6 ошибок приобретения недвижимости на Бали

Недвижимость на Бали может приносить до 15% годовых в долларах. Но мало просто вложить деньги в симпатичную виллу — нужно знать, на что обращать внимание, чтобы не прогореть. В статье разберем, какие ошибки может совершить неопытный инвестор, и как их избежать.

«Куплю, а позже подумаю, как буду использовать». Если вы до конца не определились, собираетесь жить на вилле: только сдавать ее туристам, жить на ней или комбинировать оба варианта, то лучше отложить покупку до тех пор, когда появится четкое понимание.

Например, если покупаете недвижимость для жизни, нужно сразу задуматься, что будет с ней в ваше отсутствие, кто ее будет охранять (могут ведь банально ограбить).

Если будете сдавать в аренду, нужно обращать внимание не столько на личные предпочтения, сколько на востребованность определенного типа недвижимости и локации у туристов.

Если вы приобретаете недвижимость с комбинированной целью — проживание и получение дохода — нужно отталкиваться от спроса туристов, чтобы в ваше отсутствие дом не простаивал. Также стоит рационально оценивать перспективы развития района: есть ли там потенциал роста и насколько легко в будет продать объект.

Аналитика и цифры по рынку недвижимости впечатляют (подробную статистику и анализ приводим в нашей статье). Кажется, что остров –– золотая жила, куда можно вложить деньги и получать высокий доход прямо сейчас. И неважно, в каком районе покупать объект: это ведь Бали.

Однако не брать в расчет локацию и ее перспективы — большая ошибка. Туристическая часть составляет 1/10 острова, здесь развита инфраструктура, есть перспективы роста и доступные к покупке варианты.

Цены на жилье в туристических локациях также сильно отличаются.

Например, есть районы вроде Санура, где преобладают отели и виллы, и практически нет комплексов с апартаментами. То есть купить виллу — затея выгодная, но нужно понимать, что и конкуренция будет высокая из-за того, что таких объектов подавляющее большинство, и выбор большой.

Частные виллы и апартаменты продаются по всему острову. Это может показаться выгодной инвестицией, ведь такие варианты немного дешевле тех, которые расположены в комплексах. Но покупка частной виллы или апартаментов от собственника может обернуться большой головной болью для владельца.

Например, жить в частной вилле может быть элементарно небезопасно: вас могут ограбить. Охранной системы, как правило, нет, а полиция разводит руками. Или в апартаментах прорвет трубу среди ночи — сориентироваться с ходу будет сложно: нет управляющей компании, которая поможет быстро устранить неполадки и сделать ремонт. Стоить это будет дорого, но качество работ не гарантировано.

Если с частной виллой сразу понятно, что вся ответственность за решение проблем ложится на плечи владельца, то с апартаментами от частного собственника нужно быть вдвойне внимательными. Мы советуем смотреть не только на продавца, но и на добросовестность и качество работы управляющей компании, в ведении которой находится комплекс.

Вне зависимости от того, что покупаете — землю или дом — очень важно провести тщательную проверку:

1. Застройщика.

Риски с частным лицом очень высокие, так как в случае неприятностей спросить будет не с кого. Если же это компания, узнайте, какие объекты уже реализованы.

2. Статуса земельного участка.

Процедура полной проверки сертификата на землю может занять больше месяца:

— получите согласие соседей то, что будет построено на участке, и разрешение у общины этого района. Если этого не сделать, то строительство будет незаконным.

— убедитесь, что недвижимость и прилегающая территория не заступают на соседние участки.

— уделите внимание подъезду к дому: чья это дорога и можете ли вы ей пользоваться? Если это не будет оформлено юридически и прописано в вашем сертификате, есть риск столкнуться с большими сложностями.

— обязательно проверьте сертификат на дубль.

3. Особенностей участка и разрешения на строительство.

Проверьте наличие разрешения на строительство и запросите информацию о зонировании земли — от этого зависит, можно ли там строить определенный тип недвижимости. Заказывайте проверку у местных нотариусов и юристов: если в дальнейшем возникнут проблемы с землей или застройщиком, их могут привлечь к уголовной ответственности.

Если упустить необходимые проверки, строительство в итоге может быть признано незаконным, и вы останетесь ни с чем.

Анализируйте обоснованность цены и ищите привлекательные предложения. Если купите недвижимость по верхней границе рынка, то перепродать дороже или за ту же цену будет непросто — это должен быть востребованный формат недвижимости. Например, то, что продавалось 5 лет назад, сейчас уже слабо востребовано.

К примеру, вы покупаете виллу на этапе строительства по цене $300 000. После завершения строительства цена будет $450 000, то есть на 50% выше. Таким образом, вы получаете доходность на 50% выше, чем если бы купили готовую виллу.

Недвижимость на берегу океана — заманчивая идея для многих инвесторов. Такое жилье будет гарантированно пользоваться спросом у туристов. Но ошибкой будет думать, что на покупке виллы у океана с шикарным видом все заканчивается, и можно спокойно получать высокий доход от ее сдачи.

Помимо этого, много вилл, которые продаются, построены некачественно: например, использованы дешевые облицовочные материалы или камень, который портится в два раза быстрее от ветра и соли. Из-за этого ваш доход от арендного бизнеса может приостанавливаться на срок до нескольких месяцев, потому что нужно делать ремонт или проводить восстановительные работы. То есть вы не только не получаете деньги от аренды, но и несете расходы.

Покупая недвижимость на берегу, инвестор закономерно ожидает высокий доход. Однако береговая линия в туристических районах застроена на 97%. На оставшихся 3% земля стоит космических денег, из-за чего строить там никто не стремится — попросту невыгодно. Это значит, что новых объектов будет появляться крайне мало, поэтому советуем обращать особое внимание именно на качественно построенную недвижимость.

Кажется, что разобраться с ситуацией на рынке, провести анализ доступных вариантов для покупки можно самостоятельно. Так же, как с вариантами владения собственностью и другими юридическими вопросами.

Но на самом деле это огромный риск: можно целиком лишиться вложенного капитала. Рынок Бали пользуется большим спросом, поэтому здесь встречается много компаний с сомнительной репутацией.

Мы советуем заручиться поддержкой надежного партнера с опытом ведения бизнеса на острове. Особенно если вы хотите провести сделку удаленно.

Например, мы в Magnum Estate уже 10 лет строим элитные виллы и апартаменты в лучших туристических локациях острова, а инвесторы, которые сотрудничают с нашим агентством, получают 12–15% годовых в долларах.

Итак, если потенциальный инвестор хочет получать гарантированно высокий доход, нужно ответственно подойти к выбору жилья: оценить важные характеристики и сопоставить риски. Чтобы не запутаться в многообразии объектов недвижимости и выбрать самые прибыльные варианты, приходите на бесплатную консультацию в Magnum Estate.