Как устроены циклы рынка недвижимости
Инвестирование в недвижимость можно сравнить с волнами в океане. Подобно приливам и отливам, рынок недвижимости проходит через циклы подъема и спада. Чтобы добиться успеха, инвесторам необходимо разбираться в этих циклах и адаптировать под них свои стратегии.
Что такое циклы рынка недвижимости?
Рынки недвижимости цикличны по своей природе и следуют одним и тем же паттернам. Чтобы принять решение, инвестору важно знать, на какой стадии находится рынок и что его ждет в будущем. Циклы состоят из четырех этапов, которые характеризуются разным уровнем предложения, спроса и ценообразования.
Понимание циклов позволяет инвесторам прогнозировать возможную доходность и сроки вложений. Из этого знания исходит выбор оптимальной стратегии — основы инвестирования в недвижимость.
4 этапа цикла рынка недвижимости
Восстановление (Recovery)
На рынке наблюдается конец спада. Спрос постепенно нарастает, а предложение остается на низком уровне. Новое строительство практически не ведется, а арендные ставки понижены. У инвесторов появляется возможность приобрести недвижимость по выгодным ценам. Часто делают ремонт с целью перепродажи или сдачи в аренду к тому моменту, когда рынок восстановится.
Отличительные признаки:
- Избыток объявлений о продаже недвижимости;
- Снижение цен и арендных ставок;
- Падение спроса на жилье;
- Застой в строительстве новых объектов.
Этап восстановления труднее всего заметить, поскольку кажется, что рынок до сих пор находится на стадии спада. Но если вовремя его распознать и не упустить возможность, то получится совершить успешные сделки, когда рынок начнет показывать бурный рост.
Экспансия (Expansion)
На этом этапе рынок недвижимости растет за счет спроса покупателей, а предложение остается стабильным. Валовой внутренний продукт (ВВП), число рабочих мест, арендные ставки — все на высоком уровне. Поэтому данный период считается самым благоприятным для развития рынка недвижимости и покупки объектов.
Отличительные признаки:
- Квартиры в объектах быстро раскупают;
- Недвижимость много ремонтируют и улучшают;
- Арендные ставки начинают расти;
- Идет конкуренция за банковские залоговые объекты;
- Число рабочих мест увеличивается.
Что помогает инвесторам максимизировать прибыль во время экспансии:
- Тщательное изучение объектов недвижимости;
- Комплексный инвестиционный план;
- Отслеживание спроса на жилье и активности арендаторов;
- Наблюдение за признаками начала активного роста рынка;
Перенасыщение (Hyper-Supply)
Количество вакансий растет. Чрезмерное строительство способствует переизбытку предложения, а спрос снижается из-за высоких цен на жилье. На рынке образуется пузырь, поэтому цены начинают падать.
Отличительные признаки:
- Сокращение количества объявлений о продаже и аренде недвижимости;
- Низкий уровень безработицы;
- Рост цен и арендных ставок;
- Максимальный спрос на жилье.
Если инвестор финансово не подготовлен к этапу перенасыщения, то ему лучше распродать активы до заметного снижения цен на свои объекты. А инвесторам, которые заключили долгосрочные договоры аренды с надежными жильцами, стоит просто переждать надвигающееся падение рынка.
Рецессия (Recession)
Избыток предложения и снижение спроса приводят к рецессии. Цены на недвижимость и арендные ставки падают, проекты закрываются, строительная активность сводится к нулю, а безработица растет.
Отличительные признаки:
- Избыток объектов на рынке;
- Растущий спрос на строителей и стройматериалы;
- Сокращение числа рабочих мест;
- Рост арендных ставок едва заметен.
На данном этапе инвесторам нужно отслеживать признаки восстановления и покупать недвижимость по сниженным ценам.
Какие факторы влияют на циклы?
Процентные ставки. Низкие ставки стимулируют спрос на ипотечные кредиты, а высокие ставки удерживают население от покупки недвижимости.
Баланс спроса и предложения. Избыточное предложение и невостребованные объекты приводят рынок к тому, что на нем главенствует покупатель. И наоборот, дефицит объектов дает преимущество продавцам — девелоперским компаниям, агентствам недвижимости, риэлторам.
Государственные меры. При необходимости правительство стимулирует медленно растущие рынки и недостаточный спрос. Возможные меры — льготные ипотечные программы, смягчение условий по первому взносу, снижение налоговых ставок, выгодные условия для иностранных инвесторов.
Демография. Рост численности коренного населения и мигрантов стимулируют спрос на недвижимость. Например, 90% населения Дубая — иностранцы. В том числе именно благодаря изменению состава жителей правительство добилось повышения спроса на недвижимость в городе, на месте которого не так давно была пустыня.
Экономические показатели. Уровень ВВП, инфляции, безработицы, индекс потребительского доверия — эти и другие факторы влияют на готовность людей инвестировать в недвижимость. Когда экономика в стране развивается, инвесторы активизируются, ожидая высокой доходности от вложений.
Рыночные настроения. Общественное восприятие, освещение в СМИ, репутация застройщиков и настрой инвесторов также влияют на покупательское поведение и динамику рынка.
Лучшее время для покупки и продажи
При выборе недвижимости обращайте внимание на состояние рынка, условия покупки недвижимости в стране и ориентируйтесь на долгосрочную перспективу.
Лучшее время для покупки объекта — это начало стадии восстановления рынка. На данном этапе цены достигают минимума и при этом ожидается их дальнейший рост. Соответственно, оптимальное время для продажи — окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.
Подписывайтесь, если было полезно. Задавайте вопросы по циклам рынков недвижимости в комментариях.