Девелопмент не о прибыли, а о создании будущего для российского города.

Моя учеба в магистратуре «концептуальная урбанистика» продолжается пройден этап -сдача сессии. Это было не легко, но я смогла преодолеть -историческую урбанистику и городские исследования. И вот пока шел процесс подготовки и сдачи экзаменов и зачетов, я периодически уходила в рынок недвижимости, посмотреть, что происходит новое, какие регионы и города продолжают преобразовывать городские кварталы новыми проектами и как себя чувствуют девелоперы в рыночных реалиях. Изучив поступающий информационный поток, я понимаю, что всем интересно это цены, кто-то ждет понижение, кто- то пишет о том, что уровень инфляция не даст снизить цены, а кто-то анализирует и выдает красивые динамические структуры рынка. И я подумала, а почему никто не пишет и не говорит о том, что рынок жилой недвижимости вне зависимости от спроса и предложения является городским продуктом, который может создавать свой уникально-денежный спрос.

Я анализировала земельный банк в разных городах России, помогая девелоперским компаниям, и мои задачи были сосредоточены на конкретных аспектах (конкуренты, инфраструктура, сильное ли местоположение для потенциальных покупателей). Однако я всегда задумывался о том, как анализировать территорию в контексте города. Ведь каждый город развивается индивидуально, учитывая свои экономические и социальные особенности . Когда смотришь на земельный участок на масштабной карте, начинаешь представлять, как здесь будет построен жилой комплекс с собственным благоустройством, как люди будут чувствовать себя, проживая в своих домах, и какие общественные пространства будут рядом. В этот момент понимаешь, как урбанистические идеи погружают и направляют тебя на то, чтобы рассматривать земельную площадь не только как источник прибыли, но и как неотъемлемую часть самого города. Это нарратив о добром аналитике, но есть конечно и суровый аналитик — акцент на цифрах, анализ рынка с помощью статистических показателей и написание убедительных текстов. Мне удалось объединить эти две профессиональные личности.

Поэтому вот я и подумала, почему бы не писать в информационном поле, что рынок жилой недвижимости не только источник прибыли для бизнеса или источник расходов для жителей, а то, что его можно рассматривать с разных точек зрения. Например, можно изучать его в контексте урбанистики, анализируя взаимосвязь между развитием городов и спросом на жильё. Можно даже проводить количественные и качественные исследования и посмотреть есть ли какое-то подтверждение между показателями. Также можно исследовать влияние инфраструктуры и общественных пространств на привлекательность жилых комплексов для потенциальных покупателей.

Жилой комплекс — это целый городской продукт, в зависимости от масштаба он может создать новый район для горожан, а может преобразить старый городской район. Обновление конечно это хорошо, ВАУ появляется, что-то новое, а значит город или регион стремится к прогрессу. На первый взгляд, это может показаться позитивным, когда городские районы и поселки подвергаются обновлению. Но под красивой внешностью скрываются различные последствия, о которых часто забывают; давние соседские общины часто распадаются, а люди сталкиваются с перемещением населения из-за облагораживания своего района. Социальных последствий при строительстве новых жилых проектов может много, и важно осознавать это и стремиться минимизировать их негативное воздействие. И вот тут я подумала как можно еще спрогнозировать спрос, не строя статистические модели различной сложности.

Конечно, как и любой аналитик в различной сфере, я люблю цифры, и только они могут показать нам, как себя чувствует в настоящий момент любой сектор или сегмент, который мы хотим изучить, главное, что? Это конечно выбрать правильные показатели и вектор расчета. Я давно интересуюсь рынком жилой недвижимости. Анализируя ценообразование и земельные участки, я ощущаю себя соучастником в создание жилых городских проектов. Прогрессировать в своей профессиональной деятельности это всегда классно, от автоматизации до трансформации своих рабочих задач и мыслей. Аналитика изначально в девелопменте закладывает начальную стадию процесса проектирования объекта и продолжает свой путь от концепции до строительства.

Во время учебы в магистратуре меня посетила одна мысль, о том, что спрос на квартиры в жилые проектах это не только цифры, спрос — это люди или по-другому горожане, которые имеют свои особенности и предпочтения, а окружение — это не только конкуренты на рынке, это люди, которые приобрели квартиры в новых домах или люди, которые проживают много лет в старом жилом фонде. А предпочтение жителей города -социальная, культурная, транспортная, природная инфраструктура в том районе, в котором они проживают. И почему бы в рынок недвижимость не включить Urban Analytics (городская аналитика).Я даже в голове нарисовала целый кейс как бы это выглядело и как можно у девелоперов переформатировать рабочие процессы, связанные с аналитикой. Социологические глубинные исследования и картографирование это один из самых достоверных методов спрогнозировать, что будет дальше со спросом. А еще когда, можно сопоставить качественную и количественную аналитику. К примеру, вот мы открываем аналитическую платформу, где собраны все данные по рынку недвижимости (сделки, жилые комплексы, девелоперы), строим свои расчеты, смотрим ценовую динамику, а потом делаем вывод, повышение или понижение цен и так далее. А вот если используя глубинное исследование (интервью) мы можем наблюдать за живым процессом потенциального спроса, что думают горожане и как представляют безопасное и комфортное проживание в жилом доме или районе. Но при этом добавить к этому исследованию пространственную аналитику, которая покажет на интерактивной карте, все полученные социологические данные. Визуализация полученных данных на ГИС-карте позволит увидеть пространственное распределение мнений горожан о безопасности и комфорте проживания в жилых домах и районах. Это даст возможность выявить закономерности и тенденции, а также определить наиболее проблемные зоны и точки роста для развития городской среды. Ну конечно, и к этому всему добавить мой любимый машинный интеллект Data Science, Big Data. В дальнейшем я бы охарактеризовала этот процесс как создание клиента-ориентированной модели, понимание через покупателей куда движется спрос и как формировать цену через людей и их ценностей в условиях городской жизни.

Оставляю ТГ-канал магистратуры Концептуальная урбанистика | Conceptual Urban Studies (CURS)