Как правильно повышать арендную плату за рубежом?
Рано или поздно каждый собственник сталкивается с вопросом о повышении арендной платы за жилье. В разных странах действуют свои правила и ограничения, которые необходимо учитывать.
Из статьи вы узнаете об условиях изменения ставки в популярных странах среди российских инвесторов. Мы также приведем аргументы в пользу и против повышения цен, чтобы помочь вам определиться с выбором.
В большинстве развитых стран прописаны условия по изменению арендной платы на законодательном уровне. В правительстве сопоставляют уровень инфляции с ситуацией на рынке недвижимости и ежегодно устанавливают лимиты по повышению цен. Таким образом власти защищают арендаторов, и при этом не дают собственникам “отстать” от инфляции. Ниже приводим примеры условий и ограничений в разных странах.
Германия
В Германии действует механизм под названием “Mietpreisbremse”, который ограничивает повышение арендной платы. В целом арендодатели могут увеличивать цену максимум на 15-20% в течение трех лет. Сумма не должна превышать 10% от средней рыночной стоимости в данном районе. Необходимо уведомлять арендатора о повышении хотя бы за 30 дней до его вступления в силу.
Испания
Согласно правилам 2025, в Испании максимальное повышение арендной платы составит 2,2% за год. Это связано с введением базового индекса арендной платы (IRAV), который учитывает инфляцию и индекс потребительских цен.
Для арендаторов с договорами, заключенными до мая 2023 года, также остается возможность использовать индекс потребительских цен (IPC) для расчета повышения.
Португалия
В Португалии ожидается увеличение арендной платы на 2,16% в 2025 году. Процент пропорционален инфляции в стране. В прошлом году он составил 6,94%.
Турция
В последние два года в Турции действовало строгое ограничение на повышение цен – максимум 25%. С января этого года аренда жилья будет пересчитываться на основе индекса потребительских цен (TÜFE), который за последний год составил 58,51%. Это говорит о том, что арендная плата сильно повысится. Например, если раньше она была 23 000 TL (~650$), то теперь сумма может достичь 35 500 TL (1000$).
ОАЭ
В Дубае арендодатели имеют право повышать сумму не чаще одного раза в год и должны уведомить арендатора о повышении за 90 дней до окончания договора. Максимальное повышение зависит от текущей рыночной стоимости и регулируется местными властями.
Индонезия и Таиланд
В Индонезии и Таиланде правила повышения аренды менее формализованы. Обычно арендодатели самостоятельно устанавливают условия повышения при продлении договора. Но важно учитывать особенности местного рынка и уровень конкуренции.
Аргументы в пользу повышения арендной платы
В какой бы стране не находился объект, инвесторы могут следовать универсальным рекомендациям по изменению платы за аренду. Рассмотрим основные аргументы “за” поднятие цены.
Инфляция и растущие расходы
Инфляция влияет на все аспекты жизни, и стоимость недвижимости всегда следует за ней. Коммунальные платежи, ремонт и обслуживание становятся все дороже. Увеличив арендную плату, можно компенсировать эти растущие расходы и сохранить уровень дохода.
Следование рыночным тенденциям
Если в стране повсеместно наблюдается рост цен на жилье и соседи уже пересмотрели свои ставки, то вам тоже пора адаптироваться к новым условиям. Важно помнить, что доход должен отражать текущие рыночные реалии.
Устаревшие ставки
Если договор аренды был подписан 2-5 лет назад, то, вероятно, пора обновить ставку. Необходимо вести открытый диалог с арендаторами, то есть объяснить причины повышения — будь то инфляция или изменения на рынке. Это поможет достичь взаимопонимания и снизить риск недовольства со стороны жильцов.
Проблемные отношения с арендаторами
Порой отношения между собственником и арендатором складываются не лучшим образом. Если возникают задержки с платежами или другие проблемы, то повышение арендной платы может стать оправданным шагом для изменения ситуации. Высокий спрос на аренду в крупных городах дает возможность находить более надежных жильцов. Так вы можете найти новых арендаторов, более ответственных и платежеспособных.
Аргументы против повышения арендной платы
Договор аренды еще действует
Если у арендатора уже есть подписанный договор, в котором четко прописаны условия, включая размер арендной платы, то изменить ставку до окончания срока действия соглашения вряд ли получится.
Для возможности пересмотра цены в контракте должен быть соответствующий пункт — об этом стоит позаботиться заранее. Если такого пункта нет, то скорее всего вам придется ждать завершения текущего срока аренды, чтобы избежать возможных конфликтов и недоразумений.
Потеря надежного арендатора
Если квартиру долго снимает добросовестный арендатор, который заботится о недвижимости и всегда оплачивает аренду вовремя, то возможно не стоит сразу же повышать ставку. На фоне растущих цен на рынке может оказаться сложно найти нового арендатора с такими же качествами. Иногда лучше сохранить надежного жильца, чем рисковать его потерей ради повышения арендной платы.
Риск простоя и потери дохода
Жилье может пустовать долгое время из-за неразумной цены. В условиях конкурентного рынка это может стать серьезной проблемой. Простой квартиры обнуляет доходы от аренды и может негативно сказаться на финансовом состоянии собственника.
Риск долго искать подходящего жильца
Сдача квартиры в долгосрочную аренду — это не просто финансовая сделка; это взаимодействие с человеком на протяжении длительного времени. Если новый арендатор не оправдает ожиданий или не получится найти общий язык, придется снова искать квартиросъемщиков.
Прежде чем принимать решение о повышении арендной платы, проанализируйте как следует все возможные риски и последствия. Иногда лучше сохранить стабильность и надежность, чем поддаться общим тенденциям рынка.
Подписывайтесь, если было полезно. Заходите в наш телеграм-канал про инвестиций в недвижимость. В нем мы публикуем советы для инвесторов и важные новости про российский и зарубежные рынки.