Что будет с рынком новостроек в 2025 году: цены, ключевые события и ожидания
Разбираем, чего ждать от рынка новостроек в 2025 году, куда пойдут цены и насколько выгодным будет этот период для покупки квартир.
Всем привет! Это админ аналитического Telegram-канала «Недвижимость | Что Где Почём». Собрали для вас всю информацию о рынке новостроек в этом году.
Текущая обстановка на рынке
Еще год назад многим казалось, что рынок должен чуть ли не схлопнуться из-за выросшей ключевой ставки и серьезных ипотечных ограничений. Однако в начале 2025 года ситуация на рынке новостроек выглядит куда хуже:
- Ключевая ставка — 21%, а средние ставки по ипотеке — 29%. И ЦБ дает понять, что дешевой ипотеки в этом году ждать не стоит.
- Массовой льготной ипотеки больше нет. Доля ипотечных сделок на рынке новостроек снизилась до 68% в среднем за год, а к декабрю 2024 улетела ниже 50%, по данным «Циана». С 1 января еще вступил в силу ипотечный стандарт, который в числе прочего запрещает кэшбэки и субсидированную ипотеку с завышением стоимости квартир (подробно разбирали изменения тут).
- Спрос в московском регионе снизился на 20% за год. Фактически он откатился к уровню 2022 года.
- В СМИ чуть ли не каждый день выходят новости о потенциальных банкротствах застройщиков. На днях даже сам «Дом.рф» предупредил, что это действительно возможно, но в отношении ряда мелких компаний. Если что, их проекты отдадут достраивать другим девелоперам.
Какие события ждем на рынке новостроек в 2025 году
Тем не менее, говорить о будущем крахе рынка новостроек в 2025 году пока преждевременно, поскольку власти сейчас активно прорабатывают различные меры поддержки отрасли:
- Безлимитную семейную ипотеку. Обещали, что проблем с лимитами больше не будет, и с минимальным первым взносом тоже разберутся. В ВТБ вот сначала сказали, что не будут сокращать первый взнос, а на следующий день вернули от 20% для всех.
- Законодательное урегулирование рассрочки. В условиях дорогой ипотеки это может стать сильным подспорьем для застройщиков — сейчас там есть серые зоны и с точки зрения пополнения эскроу-счетов невыгодно. Среди альтернативных вариантов финансирования также думают над ссудо-сберегательными кассами и кооперативами.
- Кучу разных мер поддержки застройщиков. Аттракцион щедрости от Минстроя в виде моратория на неустойки, отмены техрегламентов для отделки и упрощения согласований уже начат, и это явно еще не конец. Было даже предложение компенсировать проектное финансирование, но пока его завернули.
- Новые адресные ипотеки. Их планируют запустить, но только когда начнет снижаться ключевая ставка. Пока в Госдуме рассматривают вот такие варианты.
- Развитие регионов. Власти сейчас активно готовят там проекты КРТ (комплексного развития территорий) и субсидии девелоперам. Из-за этого крупные застройщики заявляют о диверсификации в сторону регионов.
- В Москве стройка будет расти за счет программы реновации. Собянин уже предупредил об увеличении объемов «в арифметической прогрессии», а Фонд реновации претендует на звание крупнейшего застройщика столицы.
Среди негативных факторов, которые могут повлиять на рынок, стоит отметить:
- Дальнейшее снижение спроса. Он будет падать как из-за ограниченных возможностей покупки, так и частичного перетока на вторичный рынок. Немногие в текущих реалиях готовы покупать объекты со сдачей в 2027-2029 годах, не зная, что там построят и построят ли вообще. Пусть даже и со снижением цены.
- Затяжной период высокой ключевой ставки (никто не знает, как долго он продлится). И здесь основная проблема заключается в дорогом проектном финансировании (подорожала не только ипотека, но и кредиты для застройщиков) — вот тут показывали цифры. Полгода-год девелоперы, если что, продержатся, а вот дальше уже есть вопросики.
- Продолжение борьбы ЦБ с серыми ипотечными схемами. Помимо ипотечного стандарта, с 1 апреля еще планируют внедрить количественные лимиты на выдачу рискованных кредитов. Да и вообще, Набиуллина дает понять, что готова прикрывать любые схемы. Минстрой хочет с ней договориться о компромиссах для застройщиков, будем наблюдать.
Застройщики будут экономить на всем
В последние годы интерес к рынку новостроек рос в том числе за счет характеристик, малодоступных на вторичке: красивые МОПы, современные планировки, новая готовая отделка и т. д.
Но давайте посмотрим, к чему мы пришли в начале 2025 года:
- Из-за дорожающего проектного финансирования, стройматериалов и рабочих застройщики активно ищут, где срезать затраты. Очевидно, всяких «излишеств» станет меньше.
- Отделку пытаются убрать или как минимум демотивируют людей покупать квартиры с отделкой.
- Площадь квартир все больше ужимают: 10-метровая спальня в бизнес-классе и 8-метровая в комфорте — уже не редкость. Ждем больше 28-метровых однушек!
- Модные планировки часто уже не помещаются. Расстроило, что ПИК стал возвращать в новые проекты квартиры без гардеробных и вторых санузлов.
- Дефицит и дороговизна рабочих рук привели к ухудшению качества ряда проектов даже у хороших девелоперов. Удачные проекты в прошлом — теперь вообще не гарантия, что вам построят так же.
- Поддержка застройщиков сверху выливается в упрощение согласований. Сейчас вот Минстрой хочет разрешить девелоперам использовать новые материалы, не регламентированные действующими нормами.
Т. е. и сам продукт частично откатывается назад, и качество строительства становится все менее прогнозируемым. Такой вот грустный тренд, с которым нам жить как минимум в 2025 году, пока обстановка на рынке новостроек не наладится.
Что будет с ценами на новостройки в 2025 году?
По подсчетам «Циана», в прошлом году новостройки подорожали на 11% в среднем в РФ и на 7% в Москве.
В 2025 году рост цен на новостройки должен быть меньше. И в «Циане», и в «Дом.рф» прогнозируют его ниже уровня инфляции (в этом году официальная инфляция, кстати, составила 9,5%).
Почему ожидают рост, а не падение? Потому что просто так цены на новостройки падать не могут — они завязаны на инфляцию, цены стройматериалов и рабочей силы, проектное финансирование, акционеров и еще кучу всего. Маржа у застройщиков и так снизится, если цены просто останутся на месте.
Тем не менее, на мой взгляд, 2025 год будет довольно выгодным для покупки новостроек. Даже если квадратный метр в среднем за год действительно подорожает, это не значит, что цены не будут падать в отдельных случаях. Конечно же, будут.
Мы уже показывали выгодные периоды для покупки новостроек в 2024 году. Кажется, что в 2025 году их должно быть больше на фоне стабильно пониженного спроса (при условии, что не случится каких-то новых ажиотажей из-за государственных мер).
Застройщикам очень важно поддерживать хотя бы минимальные объемы пополнения эскроу-счетов, иначе у них подорожает проектное финансирование — т. е. им выгоднее дать покупателю скидку, чтобы потом не переплачивать по кредиту. Поэтому, вероятно, мы увидим больше пулов квартир со скидками, а там, где продаж не хватает, — временное снижение цен на всё.
В основном это касается проектов с поздними сроками сдачи и наименьшим уровнем распроданности — от 2027 года.
Главное, мониторить цены в нужных вам объектах и проверять все скидки. Ряд застройщиков специально завысили цены в конце 2024 года, чтобы сейчас их снижать. Большинство скидок в январе фиктивные — даже -40% в рекламе еще не гарантия того, что там вообще есть хоть какая-то скидка.
Где цены реально снижаются, а где нет, мы отслеживаем и регулярно показываем на графиках в нашем Telegram-канале — рекомендую подписаться, если интересуетесь недвижимостью и хотите получать качественную аналитику рынка.
Вот, кстати, что говорят сами застройщики о ценах в 2025 году:
«Самолет»: продажи в Московском регионе сократятся на 11%, до 6,5 млн кв. м — это будет самый низкий показатель за последние годы, но все равно стабильный, устойчивый спрос. Рост цен за год составит в среднем 4,5%.
Level Group: новостройки в 2025 году могут подешеветь в пределах 10%. По словам Александра Меркулова, директора по девелопменту компании, эту сумму застройщики способны вытащить из маржинальности.
А что вы ждете от рынка новостроек в 2025 году?
Пусть хотя бы достроят все что напродавали, сейчас многие сдачу переносят
Это да. Переносят, потому что мораторий на неустойки продлили до середины 2025 года
Если что, их проекты отдадут достраивать другим девелоперам.
Ага) Конечно) В ЛО Сертолово, бедный народ, который вписался в дом от ООО Петрострой) По сей день стоит. Народ охуевает. Периодически встречаются, собирают журналистов, но ничего не происходит.
Зря конечно мораторий на неустойку, хоть как то стимулировала она застройщиков. Только 214 ФЗ стал нормально работать. Так то он 2004 года, а стал рабочим наверное не раньше 2014. Десять лет его просто обходили разными схематозами.
Законодатель и государственные институты, причастные к процессам, конечно очень отстают от реальности.