Частичное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Всем привет! В сегодняшней статье мы поговорим про ипотеку и её досрочное погашение путём внесения дополнительных платежей, которые называются частичным досрочным погашением. С помощью примера разберёмся, как выгоднее делать частичное досрочное погашение ипотечного кредита — с уменьшением срока или уменьшением ежемесячного платежа? Какой из этих вариантов выбрать, если оба нравятся? А также расскажем: в какой именно день лучше всего совершать частичное досрочное погашение, чтобы не пришлось платить проценты?

Итак, для того, чтобы разобраться, как выгоднее частично погашать ипотеку: через уменьшение платежа или через уменьшение срока — предлагаем смоделировать пример и разобрать его с помощью двух калькуляторов: ипотечного калькулятора и кредитного калькулятора с досрочным погашением.

Давайте допустим, что мы оформили ипотечный кредит 01. 03. 2024 года на сумму 6 000 000 рублей (основной долг банку) на срок 15 лет под 10% годовых (размер процентной ставки в конкретном данном случае не играет никакой роли). Также, давайте допустим, что 01. 05. 2024 года мы планируем совершить частичное досрочное погашение на сумму 50 000 рублей.

Для начала оценим размер ежемесячного платежа и размер общей суммы выплаченного долга (долг+проценты). Для этого, в самый обычный ипотечный калькулятор вносим основные свои исходные данные👇

В ипотечном калькуляторе отмечаем тип ежемесячных платежей: аннуитетные.

Большинство ипотек оформляется именно с аннуитентным типом платежей. Так долговая нагрузка на заёмщика распределяется равномерно на весь срок кредитования. При выборе дифференцированных ежемесячных платежей заёмщику придётся в первые месяцы ипотечного кредита платить достаточно большой ежемесячный платёж, который со временем будет уменьшаться.

Для наглядности смотрите представленный график погашения при выборе дифференцированного типа платежей👇

Не сложно догадаться, что выбрав дифференцированный тип ежемесячных платежей - общая сумма переплаты по ипотечному кредиту получится значительно меньше, даже без внесения платежей на частичное погашение. Однако, в моменте, за это придётся заплатить: при наших исходных данных первый платёж по ипотечному кредиту составит 83 333, 33 рубля, что на 18 857, 02 рублей больше, чем при аннуитетном типе платежей. А что касается экономии, то при выборе дифференцированного типа платежей, общая сумма ипотечного кредита (основной долг+проценты) будет меньше на 1 080 735, 8 рублей, чем при выборе аннуитетного типа платежей.

Однако, вернёмся к нашим исходным данным и остановимся на том, что выбирает большинство - аннуитетные платежи и нажмём кнопку «Рассчитать» в ипотечном калькуляторе, и посмотрим на результат👇

Итак, взяв ипотечный кредит на сумму в 6 000 000 рублей на 15 лет под условные 10% годовых с аннуитетным типом платежей мы получаем ежемесячный платёж в размере 64 476, 31 рублей и общую сумму ипотечного кредита (основной долг+проценты) в размере 11 605 735, 80 рублей.

Все цифры запоминаем или фиксируем и переключаемся с ипотечного калькулятора на кредитный калькулятор с досрочным погашением и начинаем вносить в него все свои данные👇

При вводе данных в кредитный калькулятор с досрочным погашением обращаем внимание, что в графе «Сумма кредита» необходимо внести ту сумму, которую мы изначально брали у банка, в графе «Срок кредита» указываем срок на который мы изначально брали ипотечный кредит (при необходимости года можно поменять на месяцы), в графе «Дата выдачи кредита» указываем день подписания ипотечного договора. В графе «Процентная ставка» указываем изначальную процентную ставку по ипотечному кредиту (в случае, если у вас менялась ставка - нажимаем на кнопку «Добавить ставку» и вносим дату изменения ставки и её новый размер).

Далее выбираем тип ежемесячных платежей - Аннуитетные (если у вас дифференцированные, то выбирайте их). Затем в графе «Ежемесячные платежи» выбираем день, в который идёт списание ежемесячного платежа - для своего примера мы ставим «День выдачи кредита», но при необходимости этот вариант допускается заменить на любое число месяца. Также здесь есть возможность отметить особые условия первого и последующих платежей (округление, перенос с выходных и т. д.), а также есть возможность добавить данные об изменение даты ежемесячных платежей, если таковое было. Для своего примера мы оставляем это всё не отмеченным.

Помимо прочего здесь также можно добавить «Кредитные каникулы» (если таковые были) и добавить «Общий ежемесячный платёж» (если планируете регулярно вносить дополнительные платежи).

Мы же сегодня остановимся только на разовых досрочных платежах. Для этого нажимаем на кнопку «Досрочное погашение» и вносим данные своих намерений👇

Здесь вносим дату, в которую мы планируем совершить частичное досрочное погашение, вносим сумму, которую планируем направить на погашение, в графе «Перерасчёт» выбираем цель досрочного платежа «Уменьшение срока» и отмечаем, что «Вся сумма идёт на погашение основного долга».

Нажимаем кнопку «Сохранить», а после - «Рассчитать» и смотрим, что получается, если мы внесём данный досрочный платёж с целью уменьшения ежемесячного платежа👇

В результате мы получаем следующее: благодаря разовому досрочному платежу в счёт основного долга по ипотечному кредиту с целью уменьшения платежа - ежемесячный платёж уменьшился на 539, 83 рублей (именно столько теперь будет экономиться каждый месяц), а общая сумма ипотечного кредита (основной долг+проценты) уменьшилась на 46 143, 89 рубля.

А теперь вернёмся немного назад и оставим всё как есть, но лишь изменим цель частичного досрочного погашения на уменьшение срока👇

После внесения изменения в графе «Перерасчёт» на «Уменьшить срок» - нажимаем кнопку «Сохранить» и после нажимаем «Рассчитать» и смотрим на полученный результат👇

При таком расклады мы получаем следующий результат: размер ежемесячного платежа не изменился и остался прежним, при этом фактический срок ипотечного кредита сократился с 15 лет до 14 лет и 9 месяцев (+3 месяца «свободы»), а общая сумма ипотечного кредита (основной долг+проценты) уменьшилась на 166 927, 06 рублей, что более чем в 3, 5 раза выгоднее, чем уменьшать размер ежемесячных платежей.

Ответ на этот вопрос кроется в графике ежемесячных платежей по ипотеке. Для начала предлагаем вам посмотреть как меняются графики (из нашего примера) платежей по ипотечному кредиту в случае уменьшения ежемесячного платежа и в случае уменьшения срока ипотечного кредита👇

Таким образом, мы видим, что в случае, если мы вносим частичное досрочное погашение с целью уменьшения срока ипотечного кредита, то в нашем ежемесячном платеже увеличивается та часть платежа, которая идёт на погашения основного долга по ипотечному кредиту. А та часть ежемесячного платежа, которая идёт на выплату процентов - уменьшается. В результате, за весь оставшийся срок ипотечного кредита (который уже уменьшился), банк нам начисляется меньше процентов, за счёт чего переплата уменьшается.

Что же касается способа частичного досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа, то здесь происходит следующее: остаток основного долга после частичного досрочного погашения растягивается на весь оставшийся срок ипотечного кредита (который не уменьшился), в результате чего график ежемесячных платежей перестраивается так, что общая сумма выплаченных вами процентов по всему ипотечному кредиту сокращается не значительно.

Из всего вышенаписанного получается, что вносить частичные досрочные платежи по ипотечному кредиту с уменьшением его срока - выгодно на долгосрочном горизонте, т. к. общая выплаченная сумма ипотечного кредита становится меньше. А вот частичные досрочные платежи по ипотечному кредиту с уменьшением ежемесячного платежа - выгодны только при каждом ежемесячном платеже, т. к. уменьшение ежемесячного платежа - уменьшает ваши текущие ежемесячные расходы.

В случае, если вы не можете определиться, что для вас важнее: меньше переплатить банку или уменьшать свои ежемесячные расходы, то можете использовать оба варианта в зависимости от своих текущих обстоятельств. Например, если в текущий момент у вас есть сумма денег, которую вы готовы пустить на частичное досрочное погашение ипотечного кредита и при этом у вас благоприятное финансовое положение (другими словами: денег хватает на всё), то выбирайте уменьшение срока ипотечного кредита. А когда для вас станет актуальным уменьшать свои ежемесячные расходы, то выбирайте способ - уменьшение ежемесячного платежа. А можете просто чередовать: одно частичное досрочное погашение направить на уменьшение срока, следующее - на уменьшение платежа, затем - снова уменьшение срока, а после - снова уменьшение платежа и т. д.

В заключение хотим поделиться с вами одним лайфхаком при частичном досрочном погашении ипотечного кредита:

Сумму, которую вы намерены направить на частичное досрочное погашение ипотеки - вносите в день ежемесячного платежа, но только после его списания. Благодаря этому, вся сумма досрочного платежа уйдёт на уменьшение основного долга по ипотечному кредиту. В случае же, если вы внесёте досрочный платёж на день или несколько дней позже, то часть из этой суммы автоматически уйдёт на уплату процентов за эти дни.

Знали об этом? Свой ответ напишите в комментариях!

_____________________________

Чтобы не пропускать наши новые публикации на всех наших каналах, предлагаем вам подписаться на наш Telegram-канал, где мы вас обязательно уведомим о новых публикациях.