Квартирный вопрос: что происходит с ценами на жилье

После февральских событий цены на жилье в России продолжают падать, ведь собственники вынуждены снижать цену из-за растущего предложения и низкого спроса.

Арендовать или покупать?

Аренда жилья в апреле стала в три раза выгоднее ипотеки из-за высоких банковских ставок. За месяц средняя стоимость аренды в крупнейших городах особенно сократилась в Москве и Санкт-Петербурге, где квартиры стали дешевле на 3–4%. Собственникам приходится предлагать дисконт и лояльнее относиться к потенциальным арендаторам.

По данным экспертов Циан стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупнейших городах составляет 17,4 тыс. рублей, в то время как платёж по ипотеке – более 50 тыс. рублей.

Наибольший разрыв сейчас в Москве, где ипотека более чем на 100 тыс. рублей дороже аренды. Как отмечают аналитики Циан, такой разрыв обусловлен не только удорожанием кредитов после повышения ключевой ставки, но и ростом предложения квартир, которые сдают в долгосрочную аренду. Число таких квартир за месяц увеличилось на 42%, а количество объявлений выросло в 4 раза.

Собственники жилья вынуждены снижать цены из-за низкого спроса и растущего предложения. На число доступных на рынке квартир влияет и тот факт, что в условиях неопределённости владельцы квартир предпочитают сдавать их в аренду, а не выставлять на продажу, ведь неизвестно что может произойти с валютой в будущем.

Цены на первичное и вторичное жилье

Из-за высокого разрыва платежей между ипотечными взносами и арендной платой, собственники квартир вынуждены снижать стоимость из-за возросшего предложения в условиях низкого спроса. К примеру, за январь-апрель цены на вторичном рынке жилья в Москве снизились впервые с 2017 года, хотя ранее цены росли почти по 12% в год.

В апреле вторичный рынок жилья фактически обратился в анабиоз: продавцы снимают объявления о продаже, а покупатели отказываются брать высокую ипотеку. В итоге потенциальный спрос на жилье снизился на 40%. А выдача ипотеки в апреле и вовсе рухнула в 4 раза.

До 2022 года недвижимость росла с 2018 года и основной пик роста цен пришёлся на 2020–2021 годы в связи с удешевлением ипотеки и льготных программ. К примеру, за последние 5 лет стоимость квадратного метра выросла более чем на 57%.

Когда цены могут нормализоваться?

Нормализация цен – производная от спроса, который был заморожен высокими процентными ставками по ипотеке. Участники рынка полагают, что восстановлению вторичного рынка будут способствовать два фактора: возвращение хоть какой-то стабильности в общую обстановку и снижение ипотечных ставок до привычных уровней, что ближе к 10–12%.

Не ипотекой единой:

Не только дорогая ипотека останавливает покупателей: платёжеспособность населения продолжает падать, а риски безработицы неуклонно растут. В таких условиях жизнедеятельности экономики не только заёмщики остерегаются кредитов, но и сами банки ужесточают скоринг и предъявляют более высокие требования к тем, кто берет ипотеку.

Что будет с девелоперами?

В 2008 году объем продаж недвижимости снизился на 60%, сейчас вероятен аналогичный сценарий (были схожи макроэкономических условия - высокая инфляция, низкий уровень зарплат, низкий спрос). После перехода на эскроу-счета расходы девелоперов существенно увеличились из-за процентов по финансированию проекта строительства, которые ударят по маржинальности строительных компаний. В связи с чем, по нашему мнению, отрасль вряд ли можно назвать перспективной на как минимум ближайшие 12 месяцев. Оживления рынка ждут не раньше конца лета – в августе, поскольку к началу лета активность на рынке недвижимости сезонно низкая и ближе к осени можно будет пересмотреть прогнозы по рынку недвижимости.