Как россиянам получить ВНЖ в Турции за покупку недвижимости
Иностранцы получают ВНЖ в Турции за инвестиции в недвижимость от 200 000 $. При этом жить в стране не обязательно: можно использовать апартаменты как дом для отпуска или сдавать в аренду с доходностью до 15% годовых. Цены на покупку недвижимости в стране стабилизировались после резкого скачка и вышли на уровень 2020 года.
Как россиянам переехать в Турцию в 2025 году
Россияне могут находиться в Турции без визы до 60 дней непрерывно и до 90 дней в течение 180. Турецкий ВНЖ, или икамет, позволяет оставаться в стране дольше. Обычно его выдают на срок от шести месяцев до двух лет. В конце 2024 года 83 000 россиян жили в Турции с ВНЖ.
ВНЖ получают на основании трудоустройства, обучения, открытия компании, лечения, покупки недвижимости и воссоединения с семьей.
С ВНЖ в Турции иностранец может въезжать в страну и выезжать из нее сколько угодно раз, отдать детей в местные школы, лечиться в государственных поликлиниках.
ВНЖ через инвестиции в турецкую недвижимость — один из популярных способов стать резидентом Турции. Правила выдачи этого ВНЖ несколько раз пересматривались в 2022—2024 годах. Ключевые изменения:
- минимальная стоимость недвижимости для получения ВНЖ выросла с 50 000 $ до 200 000 $;
- покупка нескольких объектов, общая стоимость которых превышает минимальную сумму инвестиций, больше не дает права на получение ВНЖ — теперь объект должен быть только один;
- в районах, где иностранцев более 20% от общего числа жителей, получить ВНЖ нельзя.
Несмотря на введенные ограничения, в 2023 году иностранцы купили в Турции 35 тысяч объектов. Больше всех — 10 тысяч — приобрели россияне. Кроме ВНЖ за апартаменты стоимостью от 200 000 $, иностранцы могут претендовать на турецкий паспорт за покупку недвижимости от 400 000 $.
5 плюсов ВНЖ в Турции за покупку недвижимости
1. Перспектива получения гражданства. Иностранец с ВНЖ за покупку недвижимости от 200 000 $ может получить турецкий паспорт через пять лет. Тот, кто покупает объект дешевле этой суммы, имеет право запросить туристический ВНЖ, но он не ведет к гражданству Турции.
2. Стабильный пассивный доход. Иностранцы могут сдавать недвижимость в Турции в аренду. Средний доход инвесторов в первом полугодии 2024 года составил от 6,3 до 7,2% годовых. В туристических районах доходность достигает 15%.
3. Доступ к банковским услугам без дополнительных условий. Владельцы ВНЖ открывают счета в местной и иностранной валюте, делают международные переводы, берут кредиты. Если ВНЖ нет, иностранца могут попросить внести депозит, уплатить комиссию за открытие расчетного счета или отказать в обслуживании.
4. Качественная медицина. В Турции применяют передовые технологии в области трансплантологии, пересадки волос, репродуктологии и восстановления зрения. 29 больниц прошли международную аккредитацию JCI — работают по международным «золотым стандартам» качества и безопасности медицинских услуг.
5. Образование международного уровня. Дети резидентов с ВНЖ посещают государственные школы и детские сады бесплатно. В Турции много частных школ, в том числе с российской, американской программами и IB — International Baccalaureate. Год обучения в международной школе стоит от 3000 $.
Стоимость обучения в вузе начинается от 300 $ в год, есть стипендии и гранты. Турецкий диплом котируется в Европе. Семь университетов Турции входят в тысячу лучших в мире.
3 минуса ВНЖ в Турции
1. Политическая напряженность. Турция набрала только 33 балла из 100 при оценке политических и гражданских свобод по данным правозащитной организации Freedom House в 2023 году. Онлайн-контент в стране проходит цензуру, некоторые сайты блокируют, оппозиция подвергается преследованию. У России в том же рейтинге 13 баллов из 100.
2. Высокая инфляция. К концу 2024 года инфляция в Турции составила 44% — это хоть и меньше, чем 65% в 2023 году, но все еще далеко не 2%, как в Евросоюзе. Турецкая лира подешевела на 15% по отношению к доллару в 2024 году, растут цены и общественное напряжение.
3. Риск природных катаклизмов. Турция расположена на стыке тектонических плит и считается одной из самых сейсмоактивных стран. Последнее землетрясение произошло там в 2023 году, тогда погибло более 50 тысяч человек. Следом за землетрясениями в прибрежных районах могут происходить цунами.
В стране высок риск наводнений, например, четыре раза затапливало дома в разных районах Турции в 2024 году.
Обзор рынка недвижимости в Турции
Стоимость недвижимости. В сентябре 2024 апартаменты в Турции подорожали на 27% в лировом выражении по сравнению с сентябрем 2023. При этом, с учетом инфляции, реальная цена на самом деле снизилась почти на 15%. Осенью 2024 года жилая недвижимость стоила в среднем 33 900 ₺ за м², или 975 $.
Рынок недвижимости в Турции стабилизировался после резкого скачка в 2022—2023 годах, когда рост стоимости достигал более 180%. В конце 2020 года цены на объекты в долларах вышли на уровень 2020 года.
Популярные города для покупки недвижимости. Чаще всего инвесторы покупают жилье в Стамбуле — экономическом и культурном центре страны. Город активно развивается, появляются новые ветки метро, транспортные развязки, социальная инфраструктура, что повышает спрос на последующую перепродажу и сдачу объектов в аренду.
На втором месте города Анталья и Аланья. С мая по сентябрь там пляжный сезон, приезжают туристы со всего мира. Для посуточной сдачи также приобретают недвижимость в Бодруме — курорте премиум-класса на Эгейском побережье.
Измир выбирают инвесторы, которые планируют сдавать недвижимость в долгосрочную аренду. Это третий по численности город страны. Турки и иностранцы переезжают туда ради приятного климата и работы.
Затраты на покупку недвижимости. Все инвесторы уплачивают налог на переход права собственности по ставке 4%, а также регистрационный сбор — 1% от кадастровой стоимости объекта.
Если иностранец покупает апартаменты на первичном рынке, то платит НДС по ставке от 1 до 8%. Обычно налог включен в стоимость недвижимости. Если инвестор приобретает объект напрямую у застройщика и проводит на территории Турции меньше 183 дней за год, НДС можно вернуть.
Дополнительные затраты на покупку недвижимости включают:
- оформление техпаспорта для новостройки — от 1000 до 2500 $;
- оплату услуг переводчика и нотариуса — от 1000 $;
- кадастровые и гербовые сборы — от 150 до 200 $;
- госпошлину за выдачу свидетельства о праве собственности — 112 $;
- оценку стоимости недвижимости — от 100 $.
Расходы на содержание недвижимости в Турции. От 0,1 до 0,6% от кадастровой стоимости составляет муниципальный налог, ставка зависит от местоположения и типа объекта. Например, за жилую недвижимость в крупных городах, таких как Стамбул и Измир, платят 0,2%.
С объектов, стоимость которых превышает 12 880 000 ₺, или 370 000 $, платят налог на роскошь. Ставка зависит от стоимости объекта и составляет от 0,3 до 1%. Налог рассчитывается только с той части, которая превышает необлагаемую сумму. Например, за апартаменты стоимостью 400 000 $ уплачивают налог с 30 000 $ по минимальной ставке 0,3% или 90 $.
Около 60 $ в месяц платят за коммунальные услуги в апартаментах площадью 85 м². Обслуживание жилого комплекса — айдат — составляет от 10 до 250 $ в месяц, стоимость устанавливают на собрании жильцов.
Обязательное страхование от землетрясений DASK стоит от 30 до 50 $ в год в зависимости от региона и объекта.
Как получить ВНЖ за инвестиции в турецкую недвижимость
Претендовать на ВНЖ в Турции за покупку недвижимости может иностранец старше 18 лет, со стабильным доходом и без судимостей. Он покупает один объект жилой недвижимости по цене от 200 000 $. Стоимость должна быть прописана в свидетельстве о праве собственности, а также подтверждена независимым оценщиком. Если стоимость по заключению эксперта ниже 200 000 $, ВНЖ не дадут.
В Турции действуют запреты на покупку недвижимости для:
- всех иностранцев — на участки больше 30 га или 300 000 м²;
- граждан Армении, Кипра, Кубы, Сирии, Тайваня, Эритреи и Северной Кореи — на любую недвижимость;
- россиян и украинцев — на объекты вблизи военных баз и на побережье Черного моря.
В некоторых районах Турции введены ограничения на получение ВНЖ иностранцами, список размещен на сайте Управления по вопросам миграции. При покупке недвижимости для получения ВНЖ нужно выбирать районы, которых нет в перечне.
Вместе с владельцем получить вид на жительство могут супруг или супруга и несовершеннолетние дети, а также дети старше 18 лет, финансово зависимые от инвестора.
Карту ВНЖ выдают на 1—2 года с возможностью продления неограниченное количество раз. Главное условие — недвижимость остается в собственности заявителя.
Отказать в виде на жительство или аннулировать выданный могут, если иностранец:
- купил объект по цене ниже 200 000 $;
- не предоставил информацию об адресе проживания;
- не предъявил справку об отсутствии судимости при запросе миграционной службы;
- не смог доказать, что его жилищные условия соответствуют нормам здоровья и безопасности;
- предоставил поддельные документы;
- получил запрет на въезд в Турцию или был депортирован.
В случае отказа иностранец имеет право обратиться в суд и находиться в Турции, пока рассматривается дело.
Пошаговый план получения ВНЖ в Турции за инвестиции в недвижимость
1. Выбор объекта. Апартаменты можно искать самостоятельно на специальных сайтах или обратиться к экспертам — например, Паспортивити. Специалисты компании подбирают недвижимость под запрос инвестора из базы проверенных объектов.
2. Покупка недвижимости. Инвестор выбирает апартаменты или дом и вносит предоплату — от 1000 до 5000 $. Заказывает оценку стоимости объекта и проверку документов. Передает договор купли-продажи для регистрации права собственности и получения ТАПУ в Главное управление земельного реестра. После регистрации иностранец оплачивает оставшуюся сумму.
3. Подготовка документов на ВНЖ. Иностранец собирает необходимые бумаги, заказывает нотариально заверенный перевод, уплачивает пошлину и сбор за изготовление карты ВНЖ.
4. Подача заявления на ВНЖ. Инвестор заполняет заявку и прикрепляет необходимые документы на официальном сайте Управления по вопросам миграции Турции.
5. Сдача биометрии. Иностранец приходит в Миграционное управление по предварительной записи и сдает биометрические данные.
6. Получение карты ВНЖ. По закону документы должны рассмотреть в срок до 90 дней. Статус заявки отслеживают в личном кабинете на сайте Управления по вопросам миграции. После одобрения готовые карты отправляют почтой по адресу регистрации.
Заявление на продление ВНЖ подаются за 60 дней до окончания действующего вида на жительство. Для этого заново собирают документы и отправляют заявку в миграционную службу.
Для получения ВНЖ через инвестиции в недвижимость потребуются следующие документы:
- ТАПУ — свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- нумаратаж — документ, который подтверждает фактический адрес объекта;
- полис обязательного страхования от землетрясений — DASK;
- отчет об оценке недвижимости;
- загранпаспорт;
- свидетельство о рождении с апостилем;
- свидетельство о заключении брака;
- справка о несудимости;
- четыре биометрические фотографии;
- медицинская страховка на весь срок запрашиваемого ВНЖ;
- квитанция об уплате госпошлины.
Заявку на ПМЖ подают через восемь лет жизни в Турции с ВНЖ. Если в этот период уехать из страны даже на один месяц, отсчет начнется заново. У заявителей не должно быть судимостей, штрафов и задолженностей по налогам. Потребуется подтвердить доход больше минимального, он равнялся 578 $ в 2024 году.
Гражданство Турции получают через пять лет с ВНЖ. В течение этого времени нельзя покидать Турцию более чем на шесть месяцев в общей сумме. Турция допускает второе гражданство, отказываться от российского не придется.
Права и обязанности резидента Турции с ВНЖ за покупку недвижимости
Иностранец с ВНЖ за покупку недвижимости может:
- Распоряжаться объектом по своему усмотрению: использовать его как собственное жилье, сдавать в аренду, передавать по наследству.
- Проводить на территории Турции любое количество дней в течение срока действия ВНЖ, минимальных требований о пребывании для сохранения статуса нет.
- Получить разрешение для работы в Турции.
- Оформить государственный медицинский полис SGK.
- Отдать детей в государственную школу или детский сад.
- Претендовать на гражданство Турции через пять лет жизни в стране.
Иностранные инвесторы должны покупать страховой полис от землетрясений, платить налоги и по счетам за жилищно-коммунальные услуги.
Частые вопросы
Сколько должна стоить недвижимость в Турции для получения ВНЖ? 200 000 $ — минимальная стоимость недвижимости, за владение которой можно получить ВНЖ в Турции. Если апартаменты стоят больше 400 000 $, подают заявку на гражданство.
Сколько можно жить в Турции, если купить недвижимость? ВНЖ за покупку недвижимости позволяет жить в стране без ограничений по времени. Без вида на жительство россияне проводят в Турции максимум 90 дней в течение 180.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Турции? 1—2 месяца. За это время подбирают объект, готовят документы и заключают договор купли-продажи.
Где выгодно покупать недвижимость в Турции? Инвесторы чаще всего покупаю недвижимость в туристических центрах страны: Стамбуле, Анталии, Алании, Бодруме. Объекты в этих регионах ликвидны, а доход от сдачи в аренду достигает 15% годовых.
Как получить бессрочный ВНЖ в Турции? ПМЖ, или бессрочный ВНЖ в Турции, получают после восьми лет жизни в стране с видом на жительство. Если уехать из страны надолго, отсчет начнется заново.
Можно ли выезжать из Турции после одобрения ВНЖ через инвестиции в недвижимость? Да, можно въезжать и выезжать из страны неограниченное количество раз. ВНЖ не аннулируют, даже если уехать на несколько месяцев.
Главное о ВНЖ за покупку недвижимости в Турции
- Инвестор получает ВНЖ в Турции за покупку жилой недвижимости, если кадастровая стоимость объекта превышает 200 000 $.
- Иностранец может включить в заявку супруга или супругу, детей младше 18 лет и финансово зависимых совершеннолетних детей.
- ВНЖ в Турции выдают на 1—2 года с возможностью многократного продления. Для повторного одобрения нужно сохранять право собственности на недвижимость. Требований к проживанию в Турции нет.
- Цены на апартаменты в стране вышли в 2024 на уровень цен 2020 года. Средняя доходность от сдачи в аренду — 6,75% годовых.
- Через пять лет жизни в стране с ВНЖ подают заявку на гражданство Турции. В течение этого времени нельзя покидать страну более, чем на шесть месяцев в общей сумме. Отказываться от российского гражданства не нужно.
Паспортивити помогает россиянам получить гражданство и вид на жительство за инвестиции. Если хотите получить статус резидента в Европе или паспорт Вануату, обращайтесь за консультацией к экспертам инвестиционных программ.