Эксперты которых вы заслужили - Сергей Смирнов

"Сергей Смирнов — один из лучших в России специалистов по недвижимости", предприниматель, автор лучших книг по консалтингу и недвижимости. С 2008 года работает в сфере недвижимости, является автором и ведущим курсов для риэлторов и агентов по недвижимости. В 1999 году закончил МГТУ им. Баумана. С 1996 по 2001 г сотрудник, а затем Заместитель генерального директора учебного центра при МГТУ им. Баумана. С 2001 по 2003 год работа в области налоговои оптимизации и таможенного права. С 2004 по настоящее время специализируется на маркетинге и интернет технологиях в области маркетинга. С 2006 специализация в агентскои деятельности. В 2005–2006 годах возглавлял отдел маркетинга в инвестиционно-строительной компании.

С 2006 по 2008 год с партнерами создана компания DailyRent, которая специализировалась на управлении и сдаче в аренду апартаментов. После продажи компании новому владельцу, основал вместе с партнерами компанию Доходныи Дом. Находясь на должности руководителя маркетинга создал и разработал сеть саитов для лидогенерации, которую успешно продал в 2009 году компании WinNER. В 2010 году с новыми партнерами из холдинга SeoPult создал и разработал Автоматизированныи сервис для агентов по недвижимости Агентон. В настоящии момент в системе зарегистрированы более 25 000 агентов из 50 городов России. С учебными программами для агентов по недвижимости проехал 45 городов, семинары посетили 14 000 агентов. После успешнои сделки с холдингом Rambler&Co покинул пост руководителя в марте 2016 года, передав компанию Агентон под оперативное управление Rambler&Co.

Основные компетенции: Обучение агентского и руководящего состава, стратегия развития проекта и управление группами агентов. Консультации клиентов по сложным вопросам покупки, продажи, аренды коммерческои недвижимости, старший партнер Vysotsky Estate.

Короче: умный, решительный человек начинавший с самых низов и достигший, не побоюсь этого слова, вершины профессии, навыков и знаний. Может быть где-то человеку и повезло, но в нашей жизни иначе никак. Имеет множество интернет площадок для образовывания масс. Топ-1 канал про недвижимость на ю-тубе(почти 400к подписчиков), 70к подписчиков в ТГ-канале. Хорошо что у нас есть такой публичный Топ-1 специалист по инвестициям и недвижимости. При чём тут инвестиции? - так его Топ-1 канал и называется: "Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость". Но увы, жизнь не так проста как нам бы хотелось: нашли лучшего по какой-то теме и узнали всё что нам нужно(за деньги или бесплатно - это уже другой вопрос), но нет. Такое впечатление, что Сергей Смирнов совершенно не разбирается ни в инвестициях ни в недвижимости.

Начнём с основной его специализации, с недвижимости, в конце концов Смирнов старший партнёр Vysotsky Estate — агентства проверенной недвижимости.

Ещё в 2019 году Смирнов настаивал на продаже квартир в преддверии падения цен и выхода в доллары. К сожалению, данное видео не сохранилось, хотя сам герой разок точно упоминал это на своём канале, но сохранилась народная молва по этой идеи. Глядя на стоимость недвижимости в валюте, особых нареканий к данной мысли у меня нет, однако в последующих своих высказываниях он настойчиво рекомендовал продавать своё старое, ветхое жильё(вплоть до 2000-х годов постройки) и покупать новостройки.

Согласно Сбериндексу, цена на новостройки в Москве выше на 15% чем на вторичное жильё. По данным Restate разница примерно такая же. При этом, цены на старые 5-ти этажки и 9-14-ти этажные панельные дома ниже ещё на 15% относительно средних цен по рынку. Вот и выходит, что продав "старую" панельку у тебя на руках будет недоставать примерно 30% стоимости аналогичной по площади новостройки.

Но за качество и надо платить, покупая взамен старой, убитой, квартиры в разваливающемся доме, новое, современное, качественное, удобное жильё. Или нет?

Заходя в практически любой комплекс, во время своих обзоров, Смирнов восхищается входными группами данных зданий, иногда ёрничая над входными группами советских домов. Красивые входные группы это конечно хорошо, но кому они реально нужны? Кто по пути на работу или отводя ребёнка в школу останавливался в Мопе, чтобы сесть на диванчик и полюбоваться видами? Эти мопы, по факту нужны лишь курьерам, чтобы они с комфортам подождали когда у них заберут посылку, если была такая договорённость. Квартиру покупают чтобы жить в ней, а не во входных группах.

Ещё одно не маловажное условие проживания в новом доме это возможность попасть в свою квартиру. Мало кто будет покупать квартиру при высоком риске вечером после работы до неё не добраться. А ведь в современных новостройках это бывает не тривиальная задача. При нынешних нормах строительства от 20 этажей и выше наличие надёжных лифтов в достаточном количестве не роскошь, жизненная необходимость. И как ни странно, Смирнов ни разу не обмолвился о подобной проблеме. Так может её и нет, ведь автор Топ-1 канала о недвижимости должен знать всё о недвижимости.

По 40 минут ждать лифт это серьёзный недостаток любого дома вне зависимости от красоты его входных групп.

Неужели господин Смирнов не знает про подобные риски? В добавок, лифтовое оборудование имеет свойство выходить из строя, либо в виду изначальных конструктивных недостатков, либо ввиду износа от эксплуатации. Т.е. даже самый хороший лифт при повышенной эксплуатации выйдет из строя. И зачастую в таких комплекса по умолчанию один лифт не работает, либо уже находясь в ремонте, либо его ожидая. Таким образом нагрузка на оставшиеся возрастает.

Главная же проблема в том, что исправить это невозможно. Если в доме запроектировано и установлено недостающее, для нормальной эксплуатации, кол-во лифтов, дополнительный лифт в дом не "воткнёшь".

Интересно, а когда Смирнов говорил о переезде, он имел ввиду переезде из 2х комнатной 50 метровой квартиры в 2х комнатную 33.5 метровую квартиру(50-15%-15%=33), как в ЖК "Левел Звенигородская" или студию в жопе мира ЖК "Сосновый Бор"?

Не знаю сколько на звенигородской будет лифтов, а в "Левел Южнопортовой" приходится около 112 квартир на 1 лифт.

Вещая на максимально широкую аудиторию такие нюансы следует озвучивать, если о них знать. Он ведь знал, просто умалчивал или не знал?

Если же рассматривать "почти идеальный семейный комплекс ЖК Хорошевский", относящегося к бизнес классу, то получается: 22 этажа, 9 квартир на этаже, 3 лифта, итого - 63 квартиры на один лифт. В других комплексах, даже ниже уровнем, типа "ЖК Легенда Комендантского", так же получается в районе 60 квартир на один лифт, что видимо то оптимальное число. Однако если сравнить современные комплексы(даже бизнес класс), с какой-нибудь брежневкой серии 1ЛГ-606М: 9 этажей+1 технический, где на 1 лифт приходится 28 квартир, начинаешь задаваться вопросом: а там точно бизнес класс? И это ещё без учёта посуточной аренды в новых комплексах, превращающий дом в проходной двор, со всеми вытекающими.

Плохими входными группами наш эксперт на ограничивается, он на полном серьёзе утверждает что срок годности эксплуатации советских домов закончился: "никто в проектных институтах не думал больше чем на 50-60 лет вперёд". А не пересмотрел ли он мемов про "останки более развитой цивилизации", но только по отношению к Советскому Союзу.

Центральный и Адмиралтейский районы Санкт-Петербурга наполовину застроены домами царского периода, в Москве, я полагаю, ситуация похожая, соответственно к 1970 году им уже было более 60 лет и рассыпаться они не планировали. Доходный дом Т. Г. Растеряевой по адресу: Садовая ул., 31 (Гороховая ул., 34), построен в 1845 году. Всё это инженеры в проектных институтах не могли не знать.

Кто-то может возразить: не сравнивайте качество дома при индивидуальном проекте, с массовым строительством и экономией на материалах. Тут я приведу статистику: в период с 1898 по 1917 года, в среднем в Петербурге строили от 100 до 150 домов в год(с бонусом в 982 дома в 1917 году), а в период с 1970 по 1989 строили по 120-220 домов в год. Это вполне сопоставимые цифры, а с учётом того что население Санкт-Петербурга в начале 20 века было более чем в 2 раза меньше чем в Брежневскую эпоху(а значит и относительная разница экономики города различается во столько же раз), то сравнение уже будет не в пользу 1970-х. А если вспомнить, что в начале века в России практически не было строительной техники(для строительства домов), то у некоторых могут появиться вопросы: а как они так умудрялись строить?

Если смотреть что в 1970-1972 годы строили по 300 домов в год, то примерно половина(а может быть и больше) из построенного представляли собой типичные 5-ти этажные хрущёвки, 5 этажные кирпичные дома и дома 1ЛГ-600, так называемые "корабли"(о качестве которых, в Питере, многие знают), так что сложность их строительства ни как не выше дореволюционных домов.

Короче, я очень сильно сомневаюсь, что инженеры-проектировщики проектировали 15 этажные дома (предназначенные для массового строительства) с мыслью разобрать их через 50 лет эксплуатации, а жильцов выгнать в поле, т.к. старые бараки уже снесли.

В век цифровых технологий, не только Топ-1 блогер о недвижимости, но и создатель успешной(в последствии проданной крупной компании) цифровой платформы, не может не знать о наличии большого количества информации в интернете. Или может?

Существует множество СНиПов по жилым многоквартирным домам. Если коротко то обобщённая таблица поможет прикинуть в каком состоянии находится дом и специальный сайт: Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства, где можно посмотреть краткий паспорт любого дома.

Общий износ домов:

При нормальной эксплуатации подавляющее большинство домов построенных в Советском Союзе, нас всех ещё "переживут".

Судя по всему, произнося такие абсурдные вещи, Смирнов манипулировал (эмоционально подталкивал) послушной частью своей аудитории, чтобы она прониклась авторитетом настолько осведомлённого спикера и шла к нему в агентство продавать свою панельку и покупать новострой.

Пару месяцев назад человек открыл одну закономерность(он даже удивился "почему это никому в голову не допирало"), о том "как связанно строительство квартир больших площадей в 80х годов с тем что мы получили последний большой беби-бум в Советском Союзе". Почему он был последний, я думаю и так понятно - страна в 1991 году развалилась, так что посмотрим как связаны квартиры большой площади с ростом рождаемости. Благо Смирнов в ролике подробно объясняет что в маленьких квартирах люди не размножаются, а в больших размножаются. Тут я даже не буду приводить десятки стран с высокой рождаемостью и плохими жилищными условиями и десятки стран Европы с низкой рождаемостью и хорошими жилищными условиями.

Часто, эксперты говорят правду, но правду относительно какой-то ситуации "в вакууме". Постарался максимально дипломатично выразиться.

Реальная картина рождаемости в нашей стране выглядит примерно таким образом(я разумеется не про мои комментарии на картинке). Что касается данных надписей - это моя субъективная оценка.

На графике отчётливо видно, что в разрушенной после войны стране, где погибли 10 млн. молодых мужчин, показатель рождаемости существенно выше чем в несравненно более "сытые" 80-е. Т.е. жилищные условия либо никак, либо почти никак не влияют на рождаемость.

Смирнов занимается недвижимостью большую часть своей сознательной жизни и должен неплох понимать ценовые тенденции рынка, и если не предвосхищать их, то хотя бы по ходу движения понимать происходящее. Увы, с этим у эксперта тоже проблемы.

3 июля 2020 года, во время трансляции, эксперты неоднократно говорили: "в Москве цена везде перегрета" , поэтому решили узнать справедливую цену у своих подписчиков, раз сами её не знают.

Летом 2020 года человек считал "справедливой" цену в Москве за м2 в районе 140т.р. Реальность, почему-то, оказалась иной:

Надо отдать ему должное, т.к. он продолжил гнуть свою линию и дальше. С конца 2022 года постоянно грозился падением цен на недвижимость.

И 23 августа 2023 года это наконец произошло: "цены давно падают, но вы не заметили", и совсем недавно, 10 ноября 2024 года это было подтверждено опираясь на научные факты: "рынок уже упал, а вы этого даже не заметили". Если рынок уже упал, получается дальше рост?

На мой то субъективный взгляд, рынок только начал свою коррекцию, которая продлиться не один год. Будет очередная хорошая возможность проверить прогноз нашего уважаемого эксперта.

Аренда

2024 год запомнился многим, ростом процентных ставок, по этому поводу Топ-1 эксперт выпускал разные видео и посты, в частности объявлял о росте арендных платежей.

Разные причины пытался найти эксперт, и ставку ЦБ и демография, но как цена на товар/услугу может расти при увеличении предложения мне непонятно. И тут же добрые пользователи ТГ развеялм мои сомнения.

Как настоящий эксперт, наш герой выводит на чистую воду всех жуликов, особенно с рынка посуточной аренды. Посуточная аренда - бесполезная трата времени и сил. Именно поэтому Смирнов продал готовый арендный бизнес в 2008 году. Есть одна загвоздка, люди которые давно занимаются этим бизнесом утверждают, то 2010-е годы были самыми доходными, с нынешними не сравняться. А произошло это потому, что на теплое место прибежала масса инвесторов и начали заниматься тем же самым. Для сравнения в 2018 году во время ЧМ по футболу, в Питере было около 8к квартир в посуточной аренде, а летом 2024 года почти 30к. Соответственно конкуренция возросла и цены относительно всего остального снизились. Говорят, что то что в 2014 году сдавалось на 5к рублей и сейчас сдаётся за 5к рублей, но есть нюанс.

Канал того самого Вити: https://t.me/pravda256

По мнению Топ-1 эксперта, философы 21 века это наши застройщики. Нет, они не строят говно-жилища с минимум лифтов, с тонкими межквартирными стенами и неудачными планировками, как думают многие потребители. Они наперёд продумывают сценарии жизни, вы просто к ним ещё не готовы. Сценарии видимо такие:

"Нас не волнует, что сегодня система доставки позволяет вам даже не выходить из дома. Мы хуярим на внедорожнике в магазин и закупаемся на случай ядерного апокалипсиса.

На кухне мы хотим разместить филиал ресторана: скороварку, погружной миксер, аэрогриль, микроволновку, духовку, 17 тысяч кастрюлек и лоточков." ... "Чтобы понять, как это плохо, хорошо бы пожить в такой конфигурации. Но у нас нет опыта."

"Поэтому уже сегодня на кухне можно забыть про слово "духовой шкаф", пустая трата денег...". А дальше что, отказаться от холодильника, раковины? Зачем раковина, если ешь из одноразовой посуды одноразовыми приборами.

У этой точки зрения есть одно но: сам Смирнов пользуется и духовым шкафом и кухней в целом, то ли он сам ещё "ментально в хрущёвке нашего деда", либо он лицемерит обеляя говно-решения современных застройщиков.

"Вчера утром няня обнаружила, что у нас сломалась духовка. Позвонила на рессепшн апарт-отеля. В обед принесли новую, достали из упаковки, установили и ушли. А так да, как пишут мне в комментариях, живу и мучаюсь без своего угла."

И посудомоечная машина у него есть, которой он пользуется, судя по фото и няня для детей. Всё это может говорить, что он воспринимает себя как некоего барина, а окружающих владельцев старых "хрущей" и новых студий - холопами, которым и нечего претендовать на подобные излишества.

Смирнов неоднократно говорил, что брать ипотеку лучше при высокой ставки и вот он наконец дождался высоких ставок: "нам надо радоваться что ставки высокие". По его мнению высокие ставки никогда не держались больше полугода и через год можно будет рефинансировать ипотеку.

Теперь мы прекрасно видим, как высокая ставка ЦБ никогда не держится больше полугода и как можно рефинансировать ипотеку.

в 2021 году человек утверждает что купил доллары по 69 рублей, а 26 февраля 2022 года он их продал по 90, в один клик. Т.е. эти операции он осуществлял либо в банковском приложении, либо на бирже.

Покупка волюты на бирже намного выгоднее, чем в приложении банка, т.к. спред в банке составляет пару рублей, а иногда и десяток. Проблема в том, что в 2021 году даже на бирже не было цены доллара в 69 рублей, а 26 февраля 2022 года это суббота, и биржа не работала. В основном в 2021 году цена за болталась в районе 72-76 за доллар, а значит с учётом спреда можно добавить ещё рубль-два. Никаких 69 там быть не могло, может быть он имел ввиду 79?

И мне не очень понятно почему он так хвалиться, когда за год до этого в августе 2022 года рассказывал как он в 2016 году свой бизнес Рамблеру продавал, на в разы большую сумму. Сделку зафиксировали в долларах по курсу 76 рублей, а деньги ему понадобились когда курс был 59 рублей за доллар. Как-то сильно он негодовал с этого...

Также в выше упомянутом ролике он рассказывает как нашей стране не нужны доллары и евро, т.к. нам ограничили импорт "и на надо успеть на эти доллары что-то накупить, а нам санкции ничего на эти доллары накупить ничего не дают". Да что там Россия, "во всех странах мира поняли, что доллар это ловушка", "как избавиться от этих расчётов, как уйти от этих дисбалансов". Вот смотрим на ситуацию в мире, 2 года спустя, и видим как все пытаются избавиться от ненавистного доллара, особенно у нас.

Вот правду же говорят: талантливый человек, талантливый во всём. Наш Гуру не обошёл стороной и золото, которое тысячелетия было мерой стоимости и богатства, и разнёс его в пух и прах. Естественно золото никому не нужно сейчас, а во время кризиса он обменяет банку сгущёнки на ваше обручальное кольцо.

Забавная штука эта жизнь. Ещё несколько лет назад, Смирнову в комментах писали об опасности банкротства банков, иначе это можно сформулировать: не выполнение своих обязательств. Через пару лет Смирнов переобулся и уже отговаривает класть деньги в банк, а далее и вовсе пугает всех заморозков вкладов.

Разумеется и этот комментарий эксперт потёр.

Должно быть у такого известного эксперта в сфере недвижимости много хорошей, этой самой, недвижимости. - Нет, он снимает апартаменты и пока не планирует что-то менять. Его расчёты преимущества аренды над владением не лишены основания.

На мой взгляд, если эксперт в какой-то области не пользуется продуктом который рекламирует, то это неплохой такой звоночек, о целесообразности использования данного продукта. По крайней мере сам эксперт в него не верит.

Я не в коей мере не сомневаюсь в профессионализме Сергея Смирнов касательно агентской работы, наверняка он знает все или почти все подводные камни сделок купли-продажи различного вида недвижимости и умеет собирать самые сложные цепочки сделок. Но высокая квалификация человека в одной сфере совершенно не гарантирует компетентность в других, и наличия высоких (хоть каких-то моральных принципов).

Телеграм: https://t.me/real_economics