, арендодатель может запретить сверлить дыры в стенах, перекрашивать их и т.д.).
- Информация об автоматическом продлении и одностороннем расторжении договора. Автоматическое продление осуществляется, если у двух сторон нет никаких возражений и претензий друг к другу. Право на одностороннее расторжение возможно при неисполнении обязательств одной из сторон, прописанных в контракте. Со стороны арендатора грубыми нарушениями договора являются: задержка в оплате жилья на срок более двух месяцев, сдача жилья в субаренду, использование квартиры не по назначению, подселение других жильцов, которые не указаны в контракте, и т.д. Нарушения могут быть и со стороны арендодателя: сокрытие серьезных дефектов в жилье, которые мешают нормальному проживанию, вход в квартиру без присутствия арендатора и т.д.
Этот список может быть дополнен другими пунктами в зависимости от конкретного случая. Но уже из этого перечня понятно, что договор на аренду является полноценным юридическим документом, составление которого является обязательным. Такой контракт позволяет защитить обе стороны и разрешать все возникающие споры строго в рамках правового поля.
На какой срок можно заключить договор аренды?
В договоре четко прописывается срок, на который арендуется недвижимое имущество. Стандартно контракт заключается сроком на 1 год с возможностью автоматического продления, но срок может быть другим. Однако, по испанским законам максимальный срок аренды жилья не может превышать 5 лет. Но это не значит, что по истечении этого срока арендатору необходимо будет искать себе новое жилье – в этом случае действует та же система автоматического продления договора.
Автоматическое продление – это обычное условие контракта при аренде квартир или другого жилья в Испании на длительный срок. Но оно возможно только в том случае, если ни одна из сторон не высказалась против автоматического продления. Сделать это нужно за 30 дней до окончания срока действия договора.
Может ли арендодатель повысить размер арендной платы?
В течение первых 5 лет арендодатель может повышать размер арендной платы, но только на основании роста индекса потребительских цен. Соответственно, такая возможность должна быть прописана в договоре, иначе арендатор сможет оспорить такое решение в суде.
Повышение арендной платы возможно и в том случае, если за счет арендодателя были произведены изменения, улучшающие качество жилья. К примеру, он мог приобрести новую мебель в квартиру, либо профинансировать установку лифта в доме, которого не было на момент сдачи жилья в аренду.
Какие платежи необходимо будет внести?
Арендатор сразу вносит месячную арендную плату непосредственно арендодателю, а также комиссию агентству недвижимости, которое сопровождает данную сделку. Ее размер соответствует размеру ежемесячной арендной платы.
Арендатор также обязан внести арендодателю залоговую сумму – ее размер, как правило, равен сумме аренды за один месяц проживания. Но в ряде случаев собственник жилья может потребовать залог, эквивалентный двум или трем месячным арендным платам. Такое часто бывает, если в квартире находится дорогая мебель и собственник хочет таким образом перестраховаться.
Залог (Fianza) возвращается арендатору в полном объеме по истечении срока контракта, если у собственника жилья нет к нему никаких претензий в отношении сохранности жилья, мебели и другого инвентаря. Если что-то было повреждено или испорчено, то из залога вычитается сумма на покрытие нанесенного ущерба.
Какие есть требования к арендатору
Чтобы снять жилье в Испании на длительный срок, арендатор должен подтвердить свой доход. Если человек уже работает на территории страны, то достаточно просто предоставить контракт на работу и, так называемую, «nomina» – это что-то вроде справки о заработной плате.
Но в большинстве случаев приходится сталкиваться с ситуацией, когда человек недавно прибыл в страну и он еще не трудоустроился. Сегодня это особенно актуально в связи с военными действиями и большим количеством приезжих из России, Украины и Беларуси. Для российских и белорусских граждан ситуация осложняется тем, что их справки о доходах сегодня не воспринимаются как доказательство платежеспособности.
В связи с этим многие арендодатели требуют от приезжих оплату сразу за полгода или год + 1-3 месяца залога за сохранность имущества. Многие местные жители опасаются пускать к себе иностранцев из-за случаев с «окупасами», которые самовольно захватывают чужие квартиры и дома. Естественно, такие спорные моменты намного проще решать, если обратиться в профессиональное агентство недвижимости, которое будет полностью сопровождать сделку.
Что делать после аренды жилья?
Когда контракт на аренду жилья уже будет у вас на руках, вам необходимо обратиться с ним в местную мэрию (Ayuntamiento) для того, чтобы прописаться в арендованной квартире. Чтобы оформить регистрацию по месту жительства (Empradronamiento) не обязательно иметь ВНЖ в Испании. Этот реестр позволяет муниципальным властям вести учет всех граждан, которые проживают на их территории.
Получение сертификата о регистрации является обязательным, если в ваших планах остаться жить в Испании. Этот документ необходим при совершении практически всех сделок и операций на территории страны:
- оформление вида на жительство;
- получение разрешения на работу;
- покупка или продажа автомобиля;
- получение медицинской карты;
- оформление детей в государственную школу и детский сад;
- возможность получения субсидий и других социальных выплат.
После вашего обращения в мэрию для получения сертификата о регистрации на следующий день по адресу арендуемого вами жилья придет сотрудник полиции. Он проверит контракт на аренду и ваш паспорт. После этого он подтверждает, что по данному адресу действительно проживает заявитель, указанный в контракте на аренду. В итоге вам на руки выдается официальный сертификат о регистрации, заверенный печатью мэрии.
Почему важно обращаться в агентство недвижимости?
Обращение в специализированное агентство недвижимости – это правильный шаг, если вам нужно снять квартиру в Испании. Да, вам придется оплатить их услуги, но вы сможете избежать многих «подводных камней», если бы занимались оформлением сделки напрямую с собственником. Важно понимать, что владельцами недвижимости в Испании становятся, как правило, в достаточно зрелом возрасте и такие люди редко владеют английским языком, что естественным образом мешает полноценной коммуникации. К тому же есть риск снять жилье со сломанной бытовой техникой или отключенной водой за неуплату.
Долгосрочная аренда жилья в Испании зачастую связана с различными бюрократическими проволочками, поэтому снимать жилье необходимо через проверенное агентство недвижимости. Специалисты компании «M2 Real Estate» возьмут на себя все заботы по оформлению документов, а также помогут вам решить все возникающие сложности.
На нашем сайте вы найдете много вариантов по аренде недвижимости, при этом по вашему запросу мы сможем предоставить больше выгодных предложений, которых нет в свободном доступе, на вашу электронную почту или в мессенджеры.