Покупка земли: любимые схемы мошенников и как не «попасть на деньги»

Приобретение любой недвижимости кажется сложным и муторным делом, земельный участок — не исключение. На самом деле это одна из самых простых сделок по купле-продаже, если у вас на руках есть все документы, а продавец проверен. В ином случае есть все шансы «напороться» на аферистов. О самых популярных схемах мошенничества при продаже земельного участка, как проверить продавца и «не попасться на крючок» обманщиков — расскажем в статье.

Один из вариантов сценария: взять дом в аренду, снять копию паспорта продавца, запросить у него свежую выписку — и продавать всем подряд. Мошенники просят внести задаток, торопят вас: «на дом засматриваются многие». Получив деньги и пообещав встретиться на сделке, аферисты исчезают.

Мошенники возводят дом буквально «за несколько дней», нарушая строительные и санитарные нормы, в работе используют самые дешевые стройматериалы. Потом ставят на него низкую цену: так привлекают людей на «дешево и сердито». При этом документов на дом и участок у аферистов нет. Покупатели видят, что на соседних участках дома уже построены, убеждают себя в надежности — и покупают. Дальше такой беспечный обладатель дома-однодневки пополняет список страдальцев, у которых рушатся стены или крошится крыша.

Часто клиенты «попадаются» на том, что не проверяют утвержденные границы земельного участка. Например, при демонстрации участка им показывают одну территорию, а в договоре прописывают другую, с меньшей площадью, либо вообще находящуюся не в том месте, а где-нибудь в овраге.

Также на участке должен стоять забор либо колышки по границе. На нашей практике были случаи, когда клиенты покупали участок в деревне с давно установленным забором, который, как оказалось при выезде геодезиста, захватил часть муниципальной земли.

На первый взгляд участок может быть довольно живописным, но за этой «красотой» могут скрываться ограничения в использовании. Например, газораспределительный узел или подземный кабель связи, ведущий к ближайшей войсковой части. Это накладывает охранную зону на часть вашего участка, и, если эта часть окажется значительной, вам негде будет разместить дом. Участок куплен, деньги потрачены — ожидания не оправданы.

1. Документы на право осуществления деятельности продавца(проверьте наличие соответствующего ОКВЭД в выписке из ЕГРЮЛ).

2. Документы на дом, а именно:

- технический план (поэтажный план, декларацию);

- свежую выписку из ЕГРН на дом и земельный участок, чтобы убедиться в отсутствии обременений и ограничений в использовании;

- документы, подтверждающие законность владения имуществом.

Это базовый пакет необходимых документов для due diligence, но лучше этим не ограничиваться.

3. Запросить у продавца выкопировку схемы расположения земельного участка из межевого плана и кадастровый номер, чтобы сравнить территорию на предоставленной схеме и публичной кадастровой карте.

4. Заказать расширенную выписку на земельный участок, в которой будет указан реестровый номер и вид ограничения: чтобы проверить наличие подземных коммуникаций (газопровод, водопровод, кабель и тд.).

5. Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках со схемой участка, и сравнить ее с информацией на публичной кадастровой карте.

6. Запросить выписку именно на ограничение — это даст полную картину перспективы использования земли.

Берите расписку. Договаривайтесь о небольшой сумме и заключайте соглашение о задатке, либо берите расписку с продавца. Если за продавца действует другое лицо, попросите нотариальную доверенность. Проверьте ее на легальность, наведя камеру на QR-код.

Заключите предварительный договор купли-продажи. Пропишите в нем обязанность продавца заключить основной договор купли-продажи и подать документы на регистрацию перехода права собственности. В документе обязательно указать сроки, зафиксировать цену сделки и указать всю информацию о покупаемом участке.

Напишите назначение платежа. Если задаток перечисляется на расчетный счет, пропишите в назначении платежа:«В счет оплаты цены дома/земельного участка/квартиры по адресу:…». Так будет возможность идентифицировать мошенника и привлечь к ответственности в случае его исчезновения.

Пригласите свидетелей. Если вы передаете деньги продавцу под расписку, еще не получив документы на ознакомление и без договора, попросите не менее двух свидетелей засвидетельствовать факт передачи денежных средств, попросив указать свои паспортные данные, СНИЛС, телефон и адрес электронной почты. Это также поможет добиться справедливости в суде, если продавец окажется мошенником.

Договор должен быть достаточно подробным, чтобы предотвратить все возможные риски до его заключения. Существенные условия договора купли-продажи — это предмет и цена.

В предмете договора необходимо указать все идентификационные признаки земельного участка: его кадастровый номер, общую площадь, адрес(согласно выписке из ЕГРН), категорию земли, вид разрешенного использования. Пунктом ниже ссылаются на правоустанавливающие документы, вид, дату и номер государственной регистрации собственности.

Дальше прописывается стоимость земельного участка цифрами, затем в скобках прописью, указывается порядок взаиморасчетов. Это может быть безналичная оплата(аккредитив, СБР), наличные денежные средства(100% оплата на сделке, а также банковская ячейка). Указывается срок получения денежных средств, который зачастую может зависеть от момента перехода права собственности на покупателя.

Следом в договоре необходимо прописать все обременения и/или ограничения в использовании земельного участка, если такие есть. Если продавец приобретал землю в браке, попросите его прописать, что нотариальное согласие супруга предоставлено. Если такого согласия нет, попросите продавца сделать его, иначе риски потерять приобретенную недвижимость увеличиваются в разы.

Есть еще много иных нюансов, знание которых может понадобиться для покупки земельного участка. Обращайтесь к нам за консультацией для подробного разбора условий договора купли-продажи. Чем точнее составлен договор, тем больше шансов избежать суда или выиграть его!

До покупки мы предоставляем всю информацию об объекте недвижимости:

Наша компания заранее предупреждает о всех особенностях земельных участков, если такие есть. Мы много лет сотрудничаем с одними и теми же геодезистом и кадастровым инженером, которым доверяем. «Ваша Земля» остается на связи с клиентом и после того, как выполнены все услуги по договору. В дальнейшем к нам можно обратиться за регистрацией дома, с вопросами по строительству и продаже объектов недвижимости.