Родоначальником бизнеса в сфере недвижимости стали доходные дома, построенные в XIX веке!

Доходные дома — это постройки, возводившиеся для кратковременной (несколько месяцев) сдачи квартир в аренду, как правило, уже меблированных. Чтобы по-настоящему осознать всю неповторимость этого явления, нужно иначе посмотреть на привычную нам недвижимость.

Сейчас владение частной квартирой, которую можно еще и передать по наследству, нечто само собой разумеющееся. Но так было не всегда. В XIX веке и ранее в России можно было владеть участком земли и домом (например, особняком или усадьбой), на нем построенным, но квартиру нельзя было продать или купить — ее можно было только снять, чаще всего — на несколько месяцев.

Первые известные доходные дома появились еще в Древнем Риме, и назывались они инсулами. Второе пришествие доходных домов состоялось в Европе XVIII и XIX веков.

Жилищный вопрос в Петербурге и Москве стоял одинаково остро как для бедных ремесленников, так и для лощеных аристократов. В результате появление квартир для кратковременной аренды оказалось весьма удачным видом недвижимости, хоть и непривычным для Российской империи — ведь большая часть ее населения (сельского и городского) проживала до этого в отдельных домах.

Развитие промышленности привело к появлению рабочего класса и массовой урбанизации, что в свою очередь породило необходимость в огромном количестве недорогого жилья в аренду. Часто внешний вид таких домов был обманчив. Например, в Вене XIX века существовало такое явление, как «фасадные дома»: в добротно украшенных со стороны больших улиц зданиях на деле ютилась рабочая беднота, изнемогая от высоких цен, тесноты (семья на одну комнату, как в советских коммуналках) и антисанитарии.

В России доходные дома появились примерно в тот же период, что и в остальной Европе. Само собой, тон, как и в случае остальных западных новшеств, задавала столица империи Петербург, где доходные дома вообще составляют (как и в Древнем Риме) едва ли не основу исторической застройки, и возводились они в гораздо большем количестве, чем даже в центральной Москве.

Правда, между доходными домами Москвы и Петербурга были кое-какие важные различия, следовавшие из самой природы этих городов, прежде всего в том, как эти постройки располагались в городе. Если Петербург изначально создавался, как известно, по заранее заготовленному проекту, то Москва веками развивалась стихийно. Петербург исторически застраивался сразу целыми кварталами и улицами, а Москва — скорее отдельными зданиями. Поэтому в отличие от тщательно регулируемой в плане зонирования и этажности петербургской застройки, московские доходные дома возводились куда более точечно и случайно и далеко не всегда вписывались в существующую городскую ткань.

Середина девятнадцатого столетия в государстве означена отменой крепостного права, началом урбанизации с развитием городских коммуникаций, появлением технических средств и образованием свободных капиталов.

Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.

Предпосылки появления арендного жилья:

- первая волна урбанизации в связи с бурным ростом науки, промышленности и образования вызвала потребность в жилье у банкиров, инженеров, преподавателей, рабочих и студентов;

- в стране, и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, появился свободный капитал, требовавший вложений.

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.

Работникам фабрик требовалось жилище, владельцам этих фабрик нужен был дополнительный доход от сдачи комнат. Интересы совпали, и в Российской империи сначала в Петербурге, а затем в Москве случился строительный бум. Тем более, что особых требований, кроме противопожарных, не было.

Сначала строили типово и довольно-таки неинтересно, а к началу XX века купцы-заказчики этих зданий стали друг перед другом щеголять. В моду тогда как раз вошел модерн, и практически каждый из доходных домов, построенных в 1900-х, был произведением искусства.

Строительство домов под сдачу квартир к концу XIX века стало настолько выгодным делом, что в новый бизнес ринулись все, от аристократов и купцов до страховых обществ и даже монастырей (представители духовенства были тоже не прочь подзаработать). Доходные дома возводились в очень сжатые сроки, а окупались всего за несколько лет.

Тем не менее у всеобщей жадности до прибыли были противовесы в виде хорошо отлаженного взаимодействия между тремя участниками процесса — землевладельцем, арендатором и городом.

В стране в условиях низкого уровня грамотности устный договор имел силу, поэтому его часто использовали. А что значил письменный договор с доходным домом до революции? Заводилась «квартирная книжка»: договор наима, в котором оговаривалось, что досрочно постоялец имеет право съехать только в случае условий, вредных для здоровья. Прописывался также запрет на подселение по субаренде квартиранта без регистрации. В других случаях субаренда разрешалась, этим пользовались арендаторы, сдавая «угол» в снятой квартире. Оплату принимал старший дворник.

Для налоговой отчетности владелец дома заводил домовую книгу. В обязанности собственника-землевладельца (а главной собственностью в те годы считалась именно земля, а не сам дом) входили надзор за жильцами-арендаторами.

Московские же власти занимались подготовкой участков, подведением к ним водопровода, канализации, а уже ближе к концу XIX века — газа и электросети. Помимо этого власти благоустраивали придомовые территории и общественные пространства. Город был заинтересован в строительстве доходных домов, так как они щедро пополняли казну. Скажем, в 1913 году эта отрасль обеспечила 7 млн из 47 млн рублей городского бюджета.

Самое большое количество обязательств было, увы, у жильцов. Помимо ежемесячной арендной платы из кармана арендатора оплачивались городские сборы, уход за дождевой канализацией, освещение улиц, чистота тротуаров, а если здание располагалось на набережной, то еще и поднятие затонувших судов. Несмотря на все эти налоги, основные права жильца были все-таки защищены от произвола домовладельца: если арендатор исправно платил ренту, то его не имели права выселять, а повышать арендную плату собственник мог лишь раз в году.

В зависимости от уровня доходов арендатор мог рассчитывать на квартиры (и дома) самого разного уровня.

Наиболее роскошными были дома с так называемыми барскими квартирами — это вершина доходного строительства, элита из элит. Для их проектирования привлекались лучшие архитекторы, а узнать такие дома можно по особо пышным, экстравагантным фасадам. Это всегда немножко «здание-праздник».

Самые дорогие квартиры располагались, как правило, на вторых и третьих «барских этажах». Это было обусловлено тем, что первые этажи чаще всего были заняты магазинами, а подниматься по лестнице на последние этажи было физически тяжело (лифты входили в обиход медленно). Поэтому как наиболее эксклюзивные вторые и третьи этажи богатых доходных домов часто имели более высокие потолки, а фасады на этих ярусах были украшены с особым великолепием. Особым шиком были эркеры с зимними садами и балконы (тоже предмет роскоши в те годы). Если присмотреться, во многих таких домах балконы можно увидеть только на вторых и третьих этажах. Это не случайно. В то же время чем выше был этаж, тем сильнее падала стоимость квартиры. Поэтому на верхних этажах, например, часто селилась богема, городская интеллигенция или студенты.

Одним из отличительных признаков домов с «барскими квартирами» было наличие двух типов лестниц: парадной (для жильцов, их гостей) и черной (для прислуги, разносчиков). Парадная лестница выходила на главную улицу, была хорошо освещена через большие окна и чрезвычайно дорого отделана. Сравнение двух типов лестниц в доходном доме прекрасно описывает этот отрывок из романа Достоевского «Бедные люди». И хотя формально он относится к Петербургу, он в равной степени был актуален и для Москвы, так как устройство подобных домов и квартир было одинаковым. Парадную лестницу писатель охарактеризовал так: «Чистая, светлая, широкая, все чугун да красное дерево». Черную лестницу он описал совершенно иначе: «Винтовая, сырая, грязная, ступеньки поломаны и стены такие жирные, что рука прилипает, когда на них опираешься. На каждой площадке стоят сундуки, стулья и шкафы поломанные, ветошки развешаны, окна повыбиты; лоханки стоят со всякой нечистью, с грязью, с сором, с яичною скорлупою да с рыбьими пузырями; запах дурной… одним словом, нехорошо».

Следующими по классу после «барских покоев» были дома для условного среднего класса. Стоимость их была от 500 до 1000 рублей в год. Стены таких зданий украшались попроще. Их можно узнать на улице по длинным фасадам с рядами одинаковых окон и более строгой отделке, с меньшим количеством лепнины. Первые этажи обычно занимали магазины или конторы.

В квартирах было обычно пять комнат. Среди удобств — водопровод и канализация. Подобное жилье могли себе снять служащие банков, страховых и акционерных компаний, частные предприниматели и инженеры.

Дома для среднего класса составляли едва ли не большую часть многоквартирного жилого фонда. Несмотря на то что такое жилье было куда доступнее элитных «барских квартир», найти его вовремя и за адекватную стоимость всегда было тяжело. Сезон аренды обычно начинался в августе, и тысячи зажиточных людей приезжали из своих загородных поселков в город — охотиться за «зелеными билетиками», наклеенными на двери квартир — обозначение свободного жилья. У будущих арендаторов, если они были достаточно состоятельны, к этому месяцу заканчивался дачный сезон. А городская квартира снималась обычно с осени до конца весны.

Одной из самых больших сложностей в попытке снять квартиру были ежегодные повышения цен. Вот что писала об этом газета «Голос Москвы» в 1910 году: «Квартиры, стоившие пять-шесть лет назад 50 руб. в месяц, теперь нельзя снять меньше 80–100 руб. Сравнительно недавние цены на квартиры из двух небольших комнат с кухней руб. в 30 в месяц — теперь уже не существуют. Теперь это стоимость чердачного помещения или двух комнат без кухни на фабричной окраине. Не преувеличивая, можно сказать, что процентов 50 или 60 — это типичная для Москвы разница в смысле повышения квартиры всякого рода, сравнительно с расценкой 1904–1905 гг.»

В 1897 году были изданы специальные «Правила единообразного написания „билетиков“ о сдаче квартир внаем». По этим правилам, «объявления о сдаче внаймы комнат для удобства следует писать на однообразной зеленой бумаге… Объявления о сдаче квартир — на розовой бумаге… Объявления о сдаче углов — на белой».

Каморочные дома и ночлежки

Доходные каморки предназначались для людей, у которых вообще за душой ничего не было, кому приходилось считать каждую копейку. Такие дома часто располагались вдали от важных улиц и практически не имели украшений на фасадах. Жильцам предлагались одна-двухкомнатные квартиры, нередко даже без кухни и других удобств. Вместо этого в здании могли располагаться общественные столовые, бани или амбулатория. Каморочные дома в народе называли домами холостяков и домами для вдов с детьми.

Этажи обычно были спланированы по коридорно-гостиничному типу, то есть это были длинные коридоры, куда выходили двери квартир. Пример типичного дома для небогатых — доходный дом Нирнзее в Гнездниковском переулке. Это здание с маленькими квартирами без кухонь и низкими потолками. Как ни странно, несмотря на малобюджетность, после революции здание облюбовала большевистская верхушка.

И, наконец, стоит коснуться доходного «дна» — ночлежек, где проживало самое малоимущее население. Эта прослойка была немалой — услугами домов коечного типа пользовался каждый шестой москвич, то есть 200 тыс. человек. Ночлежки делились в свою очередь на два типа — для короткой аренды и долговременного проживания. В комнатах проживали от двух до тридцати человек, все необходимые удобства находились в коридорах. Цена одного койко-места составляла около трех копеек за ночь. Для понимания: зарплата, например, дворника составляла в начале ХХ века 18 рублей в месяц. Для многих меценаты строили бесплатные ночлежки.

После Октябрьской революции доходные дома были национализированы и превращены в густонаселенные коммунальные квартиры. Это явление много раз описано в советской литературе, в кино дух ранних коммун и послевоенных коммуналок передан в фильмах «Собачье сердце» и «Покровские ворота».

Исключение составили дома барского типа, в которые заселилась партийная, творческая и военная элита. Они по-прежнему занимали обширные отдельные квартиры. На таких зданиях сегодня можно увидеть множество мемориальных досок.

Москвоведы изучают в архивах около 800 доходных домов столицы. Натурно из них осталось порядка 270, остальные утрачены либо из-за реконструкции улиц, либо желания бизнеса иметь современное здание в центре. Многим строениям ради их сохранности присвоены статусы культурного объекта.

Во времена приватизации и возникновения права собственности доходные дома были распроданы под элитное жилье либо под офисные здания. К идее доходных домов вернулись в 2000-х годах. Первые такие апартаменты открыли в 2003 году в Большом Николоворобинском переулке, 10. Сегодня выбор уже широк. Как правило, это индивидуальный проект с патио и подземной парковкой.

И лишь с 2017 года на московском рынке недвижимости снова начали появляться арендные дома — новый аналог доходных, владельцы которых чаще всего — компании, а не частные лица. Одним из первых стал ЖК «Сколково Парк», рассчитанный на обеспеченный класс: цена аренды квартиры в нём выше рыночной (от 150 тысяч), сами помещения называют резиденциями, а условия проживания напоминают бизнес-класс — встроенная техника, дизайнерский ремонт и площадь от 81 м2. Договор аренды заключается минимум на 11 месяцев, жильцы могут оформить временную регистрацию. Но есть и бюджетные варианты, пусть и лишённые роскоши. Например, квартиры в собственных арендных домах сдаёт «Дом.РФ»: можно выбрать квартиру с арендной платой от 47 000 рублей, расположенную недалеко от метро и с качественным ремонтом.