Что будет с ценами на земельные участки в 2025 году? Будет резкий скачок цен?

Для рассмотрения вопроса роста цен на землю необходимо проанализировать динамику роста цен в 2024 году, общее экономическое состояние в стране и основные законодательные изменения в земельной сфере.

В 2025 году вступят в силу несколько федеральных законов. Если очень кратко, то:

- появится обязанность по освоению земельного участка в течении 3 лет;

- эскроу-счета распространятся на ИЖС, использовать эскроу можно будет только по утвержденным проектам;

- использовать семейную ипотеку можно будет только с эскроу;

- надо будет регистрировать и ставить на учет все капитальные здания на участке;

- купли-продажа участков может быть только если установлены границы участка.

Основное значение здесь будет иметь распространение эскроу-счетов на рынок ИЖС. Существует мнение, которое близко и мне, что рост цен на квартиры в последние несколько лет был во многом обусловлен введением эскроу-счетов. Государство сделало рынок первичного жилья более безопасным, но ценой этого стал почти двукратный рост издержек для строительных компаний.

Аналогичный эффект я ожидаю и в сегменте ИЖС. Да, уже нет массовой льготной ипотеки, ее прикрыли еще в прошлом году. Но тем не менее эффект роста точно будет. Кроме того, если сравнивать рост цен на участки с основным конкурентом в виде квартир, то мы видим следующие результаты.

По итогам 2024 года медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах-миллионниках увеличилась на 13,5% и достигла 174 тыс. руб. за 1 кв. м. (по данным РБК). В Екатеринбурге (+18,7%), Казани (+13,9% ), Москве (+12,1%), Воронеже (+11,7%). В большинстве остальных мегаполисов годовая динамика стоимости метра готового жилья находилась в диапазоне от 1,6% до 9,7%.

А теперь сравним с ростом цен на Участки. Самые высокие темпы роста цен на землю (по данным того же РБК), зафиксированы в Калмыкии (в 2,5 раза), на Алтае (в 2 раза), а также в Тюменской области (+80%), Тыве (+74%) и Свердловской области (+71%). В Московской области сотка за год стала дороже на 28%, а в Ленинградской — на 27%.

Таким образом, рост цен на землю в среднем был выше во много раз, чем на квартиры. Я полагаю, что причин изменения указанного тренда нет.

Будет ли дальнейший опережающий рост? Безусловно да! Почему?

- Нет причин для слома тренда 2024 года.

- Экономическая ситуация резко не должна меняться (при условии сохранения такой же внешнеполитической ситуации в стране). Инфляция также должна оставаться высокой.

- Введение эскроу-счетов на ИЖС.

- Сохранение эффекта низкой базы, частный дом все еще дешевле квартиры, загородный дом, в среднем, дешевле квартиры аналогичной квадратуры чуть ли не в 2 раза (по данным ДОМ РФ). Цены на Участки последние 10 лет росли меньше, чем на иные активы.

- В отличии от строительства многоквартирных домов, частное домостроительство не разгонялось льготной ипотекой.

- Задержки в строительстве многоквартирных домов, проблемы у Застройщиков + официальное разрешение на перенос сроков сдачи жилья + ухудшение качества отделки будущих квартир, ввиду введения для застройщиков бонуса в виде собственных показателей качества отделочных работ. Указанные факторы многих подтолкнут в сторону ИЖС.

- Доступная цена на землю. Есть возможность купить Участок в Подмосковье даже за 500 тысяч рублей, что дает возможность купить землю небогатому человеку.

- Частичные отток огромной денежной массы с накопительных депозитных счетов. По данным ЦБ на вкладах у граждан больше 50 трлн. Эти деньги могут пойти как на фондовый рынок, так и на покупку земли.

- Усиление политики государства по стимулированию частного домостроительства.

По моим прикидкам рост цен на землю не факт, что будет взрывным, но с большой долей вероятности будет почти в два раза выше, чем на квартиры или чем общий рост цен (официальная инфляция). Поэтому, по моему личному мнению рынок земли очень привлекателен как для инвестирования, так и для покупок под собственные нужды в 2025 году.

Важные новости, аналитика и наблюдения в сфере земли и загородной недвижимости (от практикующего юриста) в моем телеграмме - @pro_zemly_shavlovsky