Пожарная безопасность в арендуемой коммерческой недвижимости: ответственность арендатора и арендодателя
Когда коммерческая недвижимость передается в аренду, соблюдение противопожарных норм становится важным аспектом как для арендодателя, так и для арендатора. Вопросы, связанные с пожарной безопасностью, должны быть четко оговорены в договоре аренды, чтобы избежать штрафов, убытков и возможных рисков для жизни и здоровья людей.
Примечание
Эта статья разделена на два основных сценария: аренда помещений с отделкой и полностью готовой системой противопожарной безопасности, а также аренда объектов без отделки, где арендатор сам организует ремонтные работы и системы безопасности. Основная статья, посвященная вопросам пожарной безопасности и юридическим аспектам находиться по ссылке: Правила пожарной безопасности для коммерческой недвижимости.
1. Ответственность при аренде объекта с готовым ремонтом и установленной противопожарной системой
Обязанности арендодателя
При аренде помещения, которое уже имеет отделку и установленную противопожарную систему, арендодатель несет ответственность за:
- Первоначальную установку противопожарных систем: Пожарная сигнализация, система дымоудаления, автоматическая система пожаротушения должны быть установлены арендодателем до момента передачи помещения в аренду.
- Соблюдение противопожарных норм здания: Арендодатель должен обеспечить соответствие здания всем противопожарным требованиям на момент сдачи объекта в аренду.
- Обслуживание систем в общих зонах: Системы пожарной безопасности, установленные в общих зонах здания (коридоры, холлы, эвакуационные выходы), должны поддерживаться и регулярно проверяться арендодателем.
Обязанности арендатора
Арендатор, используя арендованное помещение, обязан соблюдать установленные противопожарные нормы:
- Поддержание противопожарных систем в рабочем состоянии: Если системы уже установлены в помещении, арендатор обязан следить за их исправностью, проводить техническое обслуживание и устранять возможные неисправности.
- Инструктаж сотрудников: Арендатор должен проводить регулярные противопожарные инструктажи для своих сотрудников, чтобы они знали, как действовать в случае возникновения пожара.
- Соблюдение норм эксплуатации оборудования: Важно соблюдать правила эксплуатации электрооборудования, отопительных систем и других устройств, которые могут стать причиной пожара.
Разделение ответственности по договору аренды
Для четкого разделения обязанностей и ответственности за пожарную безопасность, важно включить в договор аренды следующие пункты:
- Обслуживание противопожарных систем: В договоре необходимо указать, кто отвечает за регулярные проверки и обслуживание противопожарных систем в арендуемом помещении.
- Ответственность за эвакуационные выходы: Арендатор должен следить за доступностью эвакуационных путей в пределах арендованного помещения.
- Проведение проверок: Арендодатель обязан организовать периодические проверки противопожарных систем, а арендатор должен обеспечивать доступ к помещениям проверяющих служб.
2. Ответственность при аренде объекта без отделки, где арендатор сам выполняет ремонт
Обязанности арендатора при ремонте и установке противопожарных систем
Если объект арендуется без отделки, арендатор берет на себя полную ответственность за установку противопожарных систем. Это важный аспект, так как арендатор самостоятельно проводит ремонт и должен предусмотреть следующие действия:
- Проектирование и установка систем: Арендатор обязан разработать проект противопожарной безопасности с учетом всех нормативных требований с привлечением специализированной организации, имеющей лицензию. Системы сигнализации, автоматического пожаротушения, дымоудаления должны быть установлены в рамках ремонтных работ.
- Согласование проекта с надзорными органами: Проект должен быть утвержден и согласован с соответствующими инстанциями (МЧС и др.).
- Ввод в эксплуатацию систем противопожарной безопасности: После завершения ремонтных работ системы должны пройти проверку и быть приняты на эксплуатацию.
Обязанности арендодателя
Арендодатель, предоставляя помещение без отделки, должен:
- Обеспечить юридическую поддержку: Арендодатель может помочь арендатору в согласовании проектной документации и введении систем в эксплуатацию.
- Контролировать состояние здания: Несмотря на то, что ответственность за установку систем ложится на арендатора, арендодатель должен убедиться, что все мероприятия выполнены в соответствии с нормами до начала эксплуатации помещения.
Как распределить ответственность по договору аренды
В договоре аренды объектов без отделки важно четко прописать:
- Ответственность арендатора за проектирование, установку и обслуживание систем: Арендатор должен полностью отвечать за проектирование, установку противопожарных систем и их дальнейшее обслуживание.
- Согласование проектной документации: В договоре необходимо указать, что проект противопожарной безопасности должен быть согласован с надзорными органами до начала ремонтных работ.
- Отчетность перед арендодателем: Арендатор обязан предоставлять арендодателю акты приемки и другие документы, подтверждающие ввод противопожарных систем в эксплуатацию.
3. Юридические риски и ответственность сторон
Нарушение противопожарных норм может повлечь за собой серьезные юридические последствия как для арендатора, так и для арендодателя. Основные риски включают:
- Штрафы: Нарушение норм пожарной безопасности может повлечь наложение штрафов на обе стороны в зависимости от того, кто нарушил обязательства.
- Ответственность за ущерб: В случае возникновения пожара обе стороны могут быть привлечены к ответственности за причинение вреда имуществу, жизни или здоровью третьих лиц.
- Прекращение деятельности: Серьезные нарушения могут привести к приостановке деятельности арендатора до устранения всех нарушений.
4. Преимущества четкого распределения обязанностей по пожарной безопасности
Четкое распределение обязанностей по пожарной безопасности между арендатором и арендодателем поможет:
- Избежать штрафов и санкций: Соблюдение всех норм пожарной безопасности и регулярное техническое обслуживание помогут избежать штрафов и санкций со стороны надзорных органов.
- Снизить риск пожаров: Установленные и обслуживаемые системы пожарной безопасности снижают риск возникновения пожаров на объекте.
- Защитить бизнес и имущество: Четкое понимание обязательств по пожарной безопасности позволит обеим сторонам защитить свои интересы и избежать убытков.
При аренде коммерческой недвижимости, независимо от того, с отделкой она или без, важно четко определить обязанности по обеспечению противопожарной безопасности. Арендатор и арендодатель должны договориться о том, кто будет отвечать за установку, обслуживание и регулярные проверки противопожарных систем. Это позволит не только обеспечить безопасность сотрудников и посетителей, но и защитить обе стороны от юридических рисков и возможных финансовых потерь.
Автор: Евгений Елисеев
Основатель Агентства недвижимости ФРИДОМ