Грозит ли рынку ИЖС светлое будущее с 1 марта?

В последние дни СМИ разносят новости о повсеместном мошенничестве в сфере ИЖС. Модная тема нынче, после истории на прямой линии с Путиным. Вероятно, ее активно двигают в преддверии 1 марта 2025, когда начнет действовать закон об эскроу-счетах в ИЖС.

Около 3 тысяч семей оказались обманутыми дольщиками, пишет РГ. Строительные компании не выполнили свои обязательства и не построили им дома, многие покупатели еще при этом выплачивают ипотеку.

Общественники собирают данные о пострадавших, к марту их число может достичь 5-6 тысяч.

В других СМИ — еще больше подобных новостей. Вот продолжается эпопея в Татарстане, вот нашли недобросовестных строителей в Удмуртии, вот — в Ленинградской области.

Аналогичные проблемы раньше были обычным делом на рынке многоквартирного жилья. С момента запуска эскроу-счетов, замораживающих деньги покупателей в банке на время стройки, количество таких случаев сильно сократилось.

Поэтому власти решили распространить эту практику на рынок ИЖС. С лета 2024 года построить дом по льготным ипотечным программам можно только с помощью эскроу-счета. А с 1 марта начнет действовать общий закон, регулирующий эскроу в ИЖС. Вот тут мы разбирали основные положения.

Для покупателей выгода очевидна — деньги защищены и в случае недостроя вернутся. Для государства тоже — подрядчики будут предоставлять всю информацию о себе и реализуемых проектах, все будут как на ладони.

При этом новый закон не обязует всех остальных, кроме льготников, открывать эскроу-счет — согласно п. 2 ст. 1, это будет добровольно, на усмотрение сторон. Но понятно, куда клонят новости:

Многие возмущены положениями нового закона, и их можно понять. Далеко не все могут позволить себе эскроу.

Поскольку денег от покупателя нет, строить дом придется либо на свои, либо в кредит (причем кредит не более 80%, остальную сумму должна обеспечить сама компания).

Своих финансовых запасов, как у застройщиков многоквартирного жилья, нет, в кредит дорого, да и не каждую компанию банки возьмутся кредитовать. Плюсуем потребительский экстремизм и отсутствие понятных принципов приемки дома — у компаний растет риск построить бесплатно и так и не получить свои деньги с эскроу-счета.

Отказываться от эскроу — заказов станет меньше, от НДС не освободят, банки будут отказывать твоим покупателям в ипотеке. А через некоторое время, скорее всего, эскроу сделают обязательным.

Популяризация эскроу-счетов в ИЖС однозначно сделает этот рынок более прозрачным и надежным.

Но есть и побочные эффекты.

На практике эта желаемая прозрачность может вылиться в самоочищение рынка от мелких компаний: не только мошенников, но и вполне добросовестных игроков, которые не смогут подстроиться под новую волну.

Остальные зашьют проценты по кредиту в цены на дома. Туда же включат и комиссии банков (они перенесли сюда этот лайфхак с рынка новостроек и стали требовать от 5,9% до 19% за выдачу ипотеки). Эксперты прогнозируют, что цены вырастут на эти показатели.

Снизившаяся конкуренция — тоже один из факторов в пользу роста цен. Как минимум станет меньше очень дешевых предложений от мелких частников и вырастут средние цены по рынку. Как максимум — рынок приберут к рукам крупные застройщики, которые будут диктовать цены.

На днях ВТБ сообщил о снижении выдач в 4 квартале 2024 года почти в 1,5 раза, по сравнению с 3 кварталом. По оценкам банка, в 2025 году этот показатель сократится на четверть.

В этом году продолжаются жалобы от заемщиков, что банки отказывают в выдаче семейной ипотеки на ИЖС, требуют высокий первый взнос или комиссию с подрядчика.

Это все нерадостные новости для Минстроя, которому нужно увеличивать объемы ввода жилья. И все надежды были на ИЖС.

Так что ждем продолжения после официального запуска эскроу-счетов: какие еще меры пойдут в ход, как будут мотивировать крупных застройщиков многоквартирного жилья выходить в сегмент ИЖС и запустят ли таки обещанную еще в прошлом году отдельную льготную программу ИЖС-ипотеки.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, заходите в наш Telegram-канал с разборами. Там обсуждаем все самое важное про недвижимость: тренды, новости, цены, новостройки, вторичку и ИЖС.